河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第280号
上诉人（原审原告）邱惠清，女，汉族，1966年1月4日出生。
被上诉人（原审被告）贺全喜，男，汉族，1962年9月23日出生。
原审原告邱芋元，男，汉族，1990年6月18日出生。
上诉人邱惠清因与被上诉人贺全喜、原审原告邱芋元租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区（2014）信浉民初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邱惠清，被上诉人贺全喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年4月5日，被告贺全喜与原告邱惠清、其子邱芋元签订了一份《包租协议书》。协议约定，被告将位于信阳市浉河区张李湾的瑞丰宾馆转让给原告使用，租期十年即从2013年4月6日到2014年4月6日，年租金2.5万元，十年不变，租金支付时间是每年的3月15日，被告收取租金后向原告开具收款凭证，保证手续齐全，正常营业。瑞丰宾馆的装修费用和一切设施由原告一次性以14.5万元买断，承包期内乙方有权转让，如被告提前终止该协议，甲方需退还乙方买断的装修费用和宾馆设施费用14.5万元。合同背面贺全喜另注明，八年内不加房费，房东加我不加。合同签订后，原告依约向被告支付价款12万元，其余5万元（含转让费2.5万元及一年房租费2.5万元）原告给被告出具欠条。本案诉争的宾馆所占用的是车站房管所的房子，被告未和车站房管所签订租赁协议，但被告称其和房东之间有口头约定，只要每年缴纳租赁费就可以一直租赁。瑞丰宾馆注册登记信息显示，从2008年5月21日到2011年12月31日期间，负责人是李平，卫生许可证显示负责人也是李平，2014年4月30日，原告将营业执照经营者姓名换成其母亲李秀荣。该宾馆除税务登记证外，其他证件均办理齐全。另查明，案外人李平是本案被告贺全喜的妻子。目前该宾馆仍由本案原告继续经营，原告除在签订合同时支付给本案被告12万元外，其他款项均未支付。原告认为该宾馆现无法继续经营，请求法院判决解除原被告双方之间的包租协议，并判决被告返还原告已支付的房屋转让费9.5万元，本案诉讼费等费用由被告承担。
原审认为，原、被告之间签订的协议是双方当事人的真实意思表示，协议合法有效，双方当事人均应按协议约定履行各自的义务。关于本案被告是否有转租权，原告认为，该房房东没有同被告签订任何书面的固定期限的房屋租赁合同，该房房东宣称其可随时解除同被告的租赁合同，被告不能保证其经营权。对此，原审法院认为，被告提交的营业执照中显示经营者姓名是被告之妻，被告可以对该宾馆行使租赁权，且本案中该宾馆的实际房主并未对被告的转租行为提出异议，可以认定被告有权转租，且在原被告双方签订的协议中，对被告提前终止协议的行为约定了违约责任，若因被告不能转租此宾馆导致原告无法继续经营，原告可向被告另行主张权利。关于证件问题，原告主张被告的营业执照未交付，税务登记证也未办理，导致原告的经营有保障。原审法院认为，目前该宾馆仍由本案原告继续经营，营业执照登记业主已变更为原告，虽然税务证未办理，但并不因此导致原、被告双方签订的协议达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除情形。因此，原告要求解除合同证据不足。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告邱惠清、邱芋元的诉讼请求。本案案件受理费2050元，由原告邱惠清、邱芋元负担。
上诉人邱惠清不服一审判决上诉称：一、原审判决事实认定不清。2013年4月5日，上诉人邱惠清同被上诉人贺全喜签订房屋租赁协议，合同明确约定租期十年，年租金2.5万元，被上诉人应当保证宾馆相关证件齐全。合同签订后上诉人立即支付转让费12万元，被上诉人一直拒绝交付证件。该宾馆房东另有其人，房东对被上诉人转租一事不予认可，因此上诉人与被上诉人之间签订的协议是无效的。二、原审判决适用法律错误。上诉人认为因无权处分订立的租赁合同属于效力待定合同，一审中被上诉人并没有证据证明其对该房屋享有租赁权及转租权，因此被上诉人与上诉人签订的合同违反诚实信用原则，有效力瑕疵。其次，房东并没有对其转租行为进行追认，根据《合同法》第五十一条规定，本合同应当是无效合同，所以原审法院，认为该租赁协议有效，于事实不符，于法律不符，原审判决适用法律错误。综上，请求二审支持上诉人的请求。
被上诉人贺全喜答辩称：房屋租赁合同是上诉人邱惠清写的，当时她说最多租赁八年。邱惠清还欠我五万块钱租金没给，她在浉河区法院也承认了。邱惠清让我在房屋租赁合同上写上八年不涨房费，然后我就在合同上写上了房东不涨房费，我不涨。后来她把第一个不字打掉了。变成了房东涨房费我不涨。她现在共欠我7万5千块钱，所以我没有把营业执照和消防证给她。后来她又自己去办的证，把证办成她妈的名字，我也去公安部门报案了。现在她欠我75530块钱。我与房东没有签合同，房子是公家的，只要交房租费，就可以一直用。现在她不交房费，房东就找我。现在房租费是我交的，邱惠清的宾馆在营业，房费也没有给我，办卫生许可证的530块钱也不给我。这个宾馆营业证复印件我都提供给邱惠清了，年审的时候才用原件，她没给我交房租费，所以我就没给她原件。我们双方签订的房屋租赁合同是合法有效的。请求驳回上诉，维持原判。
二审过程中，上诉人邱惠清当庭提交新的证据重新办理的宾馆营业执照，证明原宾馆的营业执照被上诉人贺全喜未交付。被上诉人贺全喜质证承认原宾馆的营业执照未交付，但未交付的原因是由于上诉人邱惠清未按合同约定欠房租金。
本院认为，2013年4月5日，被上诉人贺全喜与上诉人邱惠清、原审原告邱芋元签订了一份《包租协议书》。该协议约定贺全喜将位于信阳市浉河区张李湾的瑞丰宾馆转让给邱惠清、邱芋元使用，租期十年。签订合同时邱惠清、邱芋元己给付贺全喜转租费12万元。贺全喜未将瑞丰宾馆的有关证照交付邱惠清、邱芋元。双方当事人签订的《包租协议书》，是真实意思表示，合法有效，但双方当事人应遵守诚实信用原则按协议约定履行各自的义务。2014年4月30日，上诉人邱惠清己将瑞丰宾馆的营业执照经营者姓名变更成其母亲李秀荣，除税务登记证外，其他证件均办理齐全。目前该宾馆上诉人邱惠清仍在继续经营。关于上诉人邱惠清称被上诉人贺全喜拒交宾馆证照协议是无效的问题，因贺全喜拒交宾馆相关证照属未全部履行合同义务并不影响协议的效力，故该上诉理由不能成立。关于上诉人邱惠清称瑞丰宾馆的房东对被上诉人贺全喜转租一事不予认可，租赁合同属于效力待定合同的问题，因该宾馆的实际房主并未对被上诉人贺全喜的转租行为提出异议，可以认定贺全喜有权转租，故该上诉理由不能成立。综上，上诉人邱惠清的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审的案件受理费2050元，由上诉人邱惠清负担。
本判决为终审判决。
审判长 任钢
审判员 吴斌
审判员 陈钢
二〇一五年三月十二日
书记员 杨帆
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