郑州华亚房地产开发有限公司与程森勇房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）郑州华亚房地产开发有限公司，住所地郑州高新区瑞达路46号。

法定代表人马秋一。

委托代理人郭百淼，河南仟方律师事务所律师。

被告（反诉原告）程森勇，男，31岁。

委托代理人程元国，男，56岁。

委托代理人聂心尚，河南栋梁律师事务所律师。

原告（反诉被告，以下简称原告）郑州华亚房地产开发有限公司诉被告（反诉原告，以下简称被告）程森勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告于2013年6月26日撤回对被告的起诉，本院予以准许。被告委托代理人程元国、聂心尚到庭参加诉讼。原告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

被告反诉称，2006年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，购买了桐柏路东、建设路南2幢1单元19层东南C户房屋一套，被告交纳了首付款126 021元，剩余26万元房款以借款本息冲抵，同时交纳了天然气、有线电视、维修基金等费用，按照双方约定，契税从原告应向被告支付的借款本息中折抵。至此，被告已支付全部购房款项及税费，而原告却未依约在房屋交付后的360日内为被告办理房屋产权证书。故提起反诉，请求依法判令：1、原告为被告办理位于桐柏路东、建设路南2幢1单元19层东南C户房屋的产权登记手续；2、原告支付被告违约金3 860元；3、诉讼费用由原告负担。

原告针对反诉辩称，被告未依约支付房款和暖气配套费，未完全履行合同义务，故无权要求原告为其办理房产证，且原告有权解除合同；原告与案外人程元国之间存在债权债务关系，与原告程森勇之间是房屋买卖合同关系，并非同一法律关系。

被告为证明其反诉请求，向本院提交证据材料如下：

1、《收据》两份，用以证明被告共交房款126 021元；

2、《商品房买卖合同》一份，用以证明：2006年3月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》并在房管局备案，约定如逾期办证将承担相关违约责任，落款处及出卖人一栏显示殷XX系原告公司的委托代理人；

3、天然气、有线电视收款收据一份，用以证明：2006年3月25日，被告交纳天然气、有线电视费共计4 265元；

4、维修基金收据一份，用以证明：2006年3月25日，被告交纳维修基金9 504元；

5、《借款协议》一份，用以证明：原告曾向被告父亲借款212 000元，原告总经理殷XX与程元国经协商，同意将本息288 320元折抵剩余的2号楼房款，故被告已不欠原告房款；

6、盛华合字（2005）007号关于请示成立“郑州华亚广场开发建设指挥部”的请示，用以证明：2005年12月8日，河南盛润置业有限公司与原告联合下发文件，任命被告父亲程元国为总经理，负责华亚广场项目，殷XX系华亚公司委托代理人；

7、户口本一份，用以证明：被告与程元国为父子关系，本案讼争房屋系程元国出资购买；

8、河南盛润物业管理有限公司的《证明》一份，用以证明：程元国以被告名义在美丽源（华亚广场）2号楼购买一套房屋，本案讼争房屋的实际购买人是程元国。

原告针对反诉未提交证据材料。

经审查，本院对被告提交的证据材料作如下分析、认定：被告提交的证据2真实、合法，可以证明原、被告双方商品房买卖合同关系的存在，本院予以采信；被告提交的证据3、4真实、合法，可以证明被告缴纳天然气、有线电视费及维修基金的事实，本院予以采信；被告提交的证据7真实、合法，本院予以采信；被告提交的证据8真实、合法，本院予以采信；被告提交的证据5系《借款协议》，可以证明原告与被告之父程元国之间借款合同关系的存在以及借款到期后，因原告未依约履行还款义务，原告公司委托代理人殷XX承诺将借款本息共计288 320元抵偿其所购买的2#楼房款的事实，结合被告提交的证据2，殷XX作为原告委托代理人与被告签订《商品房买卖合同》的事实，以及证据6，殷XX签发《河南盛润置业有限公司、郑州华亚房地产开发有限公司关于请示成立“郑州华亚广场开发建设指挥部”的请示》的事实，可以认定其在《借款协议》中承诺将原告所欠程元国相关借款本息228 320元抵偿2#楼房款的行为系代表原告公司的职务行为，结合被告提交的证据8，物业公司出具的程元国在美丽源2号楼1901室（即原、被告签订《商品房买卖合同》所约定的中原区桐柏路东、建设路南2幢1单元19层东南C户）居住至今的事实，即能认定《借款协议》所载明的“2#楼”即指涉案以程元国之子程森勇名义购买的房屋，综上，本院对被告提交的证据5、6均予以采信。被告提交的证据1系《收据》两份，被告称上述《收据》原件丢失，申请本院前往河南盛润置业有限公司调取上述《收据》原件，经调查，编号为0068016的《收据》原件存于该公司，与诉讼中被告提交的编号为0068016的《收据》能相互印证，可以证明原告交纳购房款116 021元的事实，而编号为0009697载明“收取购房定金1万元”的《收据》未调取到原件，故本院对编号为0068016的《收据》予以采信，对编号为0009697的《收据》不予采信。综上，原告交纳首付款116 021元后，剩余房款为27万元，依据《借款协议》中原告承诺以借款本息288 320元抵偿涉案房屋剩余购房款的事实，可以认定被告已履行交纳购房款义务的事实，本院予以采信。

根据原、被告陈述及本院采信的证据，本院确认以下法律事实：2006年3月25日，原告（出卖人）与被告（买受人）双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：06030301）一份，主要约定，被告购买原告开发的位于郑州市中原区桐柏路东、建设路南2幢1单元19层东南C户商品房；建筑面积为146.22平方米；每平方米单价2 640元，总价款386 021元；付款方式为：首付款126 021元，约定付款时间为2006年3月25日，交纳比例为32.65%，余款26万元办理按揭贷款手续；出卖人应当在2007年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付被告使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述协议签订当日，被告向原告交纳购房款116 021元。当日，被告向原告缴纳的还有天然气集资费4 000元、有线电视费265元以及维修基金9 504元。2007年10月，原告将上述商品房交付被告。

另查明，程元国系被告程森勇父亲。2005年2月17日，程元国（乙方）与原告（甲方）签订《借款协议》一份，主要约定，甲方因过春节急需用款，特向乙方借到人民币212 000元，并经友好协商达成如下约定：还款时间：从借款之日起3个月内（即2005年5月6号）一次性还清本息；还款保证：如果甲方到期不能如约还清所借乙方本息时，将以自己开发的华亚广场内的房子或商铺由乙方挑选后以销售价的50%售给乙方，并签订购房，在约定时间内交房和办理房产证；乙方不得无故收回借款。上述协议签订后，因原告未能依约履行还款义务，原告公司领导殷XX在上述协议落款处承诺：“止2007年6月30号本息合计贰拾捌万捌仟叁佰贰拾元正（288 320.00）同意抵2#楼房款。殷XX 2007.7.13”。

另查明，依据河南盛润物业管理有限公司美丽源项目部出具的《证明》，自2007年10月交房至今，程元国一直在美丽源2号楼1901室居住，即涉案被告程森勇购买的位于郑州市中原区桐柏路东、建设路南2幢1单元19层东南C户的商品房。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应有效合同，应受法律保护。依据上述《商品房买卖合同》，原告具有依约交付商品房并在规定期限内协助原告办理产权登记手续的义务，被告具有依约履行交纳房款的义务。本案中，依据被告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《借款协议》等，可以认定被告履行交纳购房款义务的事实，而在涉案房屋交房后至今，原告未依约协助原告办理产权手续，该行为系违约，应承担相应的违约责任。被告关于要求原告协助其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于被告要求原告支付违约金3 860元的诉讼请求，符合《商品房买卖合同》之约定，故对其该项诉讼请求，本院亦予以支持。原告关于其与程元国之间存在的债权债务关系，与其与原告之间的房屋买卖合同关系并非同一法律关系的抗辩意见，因程元国与被告系父子关系，且经查明，《借款协议》中原告承诺的以借款本息抵偿剩余房款的房屋与涉案房屋系同一套房屋，故依《借款协议》之约定，将原告所欠程元国的借款本息288 320元抵偿被告应交纳原告的剩余购房款27万元并无不妥，综上，对原告的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起三十日内，原告郑州华亚房地产开发有限公司协助被告程森勇办理位于郑州市中原区桐柏路东、建设路南2幢1单元19层东南C户房屋（合同编号：06030301）的产权登记手续；

二、自本判决生效之日起十日内，原告郑州华亚房地产开发有限公司支付被告程森勇违约金3 860元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，减半收取50元，反诉费150元，以上共计200元，由原告郑州华亚房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  昌  晓  艳

                                             审  判  员  白      鸽

                                             审  判  员  刘  煜  伟

                                             二〇一三年九月二十日

                                             书  记  员  袁      敬