刘长有诉杨亚勇确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

原告刘长有，男，29岁。

委托代理人朱清钰，河南沣玺律师事务所律师。

被告杨亚勇，男，40岁。

委托代理人翟贺广，河南许慎律师事务所律师。

原告刘长有诉被告杨亚勇确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘长有及其委托代理人朱清钰，被告杨亚勇及其委托代理人翟贺广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘长有诉称，2012年12月30日，原被告经过商议，被告杨亚勇将其租赁的位于本区湘江路西段市环卫处大门东两间门面房转租给原告刘长有使用，双方约定转让费40000元及被告已付房屋所有人未到期的房租18000元。原告将上述费用交付被告时，被告称其转租行为已经告知房屋所有权人并得到许可同意。但原告接手门面房后，房屋所有权人明确告知原告，被告杨亚勇根本无权转让并要收回门面房的使用权。被告隐瞒事实真相，在未取得房屋所有权人的许可下，私自转让房屋收取转让费，请求法院确认原被告之间的转让协议无效，判令被告退还原告的转让费40000元。

被告杨亚勇辩称，双方转让行为已经完成，原告已取得房屋的使用权。被告的转租行为也得到房东的认可，从2012年12月转租给原告后，房东并未提出异议，也未提出解除或终止合同。请求驳回原告诉请。

经审理查明，2012年12月30日，原被告双方签订房屋转让协议一份，协议部分条款约定转让的房屋地址位于本区湘江路西段市环卫处大门东的两间门面房，两间门面房使用权转让金额为40000元整，杨亚勇负责刘长有与房东接触与协调工作等内容。双方认可该门面房房屋所有权人是陈保民。被告杨亚勇认可收到原告刘长有门面房使用权转让款40000元整。双方转让房屋时无转让清单。

另查明，被告杨亚勇租赁房屋所有权人陈保民两间门面房的期限于2013年9月30日到期。陈保民明确通知原告刘长有，被告杨亚勇无权转让房屋使用权，陈保民将如期收回房屋使用权。

以上事实有原告刘长有提供的房屋转让协议一份、房屋所有权证一份、房屋所有权人通知一份等证据，被告杨亚勇提供的装饰装修报价单复印件一份等证据，本院对房屋所有权人陈保民的调查笔录及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。

本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中被告杨亚勇作为承租人在未取得出租人即房屋所有权人的同意，与原告刘长有签订房屋使用权转让协议，且至今未能取得出租人即房屋所有权人的追认，原告诉请确认房屋使用权转让协议无效，本院予以支持。双方因该合同取得的财产，应当予以返还。被告杨亚勇辩称所转让的是使用期内的转让权以及装修和部分财物费用，协议已经履行完毕合法有效。但是，租赁合同的当事人为出租人和承租人，合同标的是出租人的房屋使用权，其对价的表现形式为租金。在同意转租的情况下，承租人将房屋转租后，房屋的使用权已转让给了次承租人。对于承租人与次承租人之间的合同即转租合同，其双方当事人是承租人和次承租人，合同标的仍然是房屋的使用权，其对价的表现形式仍然为租金。承租人将未到期的房屋使用权转让给次承租人外，额外收取的次承租人其他费用或称店面转让费，如果是因承租人装饰装修等付出的费用，基于承租人对房屋的实际添付，虽然合理但被告未能提供充分证据证明，本院不予支持；对于承租人基于租赁权而收取店面权让费并无法律依据，合同等价有偿原则已体现在承租人向次承租人收取的房屋租金之中，房屋租赁的目的是为行使房屋使用权，达到物尽其用及市场流通的目的，承租人进行转租是因各种原因不再使用房屋，法律并未禁止其按市场规律向次承租人收取更高的租金或较低的租金，其在房屋本身的使用价值之外额外收取的费用，已背离了房屋租赁合同的目的，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条的规定，判决如下：

一、原告刘长有与被告杨亚勇2012年12月30日签订的房屋转让协议无效；

二、被告杨亚勇在本判决生效后十日内返还原告刘长有转让款40000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费用800元（原告刘长有已缴纳），由被告杨亚勇承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。

                                             审  判  长   金  立

                                             审  判  员   李小勇

                                             人民陪审员   徐银华

                                             二0一三年十月十四日

                                             书  记  员   赵  路