上诉人徐保剑因与被上诉人民权县国强房地产开发有限公司、陈家儒物权保护纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）徐保剑，男，1976年12月19日出生。

委托代理人王长河，河南京港律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）民权县国强房地产开发有限公司，住所地民权县九龙花园。

法定代表人白孝闯，该公司总经理。

委托代理人安舜，河南宇博律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）陈家儒，男，1956年9月出生。

上诉人徐保剑因与被上诉人民权县国强房地产开发有限公司（以下简称民权国强房产公司）、陈家儒物权保护纠纷一案，被上诉人民权国强房产公司于2012年6月25日向民权县人民法院提起诉讼，请求依法判令被告徐保剑返还侵占原告的两间房屋，二被告赔偿因此给原告造成的经济损失3万元。民权县人民法院经审理于2012年9月27日作出（2012）民民初字第910号民事判决，并于2012年10月20日将判决书送达给双方当事人，徐保剑对此判决不服，于2012年10月22日提起上诉，本院于2012年12月3日立案受理后，依法组成合议庭在民权县公安局看守所公开开庭进行了审理，上诉人徐保剑及委托代理人王长河、被上诉人民权国强房产公司的委托代理人安舜、被上诉人陈家儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定：2O09年，民权县人和镇政府通过协商将位于人和镇310国道南侧的一块土地出让给原告民权国强房地产开发有限公司，用于开发建设，原告为此与民权县人和镇政府于2009年7月30日签订了《土地使用权转让合同》。之后，原告将该处的开发建设工程承包给商丘市腾飞建筑工程有限公司承建，该公司委派陈家懦为该项目的负责人，负责工程的实施。工程完工后，陈家儒在原告不知情的情况下，收取被告徐保剑的部分房款，将所承建的民权国强房地产开发有限公司在民权县人和镇31O国道南侧、人尹路西侧开发的(从东数第一套)两间楼房出售给被告徐保剑。被告徐保剑入住该楼房后，经原告多次交涉，被告徐保剑未将楼房返还给原告。

原审认为：原告民权县国强房地产开发有限公司与被告徐保剑、陈家儒物权保护纠纷一案，原告民权县国强房地产开发有限公司于2009年7月3O日取得楼房开发所用土地的使用权，并将工程承包给商丘市腾飞建筑工程有限公司承建，该公司委派陈家儒为该项目的负责人，负责工程的实施。原告民权县国强房地产开发有限公司作为涉案房屋开发商，通过受让的方式取得土地使用权，进行投资开发商品房，对涉案商品房享有处分权，具备本案原告的主体资格。被告徐保剑辩称原告开发楼房不合法，认为原告开发房产证件是否齐全、是否合法不属该案审理范围，应由相关行政机关审查并作出处理。被告陈家儒作为承建项目负责人，不具有该案涉及房屋的所有权与处分权，其未经原告授权或委托，亦不具有销售涉案房屋的资格。被告陈家儒未经开发商原告民权县国强房地产开发有限公司允许，擅自收取徐保剑的部分购房款项，实属不当，应当退还被告徐保剑已交购房款。被告徐保剑辩称已支付了相应的房款，房屋已实际交付被告徐保剑使用，对涉案房屋系合法占有，应具有合法所有权。被告徐保剑未与权利人原告民权县国强房地产开发有限公司签订购房合同，也未将购房款交给原告，被告陈家儒将涉案房屋卖给被告徐保剑的交易行为损害了原告的合法权益，故对被告的抗辩理由不予支持，被告徐保剑应当将占用的房屋退还给原告。原告民权县国强房地产开发有限公司未向法庭提交被告徐保剑侵占涉案房屋所造成的损失的证据，因此对于原告提出判令二被告赔偿原告经济损失3万元的诉讼请求，不予支持。

原审判决：一、被告徐保剑在本判决生效后三日内返还所占原告民权国强房地产开发有限公司在民权县人和镇310国道南侧、人尹路西侧开发的(从东数第一套)两间楼房；二、驳回原告其他诉讼请求。一审案件受理费3700元，由被告徐保剑承担1850元，被告陈家儒承担1850元。

徐保剑不服一审判决上诉称：原审认定事实不清，被上诉人民权国强房产公司对本案涉及的房屋不具有所有权，不具有本案的诉讼主体资格。商品房的开发不具有合法的手续，不应具有房屋的出售权。上诉人购买该房屋已一次性支付了合同对价，并且出卖人已经将该房屋交付给上诉人占用和使用。本案陈家儒是合格的出卖人，陈家儒负责涉案房屋的土地填平、平整、建设、开发、出售，上诉人只见过陈家儒一个人，上诉人有理由相信被上诉人陈家儒是房屋的合法出售人，上诉人是善意取得该房屋，应为涉案房屋的所有权人。原判错误，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人民权国强房地产公司对上诉人的诉讼请求。

被上诉人民权国强房地产公司答辩称：原审认定事实清楚，答辩人通过受让的方式取得了土地使用权，进行房地产开发证件齐全，对涉案的商品房享有处分权，具备诉讼主体资格。陈家儒仅为承建方商丘市腾飞建筑工程有限公司的项目负责人，负责工程的实施。未经答辩人的授权和委托，陈家儒不具有销售涉案房屋的资格，而私自收取上诉人的部分购房款项，属于无权处分。上诉人一没有与答辩人签订购房合同，二没有将房款交给被上诉人开发公司，而是与无权处分该房产的陈家儒进行交易，并强行占用涉案房屋，属于无权占有，是标准的侵权。原审法院判其返还房屋正确，要求驳回上诉，维持原判。

被上诉人陈家儒庭审中答辩称：我是承建方的负责人，因发包方民权国强房地产公司建筑款不够，不到位，给开发商要钱开发商不给，所收上诉人的款用到广场上和买料用了，我收钱没给开发商打招呼，也曾告诉过上诉人以后开发商要卖多少，再补多少。上诉人是硬占房屋不交钱，原判正确。

根据上诉人徐保剑与被上诉人民权国强房产公司、被上诉人陈家儒的诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点为：1、被上诉人民权国强房产公司是否为本案适格的原告主体；2、上诉人徐保剑是否构成侵权，应否予以返还所占房屋。

双方当事人对此焦点无异议，并对此进行了论辩。

二审中上诉人徐保剑向法院提供了王二彦、陈家儒的视听资料，以证明工程有被上诉人陈家儒股份。

被上诉人民权国强房产公司认为证据来源不明，且不是新证据。对录音有异，陈不具有该房屋的处分权，认为证人应出庭作证，不出庭作证，不能作为证据认定。

被上诉人陈家儒对此不予质证。

本院认为上诉人所提视听资料，被录音人王二彦未到庭作证，被上诉人陈家儒不质证，且该证据不能证明被上诉人陈家儒具有工程股份，不能证明被上诉人陈家儒对涉案房屋有出卖权，对此证据，本案不予采信。

本院经庭审查明的事实与原审认定的事实相一致。

本院认为，被上诉人民权国强房产公司于2009年7月30日取得楼房开发所用土地的使用权后，于2010年1月29日将楼房建设工程承包给了商丘市腾飞建筑工程有限公司承建，民权国强房产公司与商丘市腾飞建筑工程有限公司签订有《建筑工程承包合同》。被上诉人陈家儒作为商丘市腾飞建筑工程有限公司的代表人，负责工地的工程施工。被上诉人民权国强房产公司作为涉案房屋的开发商，通过受让的方式取得土地使用权，进行投资开发商品房，对涉案商品房享有处分权，其具备本案原告的主体资格。被上诉人陈家儒作为承建该工程公司的代表人，不具有所承建房屋的所有权和处分权，其未经被上诉人民权国强房产公司的授权和委托，不具有销售涉案房屋的资格。被上诉人陈家儒未经被上诉人民权国强房产公司允许，也未与上诉人徐保剑签订任何合同的情况下，擅自收取上诉人徐保剑的购房款，称其收取的是被上诉人民权国强房产公司的工程款，实属不当。对被上诉人陈家儒擅自收取购房款给被上诉人民权国强房产公司及上诉人徐保剑所造成的损失，应承担相应的过错责任。上诉人徐保剑在未与涉案房屋权利人民权国强房产公司签订购房合同也未将购房款交给被上诉人民权国强房产公司情况下，即将被上诉人民权国强房产公司开发的房屋占用，其行为对被上诉人民权国强房产公司构成侵权。双方争议的房产为门面房，座落在民权县人和镇商业广场，为地下一层，地上二层，一、二楼为框架结构，建筑面积240余平方米。上诉人徐保剑称用17万元购买占当时市场楼房销售价不符。被上诉人陈家儒与上诉人徐保剑的私自交易行为损害了被上诉人民权国强房产公司的合法权益。且被上诉人陈家儒所收上诉人徐保剑的购房款明显低于同地位同面积的房价，上诉人徐保剑应将占用被上诉人民权国强房产公司的房屋返还给被上诉人民权国强房产公司。上诉人徐保剑上诉称被上诉人民权国强房产公司对涉案房屋不具有所有权，不具有诉讼主体资格，自己不存在侵权的上诉理由不能成立。

原审认定基本事实清楚，证据充分，审判程序合法，判处正确，上诉人所提上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3700元，由上诉人徐保剑承担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长      王保中

                                             审  判  员      朱金礼

                                             审  判  员      彭世峰

                                             二〇一三年二月二十六日

                                             书  记  员      崔向坤