原告蔡秀英与被告郭保亭和张秋宇、第三人郭建国和代志敏确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

原告蔡秀英，女，生于1946年8月5日。

委托代理人殷玉晓，河南依伦律师事务所律师。

委托代理人郭浩，河南依伦律师事务所律师。

被告郭保亭，男，生于1965年8月15日。

被告张秋宇（张秋雨），女，生于1964年9月15日。

委托代理人郭保亭，基本情况同上。系被告张秋宇之夫。

第三人代志敏，女，生于1980年5月20日。

第三人郭建国，男，生于1975年7月13日。

委托代理人代志敏，基本情况同上。系第三人郭建国之妻。

原告蔡秀英与被告郭保亭和张秋宇、第三人郭建国和代志敏确认合同无效纠纷一案于2012年6月25日诉讼来院，本院受理后，于2012年11月11日作出（2012）舞民初字第739号民事判决书。原告不服舞阳县人民法院（2012）舞民初字第739号民事判决书，向漯河市中级人民法院提起上诉。漯河市中级人民法院于2013年4月22日作出（2013）漯民四终字第85号民事裁定书：撤销舞阳县人民法院（2012）舞民初字第739号民事判决；发回舞阳县人民法院重审。本院于2013年5月27日受理该案后，依法由审判员郭军丽担任审判长，审判员徐宏伟、程攀峰组成合议庭，于2013年7月11日、2013年8月6日两次对该案公开开庭进行了审理。原告蔡秀英及委托代理人殷玉晓和郭浩、被告郭保亭、第三人代志敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2004年8月22日，原告与二被告签订一份涉及农村房屋转让的协议，该协议约定：“原告将自己的房屋及宅基地转让给被告用于办幼儿园使用，被告支付10000元转让费”。原告认为：双方签订的协议违反国家法律相关规定，属于无效协议。第三人以“自己是承包二被告的幼儿园为由”拒绝搬出。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。原告的具体诉讼请求为：1、依法确认原、被告之间签订的协议无效；2、判令第三人从原告的宅基地及房屋中搬出。

被告郭保亭、张秋雨辩称：原、被告当初所签订的合同有问题：说是买卖合同，从合同书看又不完全像；说是租赁合同，也没有期限，又有买卖的性质。现在纠纷已出现，又有学生在上学，双方应当想一个稳妥的办法解决问题。

第三人代志敏、郭建国述称：办幼儿园时就不认识原告。当初是二被告让第三人办的幼儿园，第三人代志敏只是负责管理幼儿园。如原告认为有纠纷，应当找二被告协商解决，与第三人无关。

原告为证明其主张，提供证据如下：

第一组证据：1、舞集建（91）字第02374号集体土地建设用地使用证一份，土地使用者为庞干一；2、河南省舞阳县地方税务局的证明一份。该组证据证明原告对该宗土地享有使用权，具备主张权利的主体资格。

第二组证据：原、被告于2004年8月22日所签订的宅基地买卖协议一份，证明原被告违法买卖宅基地的事实。

第三组证据:1、幼儿园基本情况登记表一份；2、舞阳县孟寨镇中心学校出具的证明一份。该组证据证明原告所有的宅基地上所办的新星幼儿园为民办性质，属整改中不合格幼儿园；院长为第三人代志敏，经营人为第三人代志敏、郭建国。

第四组证据：舞阳县人民法院于2012年5月11日、2012年8月28日所作的两份庭审笔录，证明被告已认可原、被告所签订的协议是一种买卖关系。

以上四组证据经本院组织质证，被告对第一、二组证据的真实性无异议；但认为协议写的不清楚，是租赁或买卖关系不清。幼儿园是被告张秋宇的。第三人对原告所提供的证据不发表意见。  

被告为证明自己的主张，提供证据如下：

第一组证据：1、学前班幼儿园备案证一份；2、办班（园）许可证一份；3、2012-2013学年下期中小学校及幼儿园安全目标责任书一份。证明新星幼儿园一分园的负责人为张秋雨；虽然地址写的是孟寨乡刘集村，但实际上是在争议的宅基地上办的幼儿园；第三人代志敏只是对该园负责。

第二组证据：被告郭保亭于2004年9月1日与舞阳县孟寨镇潘楼村村民委员会所签订的协议一份，证明被告在原告的宅基地上外伸土地使用，并交纳罚金400元。

第三组证据：被告于2004年8、9月份建房物资清单一份，证明被告为改建原告的房屋使用投资花费共计33570元。

以上三组证据经本院组织质证，原告认为被告所提供的证据上的幼儿园的办园地址为孟寨乡刘集村，而不是本案争议的孟寨乡潘楼村，该组证据与本案无关；对被告所提供的第二组证据无异议；对第三组证据不认可。第三人对被告所提供的证据无异议，认可安全责任书的签订。

第三人未向本院提供证据。

经审理查明： 2004年8月22日，被告郭宝亭、张秋雨在原告蔡秀英的女儿及女婿的参与下，与原告协商后签订协议一份。甲方为蔡秀英，乙方为郭宝亭。合同内容为：“甲方蔡秀英同意把自己的宅基地（包括房屋和树木）转让给乙方郭保亭办幼儿园使用，由乙方一次性付给甲方壹万壹仟元整。在乙方办园期间，若甲方有特殊情况乙方允许甲方使用几天房屋。若干年后，若乙方不办幼儿园或不使用此地，须经双方共同协商卖房事宜，价格以当时市场价为准。若甲方需要，由甲方按当时的市场价付给乙方，若甲方不再需要，乙方可自主处理。附：买卖房屋包括宅基地。”。合同签订后，被告支付原告11000元（其中1000元是该院落的树木折合款）；原告将院落交付给被告使用，该院落的集体土地建设用地使用证由原告持有。被告接管原告的院落后，对原告的房屋等进行添附、改造后使用。有关添附、改造的费用，被告主张花费33570元，原告不予认可该数额。原告当庭陈述：听邻居讲被告花费有18000元。2004年9月1日，被告郭保亭和原告所在村委签订协议一份：2004年8月，由刘集村村民郭保亭在我村村民宅基上建造幼儿园，在原宅基的东边外伸1.8米（交纳罚金400元）。为此达成协议如下：“在不使用时，拆除外伸地面上的建筑物，多余部分不得转让他人，原主人仍然接管原宅基地面积。”自2004年8月22日起至本纠纷发生之日至，原告的宅基地上一直开办着幼儿园，办园负责人为张秋雨，但办班（园）许可证所写的地址为孟寨乡刘集村，而不是本案诉争的孟寨镇潘楼村；实际经营中也不是被告张秋宇，而是由第三人代志敏、郭建国负责，第三人代志敏为园长。本纠纷产生后，原告已向本院提起过两次诉讼，第一次以原告撤回起诉而结案；第二次提起诉讼作出一审后上诉发回重审。庭审笔录中，有关原告的宅基地（房屋）是二被告使用、或二被告转让给俩第三人使用，被告与第三人陈述不一。原告只有本案争议的宅基地一处，现随其女儿在舞阳县县城居住，原告主张与被告所签订的协议无效，并要求第三人搬出房屋以便自己回家居住养老。

本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地的使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十五条规定：“已经转让的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”原告所持有的舞集建（91）字第02374号集体土地建设用地使用证，土地使用者为庞干一（已故），原告作为庞干一的妻子，在庞干一取得宅基地使用证时，为同一家庭成员，原告对该宗宅基地应享有合法有效的土地使用权。原、被告于2004年8月22日所签订的协议内容，存在表述不清事项，是房屋的买卖（附宅基地的使用）或房屋的租赁（附宅基地的使用），原、被告亦陈述不一。原告现持有该宗宅基地的使用证，按照物权公示的原则，原告的宅基地交付给被告使用后，并没有去土地管理部门办理宅基地变更登记手续，从而说明原告的宅基地不具备法律意义上的转让，即买卖。从被告所提供的2004年9月1日与原告所在村委签订协约看，该协约明确约定在被告不使用时（宅基地），拆除外伸地面上的建筑物，多余部分不得转让他人，原主人仍然接管原宅基地面积。由此也可看出，被告是明知该宗宅基地的使用权是没有转让给自己的，即卖给自己，且被告在答辩中没有明确与原告所签订协议的真实意思，现被告又主张该宅基地为买卖，原告请求确认该买卖协议无效，由于买卖不成立，原告请求确认买卖协议无效，符合法律规定，本院应予支持。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由于原告年老且无其他住处，基于此，被告应妥善处理房屋等设备后将原告的房屋返还原告居住。根据原告房屋的现使用状况考虑，该房屋应于2014年7月15日前予以返还。由于被告自2004年8月起在接管原告的房屋后，对原告的房屋进行了添附、改造，该添附、改造，势必产生一定费用，但原被告对该添附、改造的费用是多少陈述不一，本院根据成物不可毁、及物的利用后获取价值等因素考虑，被告在返还原告房屋时，应整体返还，但原告应给予被告合理的补偿。根据被告对物的利用年限（将近10年）及被告陈述投入资金的数额、原被告曾达成的调解协议内容等综合考虑后，本院酌定原告补偿被告10000元为宜。原告所有的房屋现正以被告张秋雨的名义经办幼儿园使用，但实际经营人为第三人代志敏、郭建国，在被告返还原告房屋时，第三人代志敏、郭建国不得阻拦，且应协助被告将宅基地上的附属设施及房屋内的物品一并搬出。如第三人代志敏、郭建国主张对原告的房屋存在争议，应与被告张秋雨、郭保亭协商解决，与原告无关。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条之规定，本案经审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告郭保亭、张秋宇与原告蔡秀英于2004年8月22日所签订的协议无效。

二、被告郭保亭、张秋宇于2014年7月15日前返还原告蔡秀英所有的宅基地、房屋、院落一处；在返还宅基地、房屋、院落时，原告蔡秀英补偿被告郭保亭、张秋宇现金10000元。

三、在被告郭保亭、张秋宇返还原告蔡秀英宅基地、房屋、院落时，第三人代志敏、郭建国不得阻拦，且应协助被告郭保亭、张秋宇将宅基地上的附属设施及房屋内的物品一并搬出。

案件受理费300元，由被告郭保亭、张秋宇负担（判决生效后十日内缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

                                         审  判  长      郭  军  丽

                                         审  判  员      徐  宏  伟

                                         审  判  员      程  攀  峰

                                             二〇一三年十月十日

                                         书  记  员      李      佳