郭玉玲诉被告李宏林租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告郭玉玲，女，1974年10月10日出生。

委托代理人樊祥发

被告李宏林，男，1968年12月29日出生。

原告郭玉玲诉被告李宏林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭玉玲的委托代理人樊祥发，被告李宏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年5月15日，原、被告签订协议书一份，该协议约定被告将位于法院东街94号院二楼的九间房屋出租给原告，租期三年。该协议存续期间，原告按照协议约定向被告支付租赁费，但被告只向原告交付了八间房屋，被告的行为已构成违约，因此被告应支付违约金2万元，并向原告返还多收的租金7200元。另外，根据协议约定，电费应由被告负责收取和交纳。自2012年5月份至今，被告未履行约定的义务。这期间由一楼老马以每度电1元（高于电业局规定的0.56元）的价格向原告索取。原告以为电价过高，但被告却以停电相威胁。无奈之下，原告只好按照每度电1元支付电费。因此，被告应向原告返还多收的电费共计2586元。原告诉至法院，请求判令：1、被告返还租金人民币7200元；2、被告返还电费人民币2586元；3、被告支付违约金人民币2万元；4、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称: 原告要求被告返还租金没有事实根据，原告还欠被告一年的租金，因为被告根本没有收电费，所以也不存在返还电费的问题，被告没有违约，所以不用支付违约金。

经审理查明：2010年5月15日，原告郭玉玲（作为合同乙方）与被告李宏林（作为合同甲方）签订协议书一份，主要约定：经双方协商，甲方愿将法院东街94号院二楼本人名下的九间房屋全部租给乙方。1、甲方提供房屋九间，供乙方使用或出租，每年收乙方租赁费8000元整（人民币）。2、乙方必须按期交给甲方人民币捌仟元整。3、房屋的维修由甲方负责，电费的收取和交纳由甲方负责。4、合同有效期应以该房屋整体大面积的拆迁期而定，合同有效期暂定三年，合同到期后乙方有优先租赁权。5、此合同具有法律效力，双方共同遵守，如单方违约赔偿对方贰万元人民币整。6、乙方一次性交给甲方半年租金（4000元），如果刚交过1个月2个月的等，此房拆迁，甲方应退还给乙方剩余几个月租金。2010年5月15日，被告出具收据一份，载明：今收到郭玉玲房屋租金捌仟元整。2011年5月16日被告出具清单（收据）一份，载明：今收到法院东街94号院二楼8间全年租金共捌仟元整，止2012年5月16日。2012年5月15日，被告出具收条一份，载明：今收到樊祥发交法院东街94号院8间房一年房租共8000元整，从2012年5月15日至2013年5月15日。

以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。

本院认为，原、被告2010年5月15日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行。被告2010年5月15日、2011年5月16日、2012年5月15出具收条显示，原告已按合同约定支付被告9间房屋自2010年5月15日至2013年5月15日租金，被告应按协议约定将法院东街94号院2号楼9间房屋交付原告。被告作为出租方应就房屋交付情况承担举证责任，原告陈述被告交付8间房屋，现被告并无证据证明其已将法院东街94号院2楼9间房屋交付原告，故对此负有举证责任的被告应承担不利后果。依原告提交的收条及双方举证责任的分配，本院确认被告向原告交付8间房屋，故被告应返还原告向其多交付的1间房屋3年的租金。依双方协议约定9间房屋1年租金为8000元，故被告应返还多向原告收取的租金2666.7元，原告要求过高部分本院不予支持。关于违约金，虽《协议书》约定：如单方违约赔偿对方贰万元人民币整，但被告已将协议约定的9间房屋中的8间房屋交付原告，被告已履行大部分协议约定的义务，故本院只对违约部分的违约金2222.2元予以保护，原告要求过高部分本院不予支持。关于原告要求被告返还电费人民币2586元，因原告并无证据证明其多向被告交付电费2586元，且被告对此不予认可，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款及相关法律之规定，判决如下：

一、被告李宏林于本判决生效后十日内返还原告郭玉玲租金人民币2666.7元及违约金人民币2222.2元；

二、驳回原告郭玉玲的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费545元，由原告郭玉玲负担456元，被告负担89元。

如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                                                                                                     审  判  长  刘  奇

                                             代理审判员  杨松华

                                             人民陪审员  孙  冰

                                             二○一三年七月三十一日

                                             书  记  员   蒋  欣