陈正康与陈庆林租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告陈正康，男，1978年3月27日出生。

委托代理人陈家远，男，系原告父亲，（代理权限：特别授权）

委托代理人杨强，男，律师，（代理权限:一般代理）

被告陈庆林，男，1976年11月30日出生。

委托代理人：董华强，男，（代理权限：特别授权）

原告陈正康与被告陈庆林租赁合同纠纷一案，原告于2013年3月11日诉至本院，本院于同日立案审理。被告应诉后，未递交民事答辩状。本院依法组成合议庭，由审判员饶培杰担任审判长并主审本案，审判员孙为民、王成参加评议。2013年4月18日公开开庭审理本案。除被告陈庆林未当庭参加诉讼。其余原、被告及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年10月23日，原、被告签订“店面出租合同”，原告将自己位于郭陆滩镇的门面房一层三间租赁给被告，租期三年，每年租金4.6万元；合同并约定了租金的支付方式、违约责任等。2012年9月28日，被告在应交第二年租金的前三天时，被告在未通知原告的情况下，擅自放弃租赁房屋，用货车将租赁房屋的货物拉走；原告阻止时，被告采用欺骗的办法搬离。当原告提出不同意时，被告给原告出具了两张字据，作出了承诺。但是到了承诺期限，被告却未按承诺兑现。因此，要求被告继续履行合同；支付租金4.6万元；支付违约金4.6万元；赔偿原告的其他损失2000元。

原告提供下列证据材料证明其诉称：

1、店面出租合同；

2、2012年9月28日书面材料两份。

被告陈庆林辩称：原、被告间的租赁合同属实，但是原告口头承诺过，若被告生意不好，可以随时解除合同。之前，原告找到被告，要求被告到郭陆滩镇经营，并根据经营情况，若经营不下去，被告可以随时不干。后来，被告经营不下去时，找到原告说不干了，并讲租赁的房屋使用多长时间付多少租金；还可以适当给一点经济损失。原告也同意，若经营不下去，可以随时解除合同。后被告因经营亏损，无法经营下去。被告将货物拉走，是经原告同意的，解除合同，也是经原告同意的。被告是在违背真实意思的情况下给原告出具的材料；有违诚信。被告不存在违约。

被告未提供证据材料。

经审理查明：

以下事实，系本院结合现有证据材料；综合审查判断所得，其客观性，本院予以确认。

2011年10月30日，原、被告签订了一份“店面出租合同”，原告陈正康作为甲方，被告陈庆林作为乙方，陈正康将自己所有的位于固始县郭陆滩镇街道的三间第一层房屋租赁给被告陈庆林。合同约定，租赁期限从2011年11月1日起至2014年10月31日止，第一、二年每年租金4.6万元，第三年后随行就市。租金支付方式，立此合同时一次性付清第一年房租4.6万元，以后提前一个月交清次年房租，即先交租金后使用。合同同时还约定了其它事项。合同签订后，被告陈庆林交付了第一年租金4.6万元，原告交付了房屋给被告使用。后因经营方面的原因，被告陈庆林不再经营，并于2012年9月28日将房屋里的货物拉走；同时，被告陈庆林及陈庆林的驾驶员（吴强）给原告出具了两份书面材料，书面材料上显示，认可了原合同的租赁期限，合同不到一年，被告不再租赁，事前也未通知原告方；现被告承诺负责将此房对外出租，啥时出租，啥时终止；若租不出去，被告负担三年间的损失。被告陈庆林将房屋内的货物拉走后，屋内的货架未拆，房屋外的招牌未拆；房屋的钥匙也未交付给原告。诉讼中，被告辩称认为，2012年9月28日给原告出具的两份材料是在原告欺诈、胁迫的情况下出具的；原告未予认可，被告也未提供证据材料证明其此部分辩称。目前，原、被告合同中约定的房屋仍未出租。

综上，本案原、被告双方争议的焦点是：

1、原、被告签订的合同以及被告给原告出具的两份材料如何理解？

2、原告的各项请求，能否支持。

本院认为：原告陈正康以被告陈庆林违反合同约定为由，要求被告陈庆林继续履行合同，支付租金、承担违约责任并赔偿损失；为此原告提供双方签订的合同证明其诉称；诉讼中，虽然被告陈庆林未到庭参加诉讼，但是其委托的特别授权人对双方签订的合同不持异议；本院对双方签订的合同的客观性和证明力；予以确认。合同是双方自愿协商签订，是双方当事人真实意思反映；合同已经成立，双方当事人便应严格按照合同约定，全面、适当地履行，并遵循诚信原则。原告是房屋出租人，按照合同约定，将房屋即租赁物交付给承租人，便享有收取租金的权利；被告是房屋承租人，在接收租赁物即房屋后，便有义务支付租金。被告陈庆林在房屋租赁期间，将房屋内的货物拉走，将房门落锁；已以自己的行为表明不再租赁；且被告自己承诺将房屋对外租赁，若不能租赁出去，愿意赔偿原告的损失。诉讼中，被告认为是在胁迫的情况下出具材料的，原告未予认可；被告也未就此部分辩称提供证据材料予以证明；本院对被告此部分辩称意见，不予采纳。被告承诺后，未积极采取措施将房屋租赁出去；造成原告的房屋在合同约定的第一年到期后，未能租赁出去。被告已以自己的行为表明不再租赁，不再履行合同；被告的行为已经违约。合同已无法继续履行，应当解除。原告要求被告继续履行合同，不符合法律规定，本院不予支持。合同因被告的违约行为导致无法继续履行，被告应承担因违约给原告造成的损失。原告的损失，应是因房屋未能租赁造成的损失；虽然被告给原告出具的书面材料中有房屋若不能租赁愿意承担三年损失的意见；但是在被告不再继续租赁房屋时，原告也未积极采取措施避免损失进一步扩大；因此原告的损失只能按照一年的房屋租金确定，较为妥当。合同中虽然有违约条款，但具体的违约责任约定不明；且被告承担原告一年的房屋租金后，原告的损失已得到适当补偿；原告再要求被告支付违约金4.6万元，显属不当，本院不予支持。原告要求被告承担杂项开支2000元，原告未能提供直接证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定；判决如下：

一、解除原告陈正康与被告陈庆林签订的“店面出租合同”。

二、被告陈庆林支付给原告陈正康房屋租金4.6万元。

三、被告陈庆林在本判决生效后十五日内自行拆除房屋内的货架和门外的招牌，并返还租赁的房屋。

四、驳回原告陈正康其余诉讼请求。

上述款物均于本判决生效后十五日内一次履行完毕。

案件受理费2150元，原告负担1100元，被告负担1050元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉，并递交上诉状一式三份，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

                                             审判长 饶培杰

                                             审判员 孙为民

                                             审判员 王  成

                                             二零一三年六月二十八日

                                             书记员 周小巧（兼）