宋秀苗诉洛阳业之峰建筑装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案

原告（反诉被告）宋秀苗，女，1969年6月8日生，汉族。

委托代理人周锋卫，河南松盛律师事务所律师，特别授权。

委托代理人张银亭，男，1961年11月22日生，汉族，特别授权。

被告（反诉原告）洛阳业之峰建筑装饰工程有限公司。

法定代表人张均，该公司董事长。

委托代理人张佳，河南万基律师事务所律师，特别授权。

原告宋秀苗诉被告洛阳业之峰建筑装饰工程有限公司（以下简称业之峰公司）租赁合同纠纷一案，原告于2012年7月31日起诉到我院，我院依法组成合议庭，于2012年9月14日、2013年3月12日公开开庭进行了审理。被告业之峰公司提出反诉，依法合并审理。原告宋秀苗、委托代理人周锋卫、被告业之峰公司委托代理人张佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告宋秀苗诉称，原、被告双方于2011年3月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于洛阳市洛龙区望春门街1号天元在水一方9幢的房屋（面积2323.90平方米）出租给被告使用，并约定被告不得转租。如有违反，被告应当承担支付违约金、赔偿损失等责任。合同签订后，被告于2011年11月30日仿冒原告宋秀苗的签名与路大潘签订了一份《房屋租赁合同》将房屋转租给他人。原告发现被告转租行为后，于2012年3月26日向被告发出《解除合同通知书》，要求与被告解除房屋租赁合同、返还房屋、支付违约金、赔偿损失等。但被告收到《解除合同通知书》后至起诉时仍拒不归还租赁房屋。综上，被告严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益，并在合同解除后，不及时归还房屋，给原告造成新的经济损失。为此，特请求法院：1、判令被告立即将租赁房屋恢复原状、归还给原告；2、判令被告支付拖欠的租金129539元；3、判令被告支付原告违约金401569.92元；4、判令被告按日租金两倍标准赔偿原告自2012年4月20日起至被告实际归还房屋之日的损失674748.12元（暂算至2012年7月19日）；5、由被告承担本案诉讼费用。

被告业之峰公司辩称，被告并未擅自将所租赁房屋转租给路大潘，也没有伪造原告宋秀苗的签名，原告以被告擅自转租为由解除合同没有事实与法律依据，人民法院不应支持原告所主张的擅自转租所产生的违约金及相关损失。被告于2012年3月17日收到《解除合同通知书》并不存在违约行为，双方合同解除，既从3月17日起无需再支付租金。双方签订的《房屋租赁合同》约定租期为2011年3月15日至2021年3月14日共十年，前三年租金以每平方米48元计算，其中第一年免前四个月租金，房屋缴纳十万元保证金。双方签约后由于原告减少租赁面积，被告承担了25149.10元的砌墙费用，该费用原告同意支付。被告已付租金867100元，加上保证金100000元，共计967100元，扣除免租期四个月，租金应从2011年7月15日计算至合同解除之日2012年3月17日，共计应付房租914015.45元，因此原告应退还被告53084.45元。原告应返还剩余的保证金。原告要求被告将租赁房屋恢复原状的诉讼请求没有合同及法律依据。被告已于2012年6月27日之前将除路大潘使用的200平米以外的承租房返还了原告，原告也已接受。即使被告构成违约，原告诉求的违约金及赔偿损失的计算方法错误并且数额过高，人民法院应当依法予以调整，另外原告在对未能及时向路超及路大潘主张权利造成的损失自行承担责任。

反诉原告业之峰公司诉称，原、被告双方于2011年3月15日签订《房屋租赁合同》，由宋秀苗将位于洛阳市洛龙区望春门街1号天元在水一方9幢的房屋租赁给业之峰公司使用。合同签订后业之峰公司投入大量资金和人力、物力，用于装修和经营。2012年3月26日被告向原告发出《解除合同通知书》，以部分房屋非法转租为由解除了双方的租赁合同，并要求返还房屋。我公司接到通知书后立即派人与房主交涉，房主不承认是自已签字转租，并停水停电，我公司无奈之下搬离，造成了重大经济损失。路大潘经宋秀苗同意租赁了部分房屋，同时路大潘与宋秀苗签订的租赁合同经工商局备案并办理了营业执照，我公司有理由相信路大潘承租的房屋已经过了宋秀苗的同意。但宋秀苗却违背事实和法律，单方解除《房屋租赁合同》是对我公司的违约，应依法承担违约赔偿责任，赔偿经济损失。请求人民法院判令宋秀苗赔偿因单方违法解除租赁合同给我公司造成的经济损失2000000元，并承担本案的诉讼费用。

反诉被告宋秀苗辩称，业之峰公司的反诉不符合法律规定，无事实和法律依据，不能成立。

经审理查明，2011年3月15日原告宋秀苗与被告业之峰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于洛阳市洛龙区望春门街1号天元在水一方9幢建筑面积为2323.9平方米房屋出租给被告业之峰公司经营使用。租赁期自2011年3月15日至2021年3月14日共十年，前三年租金以每平方米48元计算，每月租金111547.2元，其中第一年免前四个月租金。房屋交付时被告业之峰公司向原告宋秀苗交纳100000元保证金。双方在合同中约定如承租方擅自将该房屋转租给第三人的，出租方有权单方解除合同。合同签订后，双方如约履行各自的义务，原告将房屋交付给被告，被告进行了装修后使用。被告租金付至2012年3月15日，已付867100元。2012年3月26日原告作出《解除合同通知书》通知业之峰公司因擅自转租构成违约，解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还房屋，支付违约金及赔偿损失。2011年11月6日业之峰公司与路超签订《业之峰峰汇万家整体家装馆联盟品牌合作协议书》一份，约定由业之峰公司提供经营场地，路超支付使用费。2012年12月6日对路大潘的调查笔录证实2011年11月30日的房屋租赁合同不是路大潘与宋秀苗两人签订，该房屋是业之峰公司出租的，出租给路大潘叔叔路超经营烟酒生意，并用路大潘的名义进行了工商登记。该烟酒店房租是路超交给业之峰公司，由业之峰公司收取的，有业之峰公司出具收据为证。经查路大潘烟酒店所用房屋是原告宋秀苗出租给被告业之峰公司的2323.9平方米房屋的一部分，是临街门面房。

另查明，业之峰公司租赁原告房屋后，进行装修、用于经营峰汇万家整体家装馆，业之峰公司于2012年3月26日收到原告《解除合同通知书》后同意解除双方租赁合同，并开始陆续搬离。2012年9月30日路大潘的烟酒店搬离，腾空房屋，原告收回所出租的2323.9平方米的房屋。

本院认为，原、被告双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。首先，合同约定不得转租。本案被告业之峰公司与路超签订合作协议，名为合作协议其内容实为出租房屋。路超租用房屋后经营烟酒店，用路大潘名义办理了工商登记。业之峰公司经营家装建材，与路超所经营的烟酒店不是同一类型也无合作基础，协议名称虽为合作，协议内容并不是合作经营而是租赁房屋。另有本院对路大潘的调查笔录可以证实该烟酒店的用房是从业之峰公司租来的，并且向业之峰公司交纳房租，与原告宋秀苗没有关系。故本院对路大潘的证言予以采信，认定被告业之峰公司将原告出租房的一部分转租给了路超经营。依据双方合同转租是违约行为，可以认定被告构成违约，因此被告应当承担违约责任。原告发现被告有违约转租行为，依据合同约定作出解除合同的决定，并通知被告解除双方租赁合同，被告收到通知后，陆续搬离，现原告已收回房屋，双方租赁合同已实际解除。已查明被告向原告支付的租金至2012年3月15日，原告发出的《解除合同通知书》通知被告于2012年4月20日前交还房屋，被告应向原告支付2012年3月15日至4月20日期间拖欠的房租，即111547.2元/月×1个月+5天=130138.4元。故原告要求被告支付拖欠的租金129539元的诉讼请求依法应予支持。依据相关法律规定，违约造成损失的，守约方可以向违约方要求支付违约金或者赔偿实际损失，两者应择一要求。本案原告诉讼请求支付违约金并承担损失，其违约金的计算依据双方合同第十条第二款要求按年租金30%计算，其损失计算的依据是双方合同中第十条第三款，本院认为该条不能适用，因为该条约定的适用条件是“乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的”，本案双方对返还房屋的时间没有达成一致意见，即没有形成“约定时间”，因此不适用本条款。经本院向原告释明，原告选择主张实际损失。本案原告通知被告于4月20日前交还房屋，而直到9月30日路大潘的烟酒店才搬离，原告收回房屋。因此原告的实际损失应当是4月20日至9月30日之间的房租损失，该损失本院酌定参照原、被告合同约定的房租标准来计算，即111547.2元/月×5个月+10天=594918元。综上，原告要求支付拖欠房租及合同解除后的实际损失的请求依法应当支持。被告履行付款义务时，向原告交纳的十万元保证金可自行扣除。

被告辩称路大潘的烟酒店是由原告宋秀苗与路大潘签了租赁合同出租的，但不能提供路大潘与宋秀苗双方合同的原件，本院不予采信。被告与路大潘烟酒店所签协议名为合作实则租赁，故被告辩称与路大潘烟酒店是合作关系，不是租赁关系的辩解意见不予采信。被告提起反诉，要求原告承担装修投入及损失，首先对于装修投入在解除合同时如何处理双方在合同中无约定，其次双方合同的解除是由于被告违约转租造成的，反诉原告要求反诉被告承担经济损失的请求无事实和法律依据，因此反诉原告的反诉请求不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，经合议庭评议，判决如下：

一、被告洛阳业之峰建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告租金129539元。

二、被告洛阳业之峰建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告实际损失594918元。

三、驳回原告宋秀苗的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告洛阳业之峰建筑装饰工程有限公司的反诉请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费15800元，反诉费11400元，由原告宋秀苗承担5800元，被告洛阳业之峰建筑装饰工程有限公司承担10000元，反诉费11400元由反诉原告洛阳业之峰建筑装饰工程有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。

                                             审  判  长   张  静

                                             人民陪审员   倪连华

                                             人民陪审员   郭  亮

                                          二〇一三 年 六 月 十三 日

                                             书  记  员   罗晶晶