原告信阳国申资产经营有限责任公司诉被告信阳市会海房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案一审民事判决书

原告信阳国申资产经营有限责任公司。

法定代表人王延中，该公司总经理。

委托代理人周玉胜，河南银辉律师事务所律师。

被告信阳市会海房地产开发有限公司。

法定代表人左广海，该公司总经理。

委托代理人熊庭富，河南金誉律师事务所律师。

原告信阳国申资产经营有限责任公司诉被告信阳市会海房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告信阳国申资产经营有限责任公司的委托代理人周玉胜，被告信阳市会海房地产开发有限公司的委托代理人熊庭富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告信阳国申资产经营有限责任公司诉称：2007年11月9日，信阳国申资产经营有限责任公司与信阳市会海房地产开发有限公司签订协议书，协议约定：双方合作开发位于东方红大道1559平方米的土地，信阳市会海房地产开发有限公司应交付信阳国申资产经营有限责任公司265万元及460平方米的门面房，以作为企业拆迁安置补偿费用。时至今日，信阳市会海房地产开发有限公司房产早已建成，但460平方米门面房迟迟未向信阳国申资产经营有限责任公司交付，265万元也为支付，无奈诉至法院，请求：信阳市会海房地产开发有限公司向信阳国申资产经营有限责任公司应交付265万元及460平方米的门面房，支付违约金50万元，并承担本案诉讼费。

被告信阳市会海房地产开发有限公司答辩称：一、国申公司首先多次违约。1、国申公司没有按照约定的时间将宗地居民搬出并交付给会海公司，国申公司首先违背了合同约定的义务。2、按照合同约定，国申公司保证对宗地上建筑物拆迁是无偿的，会海公司不再承担任何拆迁安置补偿费用。事实是会海公司被迫向宗地居民安置补偿。3、按照《协议书》约定，会海公司在实施拆迁开发过程中，国申公司应当负责协调左邻右舍门窗的通风采光问题，协助会海公司工程建设的顺利进行，但国申公司没有履行该义务，致使会海工程长期停工。国申公司在多次违约情况下，如要承担违约责任的话应当有国申公司承担，现主张会海公司承担50万元违约金没有道理。二、国申公司诉求265万元问题，会海公司已实际履行完毕。三、《协议书》约定价格725万元应当属于无效约定。1、根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之规定，城市土地属于国有，信阳市国土资源局代表市人民政府对土地出让，会海公司依法揭牌后与信阳市土地资源管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，并将土地出让金交付给了信阳市财政局，由此取得该宗地合法的土地使用权。而国申公司虽然系国有公司，但并没用权利出让国有土地使用权。2、根据《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》、国土资电发（2007）36号《关于加大闲置土地处置力度的通知》、国土资发（2008）16号《国务院关于促进节约用地的通知》的通知、国土资发（2010）151号《关于进一步加强房地产用地和建设用地管理调控的通知》之规定，对该宗地上房屋征收与补偿应当是人民政府的义务和责任，而不是作为企业的会海公司的义务。四、会海公司不向国申公司交付460平方米门面房具有充分正当理由。1、国申公司宗旨是要钱而不是房屋。2、按照协议约定，国申公司应当负责会海公司缴纳的土地出让金返还给会海公司。3、按照协议规定，会海公司向国申公司承担支付725万元前提是：除土地上约定四户由会海公司安置外，对其余的地上附着物会海公司不再承担任何安置补偿。

经审理查明：2007年11月9日，信阳国申资产经营有限责任公司与信阳市会海房地产开发有限公司签订协议书，协议约定：一、项目概况：信阳国申资产经营有限责任公司为了企业改制和稳定，有效解决下岗职工安置问题，同意出让位于东方红大道（三小旁边）1559平方米的土地给信阳市会海房地产开发有限公司，信阳市会海房地产开发有限公司自行出资开发建设项目，并以货币及项目中的部分房产收购本宗土地。土地总价款：265万元＋（460㎡门面房×1万元每平方米）=725万元。二、付款方式：合同签订后15日内，信阳市会海房地产开发有限公司支付信阳国申资产经营有限责任公司120万元，剩余145万元待摘牌后一次付清；项目完成后，信阳市会海房地产开发有限公司以460平方米的门面房一次性抵付清信阳国申资产经营有限责任公司剩余土地款。…六、违约责任：双方如一方违约，除承担相应的经济损失外，另行支付给对方50万元的违约金。合同签订后，信阳市会海房地产开发有限公司支付信阳国申资产经营有限责任公司265万元。房屋建成后，信阳市会海房地产开发有限公司未向信阳国申资产经营有限责任公司交付460平方米门面房，而是售与他人。信阳国申资产经营有限责任公司诉至法院，请求信阳市会海房地产开发有限公司向信阳国申资产经营有限责任公司应交付265万元及460平方米的门面房，支付违约金50万元。审理中，信阳国申资产经营有限责任公司变更诉讼请求为：信阳市会海房地产开发有限公司向信阳国申资产经营有限责任公司赔偿460平方米门面房的损失，支付违约金50万元。2013年5月18日，该房屋经河南蓼城资产评估事务所评估，出具豫蓼评报字（2013）第16号资产评估报告书：位于信阳市东方红大道中段的东方嘉年华商住楼1－2层中的两间两层460平方米的门面房评估值合计人民币大写：伍佰伍拾陆万元整。

本院认为：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。2007年11月9日，信阳国申资产经营有限责任公司与信阳市会海房地产开发有限公司签订的协议书，其实质内容系转让划拨土地使用权，信阳国申资产经营有限责任公司未经有批准权的人民政府批准，与信阳市会海房地产开发有限公司签订协议转让划拨土地，该协议书违法法律规定，应认定为无效协议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。信阳市会海房地产开发有限公司已在取得的土地上建成了房屋，且将双方约定的460平方米门面房售与他人，事实上导致其以协议取得的财产不能返还。故应当依法赔偿信阳国申资产经营有限责任公司因此所受到的损失，该损失以双方约定的460平方米房屋的评估价值为准。信阳国申资产经营有限责任公司要求信阳市会海房地产开发有限公司赔偿损失的理由成立，本院予以采信，但要求支付违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：

一、信阳市会海房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向信阳国申资产经营有限责任公司支付556万元；

二、驳回信阳国申资产经营有限责任公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费32000元，由信阳市会海房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省高级人民法院。

                                            审 判 长     陶加峰

                                            审 判 员     李  虎

                                            审 判 员     林照友

                                            二○一三年九月二十四日

                                            书 记 员     黄莹莹