河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第2234号
上诉人（原审原告）固始邑镇实业有限公司（以下简称邑镇公司）。
住所地固始县工业园大道8号。
法定代表人梁孝峰，该公司经理。
委托代理人丁中亚，河南振蓼律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴永才，男，1974年2月19日出生。
委托代理人史少军，河南蓼阳律师事务所律师。
原审被告固始县华艺家具厂（以下简称华艺家具厂）。
代表人吴永才，该厂业主。
上诉人邑镇公司因与上诉人吴永才、原审被告华艺家具厂房屋租赁合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2014）固民初字第335-2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人邑镇公司的委托代理人丁中亚，上诉人吴永才的委托代理人史少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告华艺家具厂系被告吴永才的个体工商户字号。2010年7月1日，原告邑镇公司与被告吴永才签订《厂房租赁合同》，合同期限为2010年7月1日起至2014年6月30日止，每月房屋租金12450元，一月一付。合同签订后，被告吴永才交付押金4万元给原告，并对建筑物使用维修责任和其它费用及有关事项进行了约定，于2010年7月1日开始租赁使用厂房、宿舍。后因宿舍首层被原告邑镇公司要回三间，被告吴永才之哥吴永厚因工厂管理需要在厂区内又租用原告邑镇公司两间平房，原、被告双方口头约定租金变更为每月12160元。2013年2月25日，被告吴永才通过无折转客户帐付给原告邑镇公司12160元当月月租；同年3月25日又付12160元当月月租；同年5月31日又转帐12160元；同年7月22日又转帐两个月租金24320元；同年8月26日又转帐租金12160元；同年9月26日又转帐12160元；同年10月31日又转帐12160元；同年11月26日又转帐12160元；2014年1月3日又转帐12160元。2014年1月10日，原告邑镇公司申请固始县价格认证中心对其所有的两栋厂房的卷闸门、塑钢窗等进行价格鉴定，塑钢窗鉴定价格777.6元／套×46套=35769.6元；塑钢窗清理费用50元／套×46套=2300元；10副卷闸门修理费用550元／副×10副=5500元；水泥地坪鉴定价格19.8㎡×60元／㎡=1188元；水泥地坪地下整理费用19.8㎡×30元／㎡=594元，合计45400元。2014年2月13日，原、被告产生纠纷后，原告邑镇公司起诉至原审法院，要求被告吴永才支付租金99600元，支付违约金，补交每月房租290元，从2010年7月补交到2014年7月，并承担厂房恢复原状费用45400元。2014年7月29日，经原审法院勘验，原告邑镇公司七副窗户不能使用、玻璃破损17片。
原审认为，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人，被告华艺家具厂系被告吴永才的个体工商户字号，不具备民事主体资格，不承担民事责任。原告邑镇公司与被告吴永才双方签订房屋租赁合同真实、合法、有效，原、被告双方应当按照合同约定履行合同义务。双方口头约定房屋租金变更为每月12160元，事实清楚，证据充分，原审予以确认。被告吴永才拖欠原告邑镇公司2013年一个月租金12160元，事实清楚，证据充分，原审予以认定。被告吴永才辩称，原告邑镇公司于2012年元月2日书面通知被告吴永才终止合同，双方以后系口头合同，一月一付租金，对此，原告邑镇公司承认下发过书面通知，但否认有一月一付租金的口头合同。原告邑镇公司的书面通知系解除合同的要约邀请，被告吴永才未承诺接收解除合同的要约邀请，双方租赁合同未解除。被告吴永才又辩称，已以实际行动于2014年2月28日交付厂房钥匙，并搬离了厂房迁往他处办公，原、被告双方的租赁合同解除，不应再支付2014年2月以后的厂房租金。对此，原告邑镇公司否认全部接收了厂房、宿舍钥匙，被告吴永才的证人吴永厚证实租赁的宿舍未逐间移交工厂工人使用的宿舍钥匙，原、被告双方未书面达成解除租赁合同，该租赁合同对双方仍有约束力，被告吴永才仍应按照合同约定支付2014年1-6月租金。原告邑镇公司要求被告吴永才支付7个月租金12160元×7=85120元，事实清楚，原审予以认定。原告邑镇公司要求被告吴永才支付2014年7月份的租金，被告吴永才否认，原告邑镇公司又无证据证实，原审不予支持。被告吴永才交付4万元保证金，应优先用于抵付房屋租金，对合同约定的拖欠租金不付满一个月的，原告邑镇公司增收每日百分之五的滞纳金的约定过高，违反法律规定，原审不予支持，房屋租金逾期付款滞纳金计算方式为：本金为拖欠租金从月租拖欠满一个月后次月第一日开始计算，利率为按中国人民银行同期银行贷款利率四倍支付，即年利率为5.6%×4=22.4%。原告邑镇公司的厂房塑钢窗清理费用为50元／套（46-7）=1850元、塑钢窗更换7副窗户费用为777.6元×7=5443.20元，卷闸门修理费用5500元，水泥地坪恢复原状费用1188元＋594元=1782元，以上合计14575.20元。17块玻璃从更换的七副窗户中可用玻璃更换，被告吴永才不再赔偿。以上事实，证据充分，原审予以认定。综上，原告邑镇公司要求被告吴永才支付租金45120元及原告邑镇公司要求被告吴永才支付滞纳金，按中国人民银行同期银行贷款利率四倍计算的诉讼请求成立，原审予以支持。原告邑镇公司要求被告吴永才赔偿厂房恢复原状款14575.20元的诉讼请求成立，原审予以支持，原告邑镇公司的其他诉讼请求因缺乏事实依据，证据不足，原审不予支持。被告吴永才反诉称，其厂房被原告邑镇公司雇用货车堵门造成损失等，因涉及货车车主是否侵权系另一法律关系，另行解决。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第十五条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百三十五条之规定判决：一、被告吴永才支付欠原告邑镇公司房屋租金人民币45120元。二、被告吴永才支付原告邑镇公司滞纳金按年利率22.4%，从2014年5月1日至同月31日按本金8640元计算，从2014年6月1日至本月30日按本金20800元计算，从2014年7月1日至同月31日按本金32960元计算，从2014年8月1日至租金付清时止按本金45120元计算。三、被告吴永才赔偿原告邑镇公司厂房恢复原状款人民币14575.20元。上述款项于判决生效后三日内一次付清。原审案件受理费3940元，由原告邑镇公司负担1180元，被告吴永才负担2760元。当事人若未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审原告邑镇公司不服原审判决上诉称：一、被上诉人吴永才应当按照合同约定，支付拖欠房租99600元给上诉人邑镇公司。1、上诉人邑镇公司提供的《厂房租赁合同》一份，被上诉人吴永才当庭认可，没有异议。2、上诉人邑镇公司提供的明细清单，被上诉人吴永才当庭认可，没有异议。该交易明细清单明确载明被上诉人吴永才实际支付部分房租的时间和数额，其中被上诉人吴永才2013年4月和12月的两个月房租没有支付，被上诉人吴永才当庭认可，没有异议。二、被上诉人吴永才应当按合同约定，补交拖欠上诉人邑镇公司的应收租金每月290元，从2010年7月补交至2014年6月。三、被上诉人吴永才应当按照合同约定，支付违约金给上诉人邑镇公司，违约金数额按每月租金的每日5%，从应付日满后次日分别计算到每月租金付清之日；被上诉人吴永才应支付给上诉人邑镇公司的2013年度违约金，以月租金12450元为基数，按每日5%的比例，分别从2013年4月11日、12月11日计算到租金付清之日；被上诉人吴永才应支付给上诉人邑镇公司的2014年度违约金，以月租金12450元为基数，按每日5%的比例，分别从2014年1月11日、2月11日、3月11日、4月11日计算到租金付清之日；被上诉人吴永才应支付给上诉人邑镇公司的从2010年7月至2014年6月少交租金的违约金，以290元为基数，按每日5%的比例，分别从2013年7月至2014年6月的每月11日计算到租金付清之日。四、被上诉人吴永才应当按照合同约定，支付恢复原状费用45400元给上诉人邑镇公司（经固始县价格认证中心鉴定）。要求二审撤销原判，改判支持上诉人邑镇公司的诉讼请求。
原审被告吴永才不服原审判决上诉称：1、原审认定案件事实没有依据，认定事实错误。双方房屋租赁合同已于2014年1月解除，原判上诉人吴永才支付租金至2014年7月，显属错误。双方合同签订后在履行过程中，多次进行过口头改动并且在合同履行时也是按变更后合同履行的。所以双方履行合同是按照变更的口头协议履行的。被上诉人邑镇公司多次下书面通知要求上诉人吴永才搬走解除合同，双方解除合同意愿是一致的，只是由于上诉人吴永才一直没有找到新场所，所以在解除合同的时间上并未确定，有被上诉人邑镇公司的解除通知，多次汇款记录为证。2013年12月，上诉人吴永才在找到新场所后，便停止了在被上诉人邑镇公司的生产，准备迁走，于2014年1-2月正式搬迁，进行了决算。原审在明确知道合同双方已解除并不再履行的情况下，仍判令吴永才履行合同义务，显属偏袒一方。2、原审程序违法。（1）在原审开庭前，上诉人吴永才已向原审提起反诉并交纳反诉费，原审法院既不受理也不审查，剥夺了上诉人吴永才的反诉权。（2）原审法院在双方均未提出勘验的情况下擅自由一名审判员勘验，并直接以自己的勘验结果作为定案依据。（3）判决书有三人参与审理本案，但本案在送达、开庭等所有过程中只有一人办理。综上要求二审依法改判。
对上诉人邑镇公司的上诉理由和上诉请求，被上诉人吴永才答辩称：2010年合同签订的租金为12450元／月，签订后，梁孝峰因其父亲没有房屋居住又要回三间门面房，按要回房屋面积扣除所交租金后，租金变更为12060元／月，该项租金结算在2010年12月23日已结算完毕。从2011年直到2012年10月双方都是按此履行，在2012年10月因吴永才管理人员没有住宿又用了一间房，在2012年10月29日一次性补缴1500元租金，按每月100元计算。此后每月租金变更为12160元，直到2014年1月双方解除合同。2014年1月3日，答辩人吴永才付清最后一个月租金后搬走。要求二审驳回上诉人邑镇公司的上诉请求。
对上诉人吴永才的上诉理由和上诉请求，被上诉人邑镇公司口头答辩称：吴永才提起反诉不具备主体资格，个体工商户不能作为独立的诉讼主体，如果诉讼必须由业主个人作为诉讼主体，华艺家具厂以自己名义提起反诉，应依法驳回，反诉状既没有签字也没有盖章，属于无效诉状。吴永才反诉时提交了两份证据材料，不能支持其反诉的诉讼请求，而且与本诉和反诉均没有关联性，反诉缺乏事实和法律依据，要求二审驳回吴永才的上诉。
二审开庭审理查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人邑镇公司与上诉人吴永才于2010年7月1日达成的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在该租赁合同履行过程中，虽然上诉人邑镇公司于2012年1月2日以书面通知的方式，决定终止合约，要求上诉人吴永才搬出园区，结清所有费用，但是从证据《新线借记卡历史交易明细清单》载明的转帐内容判断，2013年2月、3月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月，2014年1月，上诉人吴永才仍然向上诉人邑镇公司支付房屋租金每月12160元，当事人以自己的行为表明2013年至2014年本案房屋租金，由《厂房租赁合同》约定的每月租金12450元变更为每月租金12160元，双方签订的《厂房租赁合同》仍在继续履行，双方并未达成解除《厂房租赁合同》的一致意见，上诉人吴永才应当依法按照合同约定，向上诉人邑镇公司支付房屋租金每月12160元至2014年6月30日。原判认定上诉人吴永才尚欠上诉人邑镇公司2013年4月、12月以及2014年2月至6月，共计七个月的房屋租金85120元（12160元／月×7个月），从上诉人吴永才已交付的4万元保证金中予以扣除，计算为45120元（85120元-40000元）事实清楚，应予认定。按照《厂房租赁合同》“……租金按每月支付一次。租金支付日期在每月10日前……”；“……房租如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每日5%滞纳金……”的约定，上诉人吴永才应当承担拖欠房屋租金的滞纳金责任，原判参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金适当，但是上诉人邑镇公司2014年2月采取雇用货车堵门等方式，造成上诉人吴永才经营损失，上诉人邑镇公司有过错，本着公平原则，上诉人邑镇公司主张上诉人吴永才拖欠2014年2月至6月房屋租金应承担的滞纳金本院不予支持，拖欠2013年4月、12月两个月房屋租金应当承担的滞纳金起算时间按照合同约定，从当月11日开始计算，至合同终止之日2014年6月30日止，即拖欠2013年4月租金应承担的滞纳金从2013年4月11日计算至2014年6月30日；拖欠2013年12月租金应承担的滞纳金从2013年12月11日计算至2014年6月30日。原审参照固始县价格认证中心作出的价格鉴定，认定上诉人吴永才赔偿上诉人邑镇公司厂房恢复原状款14575.20元应予支持。综上，原判认定案件基本事实清楚，适用法律正确，但滞纳金计算不当，应予纠正，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持固始县人民法院（2014）固民初字第335-2号民事判决主文第一、三项；
二、变更固始县人民法院（2014）固民初字第335-2号民事判决主文第二项为，被告吴永才支付原告邑镇公司滞纳金按中国人民银行同期贷款利率的四倍，分别从2013年4月11日至2014年6月30日按本金12160元为基数计算；从2013年12月11日至2014年6月30日按本金12160元为基数计算。
上述款项于本判决生效后三日内一次付清。
原审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费7880元由上诉人邑镇公司承担3940元，上诉人吴永才承担3940元。
当事人若未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 余继田
审判员 任 钢
审判员 吴 斌
二〇一五年三月十日
书记员 杨 帆
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