河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民三终字第121号
上诉人（原审被告）商丘市宜家房地产营销策划有限公司。
法定代表人高升巍，职务：总经理。
委托代理人程攀登，河南尊典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李建丽，女，1973年9月4日出生，汉族。
委托代理人王言岭，河南京港律师事务所律师。
委托代理人刘侃侃，河南京港律师事务所律师（实习）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵义梅，女，1968年9月22日出生，汉族。
上诉人商丘市宜家房地产营销策划有限公司（以下简称宜家公司）与被上诉人李建丽、赵义梅房屋买卖合同纠纷一案，李建丽于2014年6月20日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求依法判令二被告共同连带返还原告定金10000元并承担本案诉讼费用。商丘市睢阳区人民法院于2014年11月18日作出（2014）商睢民初字第01389号民事判决，宜家公司不服向本院提出上诉。本院于2015年1月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了该案，上诉人宜家公司的委托代理人程攀登，被上诉人李建丽及其委托代理人王言岭、刘侃侃，被上诉人赵义梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，赵义梅与乔玉荣、赵明祥共有的坐落在文化新村9号楼东单元5层西户的房屋，经宜家公司为中介，与李建丽于2013年11月8日签订了房屋买卖合同。合同约定赵义梅为甲方，李建丽为乙方，宜家公司为丙方。房屋价款为295000元，服务佣金甲、乙双方各负担2900元，待房屋交接完毕后由丙方从该房定金中扣除。付款方式为按揭贷款。乙方于2013年10月8日交付定金20000元于丙方；甲、乙双方同意该定金暂时由丙方代为保管，扣除甲方需要向丙方交纳的服务佣金后，在该房屋过户完毕后，剩余部分退还给甲方。甲乙双方签订合同后，甲乙双方共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款额度。过户当日，乙方按所申请的贷款比例，向甲方支付首付款，其余房款用银行贷款支付，待房屋全部顺利交割完毕后，甲、乙双方签署结件单后，向丙方领取剩余定金。甲乙双方应在签订合同后银行批款3日内，共同到房管局办理房屋过户手续。甲方须保证该房屋权属无争议、产权清晰、无不良事件发生，若发生与甲方有关的权属纠纷、产权纠纷、不良事件或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切法律后果及违约责任。甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条规定违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的5%作为违约金。实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的服务费佣金一律不予退还。乙方按揭购房，甲方知情并配合提供按揭所需的一切手续。甲方承诺该房屋的房产证面积116平方米。
另查明：宜家公司于2014年11月8日向李建丽收取定金20000元。宜家公司于2013年11月8日将10000元定金转交给赵义梅丈夫。因赵义梅所买房屋有共有人，于2014年1月22日变更房产登记归赵义梅一人所有。随后因交易的房产不到五年年限，税收比例高，李建丽提出异议，三方发生争议。发生纠纷后，宜家公司退回给李建丽10000元定金，赵义梅拒绝退回定金10000元。
原审法院认为，李建丽与赵义梅经宜家公司作为中介签订的房屋买卖合同，内容虽然没有违反法律禁止性规定，但是由宜家公司分别让李建丽、赵义梅签订的，买卖双方就相关条款内容没有充分沟通。宜家公司作为房屋中介机构，应当为买卖双方提供真实、准确、详尽的房屋信息和房屋交易的相关政策，然而，在签订合同过程中，宜家公司没有将涉案房屋的基本情况以及交易房产的相关税收政策给交易双方提供真实、详尽、准确的意见，以至于买卖双方在履行合同时出现标的物产权变更登记的事件发生，继而因交易税缴纳比例的变化双方发生纠纷，宜家公司对此有主要责任。李建丽按约定向宜家公司交纳了20000元定金，定金担保条款即生效。由于标的物的产权登记发生了变化，致使李建丽提出解除合同，李建丽没有违约行为。宜家公司已将10000元定金退还给了李建丽，双方签订的合同事实上已经解除。根据合同约定，李建丽交纳的定金，由宜家公司保管，待房屋过户完毕后，剩余部分退还给甲方。而该案交易的房屋并没有交付，也没有办理过户，宜家公司就将其保管的定金交与赵义梅，显然违反了合同约定。定金是由宜家公司收取的，解除合同就应当由其承担返还责任，李建丽要求宜家公司返还下剩10000元定金的诉讼请求应予支持。赵义梅从宜家公司得到的10000元定金，是二被告之间的问题，应当另行处理。赵义梅反诉请求，没有提供相应的证据，也没有相应的法律依据，其反诉请求不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决：一、被告商丘市宜家房地产营销策划有限公司将收取原告李建丽的20000元定金下剩的10000元，于判决生效后10内返还给原告李建丽；二、驳回原告李建立的其他诉讼请求；三、驳回被告赵义梅的反诉请求。一审案件受理费50元，由被告商丘市宜家房地产营销策划有限公司承担；反诉费278元，由被告赵义梅承担。
宜家公司不服一审判决上诉称，1、李建丽和赵义梅没有交易成功的原因是银行贷款政策已发生变化，李建丽无力支付全部欠款。赵义梅的房产是继承所得，需要将房产过户到自己名下，才能按揭贷款，直到2014年2月中旬，赵义梅才将房产证拿到上诉人处，但此时，按揭贷款已停止发放，并非纳税比例发生变化，上诉人对此没有过错，也不应承担任何责任。2、本案20000元定金的性质是违约定金，该违约定金存在的目的是为了保证二被上诉人之间的房屋买卖合同得到履行。虽然合同约定定金暂由上诉人代为保管，但上诉人并不是违约定金合同或条款的一方当事人，作为保管人将定金支付给房屋出卖人赵义梅10000元没有过错，上诉人不应承担返还10000元定金的责任。请求撤销原判，依法改判被上诉人赵义梅返还李建丽10000元定金。
被上诉人李建丽未提交书面答辩状，其委托代理人在庭审中口头辩称，1、本案是三方合同纠纷，合同条款中明确约定定金由上诉人保管，过户后再返还，上诉人在房屋没有过户的情况下就将10000元交给赵义梅是违反法律规定的。2、买房时上诉人说是按5年证比例纳税，因过户费太高未能交易，因上诉人迟迟不将剩余的10000元返还给被上诉人李建丽，李建丽才提起诉讼。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人赵义梅在庭审中口头辩称，本人从未同意返还定金，只是同意调解。根据担保法有关规定，定金仅是担保合同履行的方式，至于银行没有发放贷款是上诉人的责任。该房屋买卖过程中，因上诉人存在重大过错，造成本人很大损失。原审判令上诉人返还定金正确。请求驳回上诉，维持原判。
根据上述三方当事人的诉辩观点，合议庭归纳本案的争议焦点为：上诉人在本案中是否存在过错，原审判令上诉人返还李建丽的10000元定金是否正确。
双方当事人对上述争议焦点无异议并进行了论辩。
二审查明事实与一审查明事实相同。
本院认为，上诉人宜家公司与被上诉人李建丽、赵义梅于2013年11月8日签订的房屋买卖（置换）合同，系各方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。根据合同约定，李建丽向上诉人交付的20000元定金由上诉人保管，待房屋过户完毕后剩余部分返还给甲方（赵义梅）。因其他原因，李建丽与赵义梅之间的房屋交易没有成功，但上诉人明知交易的房屋既没有交付，又没有办理过户手续，却将其保管的20000元定金交于赵义梅10000元，明显违反了合同约定，存在过错。由于20000元定金是李建丽交给上诉人的，双方合同自行解除后，定金应当返还，故李建丽要求上诉人返还下剩的10000元定金理由正当。上诉人称将10000元定金支付给房屋出卖人赵义梅没有过错的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人商丘市宜家房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王保中
审判员 彭世锋
审判员 盛立贞
二〇一五年三月十三日
书记员 田英杰
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