上诉人杨林业与被上诉人陈广政、闫保强房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）杨林业，男，汉族，1968年2月6日出生。

委托代理人刘振民，男，汉族，1956年7月7日出生。

被上诉人（原审原告）陈广政，男，汉族，1968年1月15日出生。

委托代理人胡爱平，女，汉族，1971年6月6日出生，住址同上，系陈广政配偶。

被上诉人闫保强，男，汉族，1969年3月24日出生。

上诉人杨林业因与被上诉人陈广政、闫保强房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第1889号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杨林业及其委托代理人刘振民，被上诉人陈广政的委托代理人胡爱平到庭参加诉讼。被上诉人闫保强经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2011年7月8日，陈广政与杨林业签订房屋出租合同，出租人为杨林业，承租人陈广政，约定杨林业将位于郑州市二七区航海路名品仕家1号楼2号店铺，建筑面积100.36平方米出租给陈广政使用；租赁期限3年，杨林业从2011年7月8日起将房屋交付给陈广政使用，至2014年7月8日止；双方约定年租金96000元，每半年房租提前一次性付清，先付后用，以后按年支付，应在付款期截止前30天支付；双方如任何一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金2000元。合同签订后，闫保强于2011年10月19日将租赁房屋交付给陈广政使用。陈广政分别于2011年10月30日向杨林业支付租金48000元，2012年5月4日支付租金48000元，2012年7月8日支付租金16000元。2012年9月8日陈广政经与杨林业因租金问题发生纠纷，诉至法院，请求判令：1、杨林业、闫保强连带赔偿房租本金32000元；2、本案诉讼费用由杨林业、闫保强承担。

原审法院另查明：陈广政自2011年10月19日实际开始使用租赁房屋到2012年9月8日与杨林业解除租赁合同止，共使用10个月零20天，共产生租金85333.34元，陈广政已向杨林业交付租金112000元，杨林业实际应退还陈广政租金为112000元-85333.34元＝26666.66元。

原审法院认为： 陈广政与杨林业签订的房屋出租合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按协议约定履行各自义务。经双方协商，一致同意于2012年9月8日解除租赁合同。本案中，陈广政与杨林业的租赁合同中明确约定，租金的缴纳方式为先付后用，陈广政2011年10月30日向杨林业支付2011年11月8日至2012年5月8日六个月的租金48000元，2012年5月4日支付2012年5月8日至2012年11月8日六个月租金48000元，2012年7月8日支付租金16000元。审理中查明，闫保强实际于2011年10月19日将租赁房屋交付给陈广政使用，故陈广政诉请杨林业返还租金32000元的诉请，应依据其2011年10月19日实际开始使用租赁房屋至2012年9月8日解除租赁合同止，共使用房屋10个月零20天，共产生租金85333.34元，陈广政已向杨林业交付租金112000元，杨林业实际应退还陈广政租金26666.66元，对诉请高出部分该院不予支持。杨林业的辩称理由不成立，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、杨林业于判决生效之日起十日内返还陈广政租金26666.66元；二、驳回陈广政的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由陈广政承担。

宣判后杨林业不服，向本院上诉称：一、原审法院适用法律错误。本案案情复杂，闫保强经法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭的情况下，就作出证据不足、事实不清的判决，不能正确反映本案真实情况。2011年7月8日，闫保强与杨林业签订房屋租赁合同，约定租赁期自2011年7月8日至2014年7月8日，该店铺由闫保强转租给陈广政，并收取转租费10万元，并由闫保强保证办理转租手续。闫保强跟陈广政讲合同于2011年7月8日签订，由此产生4个月的租赁费，而原审在闫保强没有到庭又未提供证据的情况下，对本案做出判决是不公正的，也会导致事实不清，证据不足，产生适用法律错误的后果。二、本案对租赁合同未能全面理解，断章取义。租赁合同明确规定了租赁时间，而法庭认定2011年10月30日，陈广政提供的的证据为2011年10月30日支付48000元租赁费为依据，因陈广政接手后对店铺进行装修，未能及时支付租金，故我同意拖后支付房屋租金，却被法庭作为证据使用，不能理解。合同中明确规定对方的义务，却被法庭不采用。请求撤销原审判决，依法改判。被上诉人陈广政口头答辩称：杨林业多收我的房租，就应该退还，请求维持原审诉讼请求。

被上诉人闫保强未答辩。

本院二审经审理查明的事实与原审相同。

本院认为：杨林业与陈广政签订的房屋租赁合同，双方当事人意思表示真实，内容并不违反相反法律规定，合法有效，双方均应严格按合同约定履行各自权利义务。合同中明确约定先付租金再使用房屋，根据闫保强向陈广政出具的转让费收据及陈广政第一次交纳租金的时间可以看出，虽合同于2011年7月8日签订，但直至2011年10月19日才将租赁房屋交付给陈广政使用，原审据此判令杨林业退还多收的租金26666.66元，并无不当，本院予以维持。杨林业上诉称已于签订合同当天，将租赁房屋交付给陈广政，但因陈广政对租赁房屋进行装修故同意延期支付租金，不符合通常情理，且其未提交相关证据予以证实其上诉主张，对其该项上诉理由，本院不予采信。原审对闫保强进行合法传唤，闫保强未到庭，并不影响法院依法查清本案事实，原审对本案进行缺席审理，程序上亦无不当，故对上诉人杨林业上诉称因闫保强未到庭，会导致判决结果不公正的理由，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。闫保强经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案正常审理。综上，原审认定事实正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费407元，由杨林业负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  苟  珊

                                             审  判  员  秦  宇

                                             代理审判员  史焕乾

                                             二○一三年十月十六日

                                             书  记  员  徐若莹