河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民初字第63号
原告刘应平，男，汉族，1979年4月24日出生。
委托代理人冯永军，河南同信律师事务所律师。一般代理。
被告金品，男，汉族，1968年7月26日出生。
委托代理人吴海燕，信阳市浉河区司法局金牛法律服务所法律工作者。特别授权。
第三人刘道胜，男，汉族，1966年6月26日出生。
第三人胡远新，男，汉族，1974年7月21日出生。
第三人夏和花，女，汉族，1974年9月6日出生。
委托代理人胡远新，系夏和花丈夫。
第三人朱丛柏，男，汉族，1967年10月7日出生。
原告刘应平诉被告金品建设用地使用权转让纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘应平及其委托代理人冯永军，被告金品及其委托代理人吴海燕，第三人刘道胜、胡远新、朱丛柏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月27日，被告金品以其有位于新县小木城新村土地使用权，保证可规划建设的名义，将此宗土地以375万元的价格转让给了原告。原告依约付款，后经落实，此宗土地使用权根本不属于被告。鉴于被告的严重违约行为及欺诈行为，经多次协商，2012年7月23日，原、被告达成了还款协议，确认被告计欠本金共计340万元，并确认截至2012年7月23日，被告欠原告利息为272万元。同时约定，被告到期不还，利息272万元视同本金，均应按月息3.5%计息。但截至现在，经原告多次催要，被告却以种种理由推诿，未还此欠款，致使原告合法权益受到损害、经济损失巨大。为彰显法律、维护公平诚信，特此起诉，请求法院依法判令被告偿还欠款612万元；判令被告支付约定利息521.3万元（暂定至2014年7月23日，利息按约定利率月息3.5%，自欠款之日计算至生效裁判前一日）；本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告当庭出示了双方于2010年8月27日签订的《商品楼地皮转让协议》；金品于2010年8月28日向原告出具的340万元购地款收条（本金）；双方于2012年7月23日签订的《还款协议》及金品于当日向原告出具的欠原告利息为272万元的欠条；刘应平及第三人刘道胜、胡远新、夏和花、朱丛柏向金品共计汇款270余万元的单据。
被告金品答辩称：合同中预转让的土地使用权由于客观原因本人没能获取是事实。我与包括原告在内的四人（胡远新与夏和花夫妻作一人算）的经济往来情况：1、我共收到刘应平的钱只有50万元，就是2010年8月28日通过银行转入的：一笔8.1万元、一笔41.9万元。之后，我于2012年2月8号拿出10万元给刘应平等五人，每人分配2万元（当时刘应平虽没签字，但有其他几个的签字证明）；2012年7月23日，他们到我家每人又拿走1万元；2013年3月15日又退他5万元（有收条）；2013年3月31日退他15万元（有收条）。也就是说，我共退给刘应平21万元（见2014年1月8日庭审笔录）。2、我共收到胡远新和夏和花夫妻共50万元。之后，除与刘应平同一天退还了2万元（有10万元共同收条）及到我家拿的1万元外，我又于2014年退给夏和花8万元，也就是说我共退款11万元，还欠39万元。但是胡远新和夏和花夫妻与刘道胜共同买我另宗地皮建房时，还欠我60.96万元（地皮每套70万元＋水电安装9600元，再扣除已付10万元），也就是说，目前胡远新和夏和花夫妻倒欠我21.96万元。3、我共收到朱丛柏的是70万元。通过银行转了3笔：55万＋10万＋5万。之后，退还其款金额除了从我拿出10万元里分配了2万元及在我家拿走的1万元外，我于2013年3月15日号又退他5万元；2013年3月31日退他15万元（这两笔和刘应平是同一天还的，没打收条），共计退还23万元（见2015年1月8日庭审笔录）。4、我分三笔共收到刘道胜100万元：一笔40万元是银行转入，一笔40万元在光山贷款，一笔20万是以刘道荣名义贷款。之后，退还其款金额除了从我拿出10万元里分配了2万元及在我家拿走的l万元外，刘道胜和胡远新夫妻共同买我地皮建房中还欠我70.96万元（地皮每套70万元＋水电安装9600元）。也就是说截止目前我只欠他26.04万元。合计：我欠原告及第三人本金为：（27万元＋47万元＋26.04万元）一21.96万元=78.08万元。至于利息，原告提交法庭的《出资入股情况说明》里有贷款利息可参照计算。被告金品当庭出示了向刘应平及刘道胜、朱丛柏、胡远新还款34万元的收据四张。
合议庭归纳双方争议的焦点：1、本案建设用地土地使用权转让协议是否有效；2、本案被告占有原告土地转让款本金340万元是否属实；3、原告请求被告返还340万元本金利息数额的计算是否适当。
经审理查明，2010年8月27日，原告刘应平与其合作人刘道胜、朱丛柏、胡远新经协商达成一致意见后，由刘应平出面与被告金品签订《商品楼地皮转让协议书》。该协议书约定：由甲方金品将其位于新县小木城新村别墅最北排后面第二幢预建商住楼土地使用权转让给乙方刘应平。该幢预建商住楼占地宽为12米，长为76米；该宗土地的协议转让价格为375万元；甲方负责清除该宗地皮地面附属物，负责三通一平，负责办理土地使用证、规划许可证、建筑许可证，负责协调政府部门及当地老百姓的关系并保证乙方在2010年11月30日前开工；负责道路主干道硬化；负责该幢商住楼的定位放线及图纸报批，甲方将居民生活用水主管道和生活用电主线路送至该栋楼下；乙方负责该栋商住楼的勘探、设计、建筑、销售及质检、监理、人防、消防、环保等相关部门收取的费用和税务部门收取的相关税费等。2010年8月28日，原告刘应平及其合作人依约付款共计340万元。其中，刘应平出资80万元（2笔转帐汇款共计50万元，支付现金30万元）；刘道胜出资130万元（分期分3笔汇款共计100万元，支付现金30万元）；朱丛柏出资80万元（分期分3笔转帐汇款共计70万元，支付现金10万元），胡远新汇入50万元（分期分2笔转帐汇款共计50万元）。双方约定的开工日期过后，被告金品仍未获得此宗土地使用权。随后原告方多次请求金品退款，2013年3月31日前，金品先后共退还刘应平21万元（双方当庭认可）；共退还胡远新和夏和花夫妻11万元；共计退还朱丛柏23万元（其中8万元系朱丛柏当庭认可，另15万元还款系其庭后确认）；共计退还刘道胜3万元；除上述已退还58万元外，余款本金340万元及相应利息至今未还。2012年7月23日，原、被告达成了《还款协议》，双方签字确认被告共计欠原告本金340万元；并确认截止2012年7月23日，被告欠原告利息为272万元。同时约定，被告到期不还该笔利息（或只还一部分），利息272万元视同本金，均应按月息3.5%计息。后经原告多次催要，上述本金及其利息被告至今大部未还，原告遂诉至本院。
上述事实有经当庭举证质证的《商品楼地皮转让协议》，金品向原告出具的340万元购地款收条，双方于2012年7月23日签订的《还款协议》及金品于当日向原告出具的欠原告利息为272万元的欠条；另有刘应平及第三人刘道胜、胡远新、夏和花、朱丛柏向金品汇款270万元的单据及金品向刘应平及刘道胜、朱丛柏、胡远新还款34万元的收据；朱丛柏认可金品还款23万元利息的调查笔录；当事人陈述和庭审笔录等证据在卷证实。
本院认为，当事人的合法财产权益应当依法保护。本案被告金品在没有依法取得（没有证据证明其今后可取得）预建商住楼土地使用权的情况下，与原告刘应平签订该《商品楼地皮转让协议》，该协议应当认定无效。金品依该协议取得原告刘应平及第三人刘道胜、胡远新、夏和花、朱丛柏购地款340万元应当予返还，并依法支付拖欠期间的合理利息。2012年7月23日，原、被告达成了还款协议后，被告应当依照诚实信用原则依法自觉履行双方达成的《还款协议》；但其《还款协议》中计算复利部分及违约利息超过银行同类贷款四倍的部分因不符合相关法律规定，本院不予支持。被告金品关于《还款协议》是受协迫情况下签订的主张，缺乏证据支持。被告金品关于其欠还本金数额应为有转帐凭证的270万元的辩解意见，因原告340万元本金返还请求，有金品出具的340万元欠条及其签订的《还款协议》予以确认，原告及四第三人除转帐270万元外，以现金支付的70万元亦应当予以认定。被告金品关于其与刘道胜、胡远新分别欠其另宗购地款70.96万元和60.96万元的辩解意见，因无充分的证据证实，且属本案发生前的另一法律关系，宜另案处理。关于被告金品已退还的58万元应当计算为本金还是应当计算已还利息问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”。本案中，被告已退还的58万元款项应当计算为本金340万元的利息予以扣除，但金品主张超过58万元部分的应扣除款项，因缺乏充分证据证实，本院不予支持。鉴于本案被告没能履行其在2010年11月30日前办理完相关开工手续的保证，被告应当自次日（即2010年12月1日）起返还原告及四第三人的本金340万元及迟延返还期间的利息；应支付利息宜以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至付清之日，但应扣除被告已支付的利息58万元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、五十六条、第五十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告金品在本判决生效后十五日内返还原告刘应平土地使用权转让款共计340万元及利息（利息自2010年12月1日起，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至本院确定的给付日止；被告已支付的利息58万元予以扣除）。
二、驳回原告刘应平的其他诉讼请求。
案件受理费89798元，原告刘应平负担案件受理费19798元，诉讼保全费5000元；被告金品负担案件受理费70000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 余继田
审判员 任 钢
审判员 陈 钢
二0一五年元月二十八日
书记员 杨 帆