河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商梁民初字第03183号
原告张某，男，汉族。
委托代理人崔向坤，河南华豫律师事务所律师。
被告王某某（系第三人之父），男，汉族。
委托代理人王纪伟，河南栗城律师事务所律师。
被告乔某某（系第三人之母），女，汉族。
委托代理人王纪伟，河南栗城律师事务所律师。
第三人王某，男，汉族。
委托代理人陈威，河南梁园律师事务所律师。
原告张某与被告王某某、乔某某以及第三人王某确认合同效力纠纷一案，本院于2014年6月18日作出（2013）商梁民初字第01811号民事判决，被告王某某、乔某某及第三人王某不服该判决，提起上诉。商丘市中级人民法院经审理认为，该案认定基本事实不清，审判程序违法，于2014年9月5日作出（2014）商民三终字第670号民事裁定书，撤销（2013）商梁民初字第01811号民事判决，发回本院重审。本院于2014年9月23日立案受理后，依法另行组成合议庭，由审判员庞万里担任审判长、审判员张君、人民陪审员尹秀华参加评议，本案于2015年2月10日在本院第四民事审判庭公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人崔向坤、二被告及其共同委托代理人王纪伟、第三人王某的委托代理人陈威到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告张某诉称：原告自2006年起，便租赁第三人管理的位于梁园区民主路南侧37号工行家属楼2单元5层10号房屋（建筑面积为54.08平方米，顶层无隔热层，建造于1988年）。原告因需购买一套住房，2009年4月份，第三人提出愿意将租赁房屋出售给原告。经过双方协商，最终以40000元的市场价格成交。原告将全部购房款一次性支付给被告王某某、乔某某后，被告将房产证原件和第三人王某的身份证原件交付给了原告。并由原告依法办理了第0052287号房产证。自2006年起至2012年7月止，第三人从未对其房屋主张过权利。原告认为，被告与第三人之间系父子、母子关系，第三人自2006起一直管理该房屋并收取租金，且原告将购房款付清的同时，被告就将第三人房产证原件及其身份证原件交付给了原告。致使原告有足够的理由相信被告有权出售上述房屋。原告为维护自身的合法权益，请求法院：1、依法确认原告与被告达成的第0052287号房产买卖协议合法有效；2、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告提出变更第一项诉讼请求为，确认原告与二被告代理第三人达成的商丘市房权证2009字第0052287号房屋买卖协议有效。
被告王某某、乔某某辩称：1、答辩人并非本案适格当事人，因为涉案房屋所有人为王某，被答辩人举证房屋买卖合同也是和王某签订的，本案是确定房屋买卖合同效力，当事人应当是王某而非答辩人，将被答辩人列为被告是错误的；2、答辩人只是将房屋出租给被答辩人而并非出让，被答辩人收取的租金是3万元而非4万元。根据相关行政法律、法规规定，买卖房屋应当签订书面买卖协议，在被答辩人租赁期间私自过户，是违法行为，应驳回原告对答辩人的诉讼请求。
第三人王某辩称：1、本案原、被告主体不适格。房屋买卖合同的当事人应当为房屋所有权人王某以及买方张某，但是却起诉与争议房产不相干的王某某、乔彩莲，故原被告主体均不适格；2、原告诉讼请求不明确。原告诉请不是一个诉，原告起诉包含二层意思：一是被告代理第三人是行为效力；二是原告与第三人买卖合同效力，并且被告的诉讼主体地位也不适格；3、原告同时引用合同法四十九条与合同法司法解释第三条来支持其诉讼请求不能成立；4、原告据以起诉的证据不足，综上四点均应当驳回原告的起诉。
本案的争议焦点：原告的诉讼请求有无法律事实依据，能否得到法律支持。原、被告及第三人对其争议焦点均无不同意见。
原告张某为支持其诉讼请求，在法定期限内向本院提交以下证据材料：1、房产档案一份；证明被告王某某、乔某某在涉案房屋出售给原告的同时，将争议房屋的原始房产证书和房屋登记所有人，即第三人王某的身份证交付于原告，致使原告有足够的理由相信被告对其房屋有处分权。并且该房屋已经过户到原告名下多年；2、2013年5月10日的庭审笔录一份；证明是被告王某某、乔某某系第三人王某的父母，进一步证明原告有足够的理由的相信，二被告有权处分第三人的房屋；3、出入境记录查询结果一份；证明第三人在其所有的房屋出售后曾经多次回国，并且对其父母出售房屋的行为没有提出异议，又进一步证明二被告有权处分该房屋；4、赵建军证明一份，证明二被告将涉案房屋出售给原告，在办理过户手续时，也是二被告将过户用的房产证、身份证以及户口本交付于房产登记部门的；5、曹红军、闫艺文的证人证言，证明原告购房后对其房屋进行装修，装修费用花了1万元；6、李威、高峰的证言，证明第三人知道房屋出售的事实。
被告王某某、乔某某向本院提交的证据为：北京市同仁医院病例手册及诊断报告一份。以证明2009年5月11日前后，二被告在北京同仁医院看病，期间并不在商丘；同时证明与原告提交的第一份证据相互矛盾。在原告买房期间，二被告并不在商丘，没有卖房之说。
第三人王某向本院提交的证据为：行政庭审卷宗第38-58页，证明房管档案的签字不是王某所签。王某及其父母均不知道房屋出售的情况。
经过庭审举证、质证，被告王某某、乔某某对原告提交的上述证据的质证意见分别为：对证据1的客观性、真实性无异议。但对其证明目的有异议，该证据更能证明第三人为房屋所有权人，被告无权处分。原告在明知被告无处分权的情况下，仍与之签订房屋买卖合同，合同无效；对证据2的客观性、真实性无异议。但对其证明目的有异议，被告与第三人虽然是父子关系，但不能作为出售房屋的依据。对其证据3有异议，认为第三人虽然多次回国，但不知道其所有的房屋已被售出，直到2012年才知道该房屋已经出售；对证据4有异议认为，证人无正当理由未出庭作证，其证言不能作为有效证据使用。其他证据与本案无关。
经过庭审举证、质证，第三人王某对原告提交的证据1的真实性有异议，该档案上出示的是第三人王某的房子，但房管档案中没有任何王某的签字，所以该房产档案是虚假的，不能作为定案依据；对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，该庭审笔录反而说明二被告将房屋出售后，第三人提出异议，进而有行政官司，正是第三人表达异议的体现，达不到原告所诉称的证明目的；证据3与本案无关，第三人王某是否回国与王某是否来商丘被告家中不是一个概念，只能说明王某回到中国；对证据4有异议，被告及第三人均未到庭说明情况，而且三人证人证言相互矛盾，证人说不清当时去房管局办证的有几人，所以证言不能使用。该三人证人证言与被告提交的新证据相互矛盾。对曹继军、闫艺文证言证言与本案无关。即使原告请两人去装修，也不能证明他有房屋所有权，其他情况说明不能作为证据使用。
经过庭审举证、质证，原告对被告提交证据提出异议认为，该份证据没有显示门诊章，即使该证据真实，但只能证明期间只有乔某某在医院就诊，不能证明王某某随乔某某在北京；原告对第三人提交的证据真实性无异议，对证明目的提出异议认为，该证据不能证明王某和其父母对房屋买卖不知情，且行政案件还没有结案，所以不能作为证据使用。
经庭审举证、质证以及合议庭评议，本院对原、被告及第三人向本院提交的以上证据作如下认定：
原告提交的证据1、2、3属于相关部门依照法定程序制作的房产档案、庭审笔录及出入境记录，与本案具有关联性，且能够客观反映与本案案情相关的情况。可以作为有效证据使用；对其提交的证据6，即出庭的证人证言，可以证明原、被告之间房屋买卖及其交付购房款的实际过程，对此证明目的本院予以采信；原告提交的证据4、5均属于证人证言，但其证人无正当理由，没有依照法律规定出庭并接受法庭质询，其证人身份情况及其证明内容无法予以核实，不能作为有效证据使用，故本院依法不予采信；被告提交的北京市同仁医院病例手册及诊断报告以及第三人提交的证据，行政庭审卷宗第38-58页的庭审笔录和问话笔录，与本案审理确认的买卖合同效力不具有事实上的关联性，故对其证明效力本院不予以确认；对于被告辩称仅收到原告3万元租金及押金，并非原告所说的4万，原告不能以租金作为购房款来认定被告向原告出售房屋的事实，本院认为，其抗辩理由缺乏相关事实证据予以佐证，本院不予采信。
根据上述有效证据以及庭审调查，本院确认以下案件事实：
本案诉争房屋坐落于商丘市梁园区民主路南侧前进街37号工商银行家属院2单元5楼10号。该房屋建造于1988年，其房屋建筑面积为54.08平方米，房屋所有权人为第三人王某。2006年起，原告张某长期租赁由被告管理并出租的第三人所有的房屋，房屋租赁费由二被告收取。2009年4月份，原、被告双方通过协商达成口头协议，原告张某一次性将其购房款40000元支付给被告王某某、乔某某，购买了第三人王某名下的诉争房屋，并且就有关购房事宜原、被告曾到房管部门进行咨询。后被告将该房屋的房产证及其产权所有人王某的身份证交给了原告，原告于2009年7月份到商丘市房产交易中心办理了产权过户手续，房屋权属证号为：商丘市房权证2009字第0052287号，房屋所有人为张某。2012年第三人以没有授权其父母出售诉争房屋为由，提出买卖房屋的行为无效而引发纠纷。
另查明：第三人王某虽然不在国内工作和生活居住，但在出售房屋以及办理产权过户期间曾经先后回国。
本院认为，第三人王某在境外期间，二被告作为其父母，对其子王某的房屋具有管理和使用的权利以及事实，原告租赁房屋以及交纳租金均是有被告经手办理的。自2006年原告承租该房屋时起至2009年7月购买其租赁房屋且办理该房屋过户登记时止时隔三年，在此期间第三人王某曾经分别二次先后回国，特别是第二次回国后居住时间较长，况且处置房产是家庭或个人生活中的一件大事，第三人应当知道其房屋已经被出售的事实，但第三人王某并未有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此原告张某有理由相信，二被告具有房屋买卖的代理权限，有权对本案房屋予以处分，并且第三人王某也是应当知情的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告、第三人主张，本案主体不适格以及办理房产过户登记过程中，被告不在现场及其代替王某签名的抗辩理由，本院认为，原告在诉讼过程中主动提出，请求变更确认原告与被告代理的第三人之间达成的房屋买卖协议的效力，也不违反法律的禁止性规定；另外原告是否依照相关规定办理产权过户转移登记，属于行政法律、法规调整的范畴，并不影响本案对其房屋买卖效力的确认，故被告、第三人的上述抗辩，和没有授权他人签订房屋买卖合同，及其原告与其父母达成的房屋买卖合同无效，应当驳回原告起诉的理由，不能成立，本院不予支持；被告王某某、乔某某作为第三人王某的代理人，处分其房产的行为符合表见代理的特征，与原告张某达成的房屋买卖的口头协议，是其双方的真实意思表示，并且不违反法律、法规的强制性规定，故原告请求确认与被告代理的第三人之间签订的房屋买卖协议合法有效，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第四十六条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，并经审委会研究决定判决如下：
原告张某与被告王某某、乔彩莲代理第三人王某达成的商丘市房权证2009字第0052287号房屋买卖协议合法有效。
一审案件受理费100元，由第三人王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 庞万里
审 判 员 张 君
人民陪审员 尹秀华
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 王 静
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