刘新、李克好与李培发为农村建房施工合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审第三人）：刘新。

委托代理人：宋国庆，邓州市花洲法律服务所工作人员。

上诉人（原审被告）：李克好。

委托代理人：许立新，河南雷鸣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李培发。

委托代理人：李新，河南三贤律师事务所律师。

上诉人刘新、李克好与被上诉人李培发为农村建房施工合同纠纷一案，李培发于2012年1月16日向邓州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、判令李克好立即将所承建的房屋交给李培发；2、本案诉讼费及其它费用由李克好承担。原审法院于2012年7月10日作出（2012）邓法民初字第615号民事判决。刘新、李克好不服，向本院提起上诉，本院于2013年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人刘新的委托代理人宋国庆，上诉人李克好的委托代理人许立新，被上诉人李培发及其委托代理人李新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年9月7日，李培发作为甲方和作为乙方的李克好签订承建协议一份，约定由乙方为甲方在邓州市邓新路北边承建房屋一座。该协议载明：工程包工包料，单价每平方米320元，面积约240平方米；付款办法为开工时付30000元，二层结顶时付20000元，主体结束付15000元，甲方验收合格后付清全部工程款。2009年9月7日至2010年12月14日，李培发分四次支付建房款60000元，李克好出具四份收条。2010年3月，李培发自己书写一收条，其上载明：“收条、今收到李培发现金壹万元给李克好、他孩子结婚用、2010年3月张国文家里。”2010年12月24日，李培发又自己书写一凭条，其上载明：“2010年12月24号晚上给李克好5000元(其中吕小革给2000元，李培发3000元，合计5000元粉墙钱，在食堂里。)”工程竣工后，李培发要求李克好交付房屋，李克好以该房屋已转卖他人为由不予交付，双方形成纠纷。

2012年1月16日，李培发诉至原审法院，要求李克好交付房屋。审理中，刘新以于2010年7月、以185000元的价格购得该房屋、并已部分装修且居住至今为由，申请参加诉讼，要求确认争议房屋归己所有。本案虽经多次调解，均未获成功。

原审法院认为：双方之间签订的承建协议，是双方真实意思表示，又不违背法律规定，应认定有效，双方理应依约履行各自的义务。在李培发向李克好支付大部分工程款项、房屋又已竣工情况下，李克好理应将该房屋交付李培发，并由李培发验收合格后付清全部工程款项。至于李培发建房是否符合法律规定，应由相关行政主管部门审查处理，与李克好无关。李克好对该争议房屋不具有所有权，自然无处分权，无权就该房屋与他人签订买卖协议；李克好在2010年12月14日仍在收取李培发工程款，和刘新陈述的已于2010年7月购得该房屋相矛盾；李克好与刘新之间所谓的房屋买卖既无书面合同又无付款凭据，不符合该类大额买卖的日常交易习惯，更未到房屋产权部门依法登记。所以，李克好的转卖行为无效，刘新的所谓买受行为亦不具备法律规定的善意取得条件。综上所述，李培发要求李克好交付房屋，理由正当，予以支持；李克好的辩称和刘新的述称，理由均不能成立，不予支持。对双方有争议的工程款15000元，因李克好未提起反诉，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第三十二条、第四十四条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，原审法院判决如下：一、争议房屋归李培发所有，刘新于本判决生效之日起十日内搬出争议房屋；二、驳回刘新要求争议房屋归己所有的诉讼请求。案件受理费1000元，由李克好负担。

刘新上诉称：本案系李克好、李培发、刘新之间的房产之争，即所有权之争，因此案件性质应为确认之诉，定性为“农村建房施工合同纠纷”明显不当。刘新购买房屋并进行装修入住，且购房价格合理，李培发又知我购房之事，因此购买房屋系善意取得，其合法权益应当受到保护。依照《物权法》规定，本案早已过诉讼时效。刘新购买房后即同时入住，且该房系违法建筑，因此并不违反大额买卖的日常交易习惯，也不能到房管部门进行登记。刘新投入购房款18.5万元，装修款3千余元，如按原审判决刘新的巨额损失不知向谁主张权利，无法挽回刘新的损失，势必扩大当事人之间的矛盾，故原审认定事实不清，判决失当，侵犯了刘新的合法权益，偏袒了李培发，应当予以撤销。

李克好上诉称：1、原审认定事实错误，双方所签施工合同无效。2、刘新对该房屋系善意取得，其权利应依法得到保护。3、原审实体处理错误，违法行为得到法律的保护，势必造成社会诸方面次序混乱。4、建议：刘新支付给李克好的18.5万元同意支付给李培发，李培发欠李克好的2万元工钱，李克好同意放弃，房屋归刘新所有。5、请求撤销（2012）邓法民初字第615号民事判决，改判或驳回李培发的诉讼请求，一、二审诉讼费由李培发承担。

李培发辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、原审就本案定性为建房施工合同纠纷完全正确，李培发与李克好签订了承建协议，协议约定李培发的义务是支付建筑施工费，李克好的义务是按时交房，双方之间涉及的是房屋交付问题，是合同纠纷，与李克好、刘新之间不存在房屋所有权纠纷问题。2、李培发与李克好签订的建筑合同合法有效。合同双方是在平等自愿的基础上达成的，是双方真实意思表示，合同内容不违背法律规定，至于所建房屋是否有合法的土地来源，施工单位是否有资质等问题并未影响合同的效力。3、李培发的诉请未超过诉讼时效。李培发在2011年9月份之前并不知道李克好已将房屋卖于他人，李培发入住时才被告知房子已出售，李培发即提起诉讼，所以并未过诉讼时效。二、刘新不能依据善意取得而拥有诉争房屋的所有权。本案中刘新与李克好存在“恶意串通”行为：1、2010年10月24日李克好还在收取李培发工程款，此时房屋仍在建设中，而刘新称2010年7月已购此房屋；2、李克好与刘新之间房屋买卖既无合同又无付款凭据，不符合交易习惯；3、李克好、刘新同时提起上诉，口径一致，属串通一气；4、刘新称已装修入住属不实之词。双方买卖行为未到房屋产权部门依法登记，不具备善意取得要件。请求依法驳回上诉，维持原判。

根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、原审认定事实是否正确；2、争议房屋应归何人所有；3、刘新购房款和装修款应否在本案中作出处理。

本院经审理查明事实与原审法院查明事实一致。对原审判决查明的事实予以确认。

本院认为：本案中李培发与李克好之间于2009年9月7日签订的承建协议是双方当事人真实意思的表示，且不违背法律规定，应认定为有效协议。李培发依据承建协议和付款收条向李克好主张房屋所有权，事实清楚，证据扎实。原审依据承建协议内容将案件性质定为“农村建房施工合同”并无不当；李克好理应依约履行自己的义务，在房屋峻工后将该房屋交付给李培发。李克好对该争议房屋无所有权，自然不享有处分权，无权与刘新签订房屋买卖协议，李培发于2011年9月份发现房屋被出售后即提出诉讼，并未超出诉讼时效，因此所争议房屋应归李培发所有。刘新在一、二审庭审中既未提供与李克好之间的购房协议，也未提供购房时收款收据和装修费用等证据，本案对刘新的购房款及装修款不作处理，可另行解决。刘新、李克好上诉称原审判决认定事实不清，定性不准，实体处理错误，购买房屋系善意取得等上诉理由缺少事实依据和法律依据，本院不予支持。综上认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费共计2000元，由刘新、李克好各负担1000元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长    牛 晓 春

                                             审  判  员    孙 建 章

                                             审  判  员    褚 松 龄

                                             二〇一三年五月十日

                                             书  记  员    孙    娟