李培军与贾佳、张保来房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告李培军，男，1973年9月11日出生。

委托代理人王玉新，河南东君律师事务所律师。

被告贾佳，男，1982年4月28日出生。

委托代理人梁美萍、张倩，河南力诚律师事务所律师。

被告张保来，男，1973年6月22日出生。

原告李培军因与被告贾佳、张保来房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年5月23日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。依法将受理案件通知书、举证通知、开庭传票送达原告，依法将起诉状副本、应诉通知书、举证通知、开庭传票送达被告。于2013年6月25日公开开庭进行审理，原告李培军，原告委托代理人王玉新，被告贾佳委托代理人梁美萍、张倩，被告张保来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李培军诉称，2012年10月，原告以23.5万元的价格从被告贾佳处购买房屋一套（马村区南水北调安置区一区16号楼西单元2层东户104.66平方米），并立下房地产买卖协议及收据，随即入住。2013年2月28日该房屋被马村区人民法院查封，原告找到法院问清情况后，又找到卖房中间人张保来，双方于2013年3月13日签定协议书一份，在此期间收到购房款的贾佳始终没有露面。原告认为两被告为将原房主乔和战所欠其债务转移才使得原告签订该协议书，自己受到了欺诈。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付所收原告235000元的购房款，并支付原告从2012年10月25日起至法律文书确定的履行之日止以235000元为基数的同期同档银行贷款利率（四倍）的利息，（235000元乘240元等于5640元/每月的利息损失，直至确定为准。）以及购房合同欺诈给原告造成的精神损失费20000元。合计288840元。2、诉讼费用由被告承担。

被告贾佳辩称，针对原告对被告贾佳的诉讼请求，认为应当驳回。其理由是：1、本案所说的房屋首先是南水北调的房子，是案外人乔和战拆迁安置所得，被告张保来从乔和战手里买房以后在网上发帖出卖房屋，原告李培军在网上看到该帖子以后与张保来取得联系，并且原告到社区进行充分了解，然后与张保来最终达成该房屋的买卖，房价是23.5万元，虽然原告与贾佳双方签订的买卖协议，但实际将这套房子出卖并且获利的是张保来，并非贾佳。该房子最终被马村区法院查封，是因案外人乔和战的原因而非贾佳与张保来的原因，在张保来卖房子给原告时，贾佳并没有欺诈原告。2、本案中原告李培军在2013年3月13日与乔和战、张保来在自愿前提下协商达成了一致意见，原告为购买该房产这件事，不再对贾佳有任何追究。因此，现在又起诉贾佳，要求其承担法律责任与原告的本意是相违背的，因此，应驳回原告对贾佳的诉讼请求。

被告张保来辩称：原告李培军要求支付利息和精神损失费的诉讼请求，无事实和法律依据。原告所说的与事实不符，李培军所购买的房产是马村区南水北调安置小区1区12号楼1单元2层东户，面积是104.66平方，当时我在网上发帖卖房，李培军从网上看到帖子以后与我取得联系，经过双方自愿协商和原告到马村办事处和本小区入户多方打听后，才与我签订了房地产买卖协议，本人在房产买卖中无任何欺诈原告的行为。由于此房产原先的房主乔和战与他人经济纠纷，而引起马村法院对此房产查封，我在此事件中没有任何过错。同意与乔和战一起将原告所买房产的23万5千元退还。请求法院驳回原告对本人要求支付利息和精神损失的诉求。

本院根据原、被告双方的诉辩意见，确定本案的争议焦点为：一，是否应驳回原告对贾佳的诉讼请求； 二、是否应支付原告诉请的利息和精神损失费。

针对争议焦点一，原告举证如下：

证据一，贾佳和李培军签订房地产买卖协议一份，证明原被告于2012年10月25号签订的买卖协议，中间人为张保来。 证据二，乔和战、乔奇和贾佳之间2010年11月8日签订的房地产买卖协议，证明贾佳购买了原被告双方所争议的房屋。证据三：贾佳所打收条一张，银行转账小票一张，证明原告通过中国工商银行转账，向贾佳支付23万5千元现金的事实。证据四：乔和战和张保来2013年3月13日与原告签订的协议一份，证明李培军所购买的房屋被法院查封事实以及乔和战、张保来保证一个月内将马村区法院查封房产一事解决完毕，并保证法院出具该房没有经济纠纷的证明，以及乙方可以自由居住转让，否则甲方全额退回购房款的事实。证据五：焦作市马村区民事调解书一份，证明乔和战康金良欠款的事实。证据六：马村区人民法院协助执行通知书一份，证明康金良申请马村区人民法院查封本案所涉房产。证据七：马村区人民法院送达回证一份，证明马村区人民法院已于2012年6月12日向马村区街道办事处送达协助执行通知书的情况。原告举证后称：上述7份证据能够充分证明以下基本事实：2010年11月8日本案被告贾佳购买乔和战和乔奇房屋后，在2012年6月12日左右得悉自己所购买的房产被马村区人民法院查封的事实后通过本案被告张保来在网上发布信息，出售该房屋，以达到转嫁购房风险的目的。原告购买后，在马村区人民法院2013年2月再次查封该房屋时，原告才得悉该房屋被查封，原告随机找到本案两被告要求退款，遭到二被告拒绝，原告在无奈情况下只能退而求其次寻求本案被告，保证解决法院查封房产一事，因而原告与张保来在2013年3月13日签订了协议书，该协议签订后未能按约履行其承诺。综上，二被告为转嫁风险恶意串通，在明知自己所购房屋被马村法院查封的情况下，依然将房屋出售给原告，达成自始无法履行的合同。原被告达成购房协议之前，马村法院已向马村办事处送达了协助执行通知书，因而原告认为二被告在刻意隐瞒事实真相，恶意串通，目的在于向原告转嫁自己的购房风险。

被告贾佳质证后，对证据一的真实性无异议，但是在签订协议之前有一个背景，实际房主张保来在2012年10月25日和原告签订协议时并不知道房屋已经被查封，在这之前（2012年10月25日的前几天）李培军和张保来和原告的姐姐一起到马村街道办事处了解房子的情况，因为张保来事先说过原房主是乔和战，是南水北调的安置房，原告打听清楚的情况下才购买的房子，当时买房时张保来是实际得钱人，也是实际房主，房款23.5万也是原告先给的张保来一万元钱定金，后来又在签订协议的当天由被告张保来在焦作大学对面的工商银行用贾佳的名字开了账户，原告将剩余的22.5万元转账，虽然协议上写的是贾佳的名字，但实际房主和得利人是张保来。对证据二，认为与本案无关，贾佳和乔和战，乔奇没有见过面，都是张保来在打理这件事。对证据三的真实性无异议，但是实际上是由张保来用贾佳名字开的账户，具体得钱人和实际卖主都是张保来，而不是贾佳。对证据四的真实性无异议，签协议也有一个背景，也就是在签订第一份协议之前，原被告都不知道房子已经被法院查封，原告了解过以后才买的，原告住进去有3个月之后被法院查封了，也就是2013年2月28日被马村法院查封，张保来和原房主乔和战、李培军及李培军哥哥在马村区实验小学门口经过充分协商，然后达成了协议：原告就购房不对贾佳追究任何法律责任。对证据五的真实性无异议，但是贾佳并不知道乔和战有这么个事。对证据六，应该有这个事儿，但是贾佳并不知情。对证据七的真实性无异议，但是贾佳对这件事并不知情，因为送达回证上的公章看不清楚，所以不发表意见，但是原告也不能证明主张的成立。

被告张保来质证后，质证意见同贾佳代理人，有两点补充：1、被告所说2012年6月12日马村法院查封涉案房屋，本人没有看到，也没有听到，也未收到任何通知，不知道此房屋查封一事。2、对原告2013年3月13日本人和乔和战与原告李培军所签订协议是在双方充分协商以后签订的，当时此协议是由李培军和他哥哥经过多次修改以后定的稿，所以说此协议是真实有效的。

被告贾佳为证明自己的主张 ，举证如下：证据一，协议书两份，一份是2013年3月13日甲方乔和战、张保来，乙方李培军所签订的协议书，另外一份是李培军哥哥与李培军对上述协议书的修改稿。证明原告不对贾佳追究任何法律责任；证据二，2012年10月22日保证书一份，证明当初张保来在向李培军出售本案所涉房屋时并没有隐瞒原告李培军，并且是由乔和战向李培军保证在办理房产证时将房产过户到李培军名下，下面有乔和战的签名。

原告质证后，对证据一的真实性无异议，但证据指向有异议，认为这份协议是原告得悉房屋被查封后，为解决查封一事，原被告为解决问题签订的，恰恰证明了张保来，乔和战以及贾佳恶意串通损害原告利益。对证据二的真实性无异议。

被告张保来质证后，对被告贾佳所出示证据均无异议。

被告张保来为证明自己的主张，出示证据如下：证据一，单据两张，证明出售给原告李培军此房产的真实性。证据二：马村派出所乔和战户口复印件，证明乔和战和乔小战是同一个人。

原告质证后，对证据真实均性无异议，但对指向有异议。两份证据不能够证明被告张保来购买了乔和战的房屋，仅仅证明乔和战拥有这套房屋的产权，原告并没有见到过这两张票据。

被告贾佳质证后，对证据的真实性均无异议。                  

针对第二争议焦点，原告称：被告卖给原告的房屋所有权有瑕疵，致使该合同无法实际履行，从而导致该合同无效，因而给原告带来了重大经济损失和精神上的损失。

被告贾佳称：本案利息与精神损失不能得到支持，本案是合同纠纷，合同纠纷当中在实际卖房的时候，实际卖房人是张保来，不是贾佳，张保来并没有对原告进行欺诈，是原告李培军在充分了解所涉房屋的情况下自愿购买的，办事处并没有告知房屋被查封，所以不存在过错，在没有过错的情况下，原告不应承担利息，精神损害赔偿。

被告张保来同意被告贾佳的意见。

本院根据当事人的陈述、举证、质证，对本案事实确认如下：2010年11月8日，被告贾佳与乔和战、乔奇签订协议，购买乔和战、乔奇房屋一套（案件所涉房屋），2012年10月25日，原告李培军与被告贾佳签订协议，购买贾佳房屋一套（案件所涉房屋），原告李培军支付给被告贾佳购房款235000元，原告李培军入住该房屋后，于2013年2月28日被马村区人民法院告知该房屋已被查封，2013年3月13日，原房主乔和战、被告张保来作为甲方与原告李培军签订协议一份，约定：1、涉案房屋被马村区法院查封一事给原告李培军带来的不利影响和损失由被告张保来负责解决，今后，原告李培军为购买该涉案房产之事不对被告贾佳追究任何法律责任。2、乔和战、张保来在一个月之内将马村区法院查封房产一事解决完毕。3、马村区法院出具证明涉案房屋无经济纠纷，原告可以自由居住，自由转让，如到期解决不了，乔和战、张保来全额退还原告购房款235000元。该协议签订后，乔和战、张保来没有进行履行，因此纠纷成诉。

本院另查明：2012年10月25日，原告李培军与被告贾佳签订购房协议之前，被告张保来和原告李培军及原告李培军的姐姐一起到马村街道办事处了解房子的情况，没有被告知该房屋被查封的事实。2013年3月13日，原房主乔和战、被告张保来作为甲方与原告李培军签订协议的修改稿上的手写部分为原告李培军的哥哥所写。

本院认为，原告李培军与被告贾佳签订的房屋买卖合同合法有效，因第三方的原因致使该合同不能履行，被告贾佳应当退还原告李培军的购房款。合同不能履行后，原告李培军自愿与原房主乔和战、被告张保来签订协议，明确约定涉案房屋被马村区法院查封一事给原告李培军带来的不利影响和损失由被告张保来负责解决，原告李培军为购买该涉案房产之事不对被告贾佳追究任何法律责任，并约定由乔和战、张保来全额退还原告购房款235000元。故原告对被告贾佳的诉讼请求本院依法不予支持。原告自愿放弃对乔和战的起诉，是原告对自己权利的处分，故被告张保来辩称应由张保来和乔和战共同承担返还购房款的责任的主张，本院依法不予支持。原告无证据证明二被告知道涉案房屋被法院查封的事实，不能有效证明二被告存在欺诈、恶意串通的行为，故对原告要求被告支付从2012年10月25日起至法律文书确定的履行之日止以235000元为基数的同期同档银行贷款利率（四倍）的利息，以及因购房合同欺诈给原告造成的精神损失费20000元的诉求，因无法律和事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，判决如下：

1、被告张保来于本判决生效后十日内一次性退还原告李培军购房款235000元。

2、驳回原告的其它诉讼请求。

如果被告张保来未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付拖延履行期间的债务利息。

诉讼费用5633元，由被告张保来承担4600元，由原告李培军承担1033元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。                          

                                               审  判  长    王小平

                                               审  判  员    石志炜

                                               人民陪审员    王六枝

                                               二〇一三年七月三十日

                                               书  记  员    贾安卡