张学华与王海梅合同纠纷一案的民事判决书

原告张学华，男，生于1972年11月6日。

委托代理人王爱玲，河南王爱学律师事务所律师。

被告王海梅，女，生于1961年4月8日。

原告张学华与被告王海梅合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张学华及其委托代理人王爱玲、被告王海梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年11月21日，原、被告双方签订了土地使用权转让协议，被告收到原告土地转让费26万元，被告转让给原告的该块土地系集体土地，原、被告双方所签订的宅基地使用权转让协议违反了有关法律规定，请求法院依法确认原、被告签订的土地使用权转让协议无效，返还原告转让费26万元。

原告提供的证据有：

1、2011年11月21日原、被告双方签订的土地使用权转让协议书1份，主要证明：原、被告双方签订的是土地使用权转让协议，土地转让费26万元。

2、集体土地使用证1份，主要证明：土地使用人是被告，土地所有人为城关镇自由街一组；该土地是集体土地。

3、房产证1份。

4、2011年11月21日被告出具的收到条1份，主要证明：交给被告26万元。

被告辩称：原告诉称被告卖的是土地不属实，被告卖给原告的是房屋不是土地。被告的房屋有房产证都已经给原告了。原、被告也知道转卖集体土地是无效的，是原告自愿买的不是被告胁迫的。当时被告卖房在报纸上登的广告，是原告找到被告，要买被告的房屋；原告买了被告的房屋后，已经出租2年，原告也受益了，原、被告签协议去公证时，公证处说协议是无效的，原告和被告都知道。被告现在不认可协议无效，被告卖的是房屋不是土地，是有效的。即便返还，被告也不同意退还原告转让费26万元，愿意按现在的市场价返还给原告。

被告提供的证据有：

1、商铺通报纸1份，主要证明：原告卖的是房屋不是土地。

2、2011年11月21日原、被告双方签订的土地转让协议1份，主要证明：原告卖的是房屋，房产证号写在协议上。

经庭审质证，依据有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告系河南省永城市裴桥镇张店村人，被告系中牟县城关镇自由街一组村民。2011年11月21日，原、被告经协商自愿签订《土地转让协议》一份，主要内容为：甲方：王海梅，乙方张学华，王海梅现有土地一块，该地位于老一中北边，路西边，东临（邻）王学仁，西临（邻）王小五，东西14米，南北12米，总面积2分半地，转让费贰拾陆万整。土地号为01870号，房权证号1309号。从今以后土地所有权归乙方所有，甲方无权干涉。原告支付被告价款26万元，同日，被告向出具收到条一份，内容为：今收到张学华买房款合计260 000 贰拾陆万元整。同日，被告将涉案土地的集体土地使用证书和房屋所有权证书交付给原告，并将房屋交付原告使用。该集体土地使用证上载明：土地所有者：城关镇自由街一组，用途：住宅。原告将房屋租赁给他人使用，并收取了租赁费。现原告以原、被告双方所签订的宅基地使用权转让协议违反了法律规定为由，请求法院确认原、被告签订的土地使用权转让协议无效，要求被告返还转让费26万元。被告表示不同意按26万元返还，愿意按现在房屋的市场价返还。

本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案当事人转让的是集体土地及该土地上的房屋。该转让行为，应得到该土地所有权人的同意。原告与被告在实际转让本案所涉土地及房屋时，未取得中牟县城关镇民主街村委的同意，且原告非本集体经济组织成员，该转让协议因违反了法律强制性规定，为无效协议。故原告主张该合同无效，于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应当返还原告购房款26万元，原告应将上述涉案土地使用权及房屋返还被告。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

一、原告张学华与被告王海梅于2011年11月21日签订的《土地转让协议》无效；

二、被告王海梅于本判决生效之日起十日内返还原告张学华购房款二十六万元；原告张学华于本判决生效之日起十日内将涉案土地使用权及房屋返还被告王海梅。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五千二百元，原告张学华负担二千六百元，被告王海梅负担二千六百元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  杨景慧

                                             审  判  员  刘吉昌

                                             人民陪审员  窦春森

                                             二〇一三年八月二十九日

                                             书  记  员  左利菲