杨鹏程与王松彦、王保红、石杨来租赁合同纠纷一案的民事判决书

原告杨鹏程，男，1989年3月20日生。

委托代理人刘亚平，河南豫都律师事务所律师。

被告王松彦，男，1970年1月28日生。

被告王保红，曾用名王保宏，男，1973年7月19日生。

被告石杨来，男，1968年6月21日生。

上述三被告委托代理人赵红升，河南赵庆利律师事务所律师。

原告杨鹏程与被告王松彦、王保红、石杨来租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘亚平，被告王松彦、石杨来及被告王松彦、王保红、石杨来委托代理人赵红升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年10月18日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告将位于郑州市中牟县青年路中段官渡招待所楼下的一楼、三间门面共计约100平方米的房屋租赁给原告使用；租赁期限为4年，自2010年11月1日起至2014年10月31日止；年租金为100 000元。后经被告同意，原告于2010年11月12日，将房屋转租给了河南东之杰运动产业发展有限公司。后经过两次诉讼，发现被告出租给原告的房产租赁期限仅到2011年2月9日，2011年2月10日起该房屋已由产权单位收回，而被告却拒不返还原告租金及转让费。原、被告的租赁合同自2011年2月10日起应系无效合同，被告应当返还原告租金及转让费。原告多次找被告协商，被告均不予理睬，原告无奈，诉至法院，请求依法判令原告与三被告之间签订的租赁合同中自2011年2月10日起至2014年10月31日止期间合同无效；依法判令三被告返还原告自2011年2月10日起至2011年11月31日止期间的租金72 602元及利息（自2011年2月10日起至法院确认的退还之日，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；依法判令三被告返还转让费100 000元及利息（自2010年11月1日起至法院确认的退还之日，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。

原告提供的证据有：1、原、被告双方签订的租赁合同（复印件）及补充协议各一份；证明原、被告双方签订了租赁合同，租赁期限四年，租金每年100 000元，租期从2010年11月1日起至2014年10月30日止，后原告依约支付了第一年租赁费100 000元及转让费100 000元，原告有转租权。2、（2012）牟民初字第3371号民事判决书一份；证明被告出租给原告的房屋租赁期限仅到2011年2月9日，2011年2月10日之后的合同已经被确认无效，被告应当返还原告的转让费和2011年2月10日之后的租金。3、录音一份；证明原、被告双方签订了包括本案涉案的房屋的租赁合同和另案处理的房屋的租赁合同，原、被告双方权利义务的存在以及原告找被告协商要求退还剩余租金及转让费200 000元的事情经过。

被告王松彦辩称：1、原告对于被告王松彦租赁房屋的期限截止于2011年2月10日是明知的，导致合同的部分无效，其也存在过错，双方过错导致合同无效，原告应对导致合同的无效承担相应的责任。2、原告计算返还租赁费不正确且不应计算银行利息，被告王松彦与原告签订租赁合同是在2010年10月18日，在签订合同的当日就把房屋交给了原告，自当天原告就实际占有房屋，而不是如合同上约定从2010年11月1日计算，另外，双方是租赁合同，并不是借款合同，要求支付银行利息没有法律依据。3、被告王松彦在租赁给原告房屋前一直在该店经营手机，在此经营已有5、6年的时间，之前是通过另外一个人租的，最后一年是跟中牟县劳动服务公司签订的租赁合同。在该房屋内经营进行了装修耗资十多万元，在与原告签订租赁协议时，该租赁费是为了赔偿被告王松彦的装修费用，且现在市场上只要是装修的房子对外转租的都有转让费，是对前出租人装修费用的赔偿，这是双方自愿的，并不违反法律规定，双方的合同部分无效，是因为超过了原租赁期限，剩余的期限无效，与双方当时协商转让费是没有关系的。转让费是对被告王松彦装修费用的赔偿，是双方真实意思表示，是双方协商一致的结果，转让费是脱离租赁费用的，与租赁合同的部分无效没有关系，租赁合同部分无效，并不导致双方对转让费协商也就无效，否则被告王松彦对店面的投入就非常严重，这样是不公平，也是不合理、不合法的。

被告石杨来辩称，被告石杨来不应返还原告租赁费、转让费及利息，被告石杨来只是替被告王松彦签下了中牟县劳动服务公司的房子，租赁费是被告王松彦缴纳的，租赁房屋也是被告王松彦经营手机店的，原告与被告王松彦签订租赁协议时，被告石杨来只是在上面签了自己的名字，当时原告说与中牟县劳动服务公司签合同的是被告石杨来，必须让被告石杨来在合同上签字，被告石杨来就签了名字，实际上是被告王松彦与原告之间签订的合同，被告石杨来没有收取原告的租赁费，被告王松彦也没有分给被告石杨来租赁费及转让费，故被告石杨来不应返还原告租赁费、转让费及利息。

被告王保红辩称，原告起诉被告王保红作为被告，主体错误，被告王保红根本没有与原告签订租赁合同，也没有在租赁合同上签名，租赁合同上签的名字都是被告王松彦签的，被告王保红根本不知情；被告王保红没有收取过原告一分租赁费，也根本不认识原告；被告王保红也不是双方租赁房屋的实际租赁者，双方争议的房屋属于中牟县劳动服务公司，该房屋是出租给了被告石杨来，被告王保红与该案没有任何关系，故原告将被告王保红起诉为被告是不适格的。

被告王松彦、石杨来、王保红提供的证据有：1、原、被告双方签订的租赁合同一份；证明王保红不是本案适格的被告。2、石杨来与中牟县劳动服务公司签订的房屋租赁合同一份；证明王保红不是涉案房屋的承租方。

经庭审质证，依据有效证据，结合双方当事人的陈述和诉、辩意见，本院确认以下案件事实：2010年3月31日，中牟县劳动服务公司与被告石杨来签订《房屋租赁合同》，约定：劳动服务公司为出租方，石杨来为承租方；劳动服务公司将坐落于中牟县青年路42号，一层共12间，东起第1－3间共叁间由石杨来使用，该房屋用途为商业；租赁期间为自2010年2月10日至2011年2月9日止，石杨来租赁期间不得将房屋转让给第三方，到期后如石杨来不再承租，房屋由劳动服务公司收回；每年租金为8.8万元。该房屋租赁合同到期后，中牟县劳动服务公司将该房屋出租给朱俊杰。2010年10月18日，原告与被告王松彦、石杨来、王保红签订《租赁合同》，约定：王松彦、石杨来、王保红为出租方，杨鹏程为承租方；出租房屋坐落于中牟县青年路中段官渡招待所楼下一楼三间门面，面积约为100平方米，租赁期间为4年，自2010年11月1日至2014年10月31日止，每年租金10万元。合同签订后，原告交付了一年租金10万元。被告王松彦、石杨来、王保红出租给原告的房屋系从房产所有人中牟县劳动服务公司处租赁取得。

另查明，原告杨鹏程称其还交付了转让费10万元，被告王松彦辩称原告交付的转让费为7万元。

本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果后来未经权利人追认，无权处分人亦未取得处分权的，该合同应视为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，三被告作为出租方与原告签订的租赁合同中租期自2010年11月1日起至2014年10月31日止，而被告石杨来与相关产权单位之间的合同已于2011年2月9日到期，自2011年2月10日起该房屋已由相关产权单位出租给朱俊杰，因此，该合同自2011年2月10日起至2014年10月31日止期间无效。因此，原告要求确认原告与三被告之间所签订的《租赁合同》自2011年2月10日起至2014年10月31日止的部分无效的请求，理由正当，本院予以支持。因该合同部分无效，原告已向被告支付自2011年2月10日起至2011年11月30日止的该部分租金，被告应该退还，退还金额为72 329.03元（房屋租金计算方法：2010年11月1日至2011年2月9日的总天数为101天；100 000元÷365天＝273.97元/天；273.97元/天×实际天数101天＝27 670.97元；应退房屋租金为100 000元－27 670.97元＝72 329.03元）。因三被告现一直占有原告该部分款项，给原告造成相应损失，故原告要求被告支付该款自2011年2月10日起至法院确认退还之日利息的诉讼请求，本院亦予以支持。原告主张向三被告支付转让费100 000元，未提供证据证明，且被告王松彦仅认可转让费70 000元，因此，本院认定原告给付三被告转让费数额为70 000元。该70000元三被告应返还原告。因三被告现一直占有原告该部分款项，给原告造成相应损失，故原告要求被告支付该款自2010年11月1日起至法院确认退还之日利息的诉讼请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告杨鹏程与被告王松彦、石杨来、王保红于2010年10月18日所签订的《租赁合同》自2011年2月10日起至2014年10月31日止期间无效；

二、被告王松彦、石杨来、王保红于判决生效之日起十日内返还原告杨鹏程租赁费七万二千三百二十九元零三分并支付利息（自2011年2月10日起至法院确认退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；

三、被告王松彦、石杨来、王保红于判决生效之日起十日内返还原告杨鹏程转让费七万元并支付利息（自2010年11月1日起至法院确认退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；

四、驳回原告杨鹏程的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千七百五十二元，由被告王松彦、石杨来、王保红负担三千零二元，由原告杨鹏程负担七百五十元。

如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  周文中

                                             代理审判员  王莉超

                                             人民陪审员  窦春森

                                             二〇一三年九月十一日

                                             书  记  员  徐其昌