李凤娇与潘亚梅房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

原告李凤姣，女，1987年6月30日生。

委托代理人李根成，河南广文律师事务所律师。

被告潘亚梅，女，1963年5月30日生。

委托代理人王凯，河南官渡律师事务所律师。

原告李凤娇与被告潘亚梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李凤娇及委托代理人李根成、被告潘亚梅及委托代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年4月11日原、被告经协商签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有位于郑州新郑综合保税区滨河办事处大寨村一栋四层五十一间房屋出租给原告使用，租期一年，自2012年4月11日起至2013年4月10日，租金每年200 000元，并约定被告在合同期内不得将房屋出租给第三方。原告先付押金10 000元并于2012年3月9日、4月10日分别支付租金80 000元、120 000元。合同签订后，因被告交付的房屋系毛墙毛地，原告用乳胶漆进行粉刷，每个房间配备了热水器和床等设施，投入了大量人力、资金。但被告见利忘义违反合同，于2013年3月14日强行收回房屋，霸占了原告添加的所有物品、给原告造成重大经济损失。合同没有约定原告添置物品的所有权属被告所有，被告的行为属严重的违约和侵权行为。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请求判令终止合同、被告返还押金10 000元、赔偿所侵占原告的床、洗衣机等物品（价值共计15 561元）及装修款6000元和经济损失8868.80元。

原告提供的证据材料有：

1、房屋租赁合同一份及收据三份；证明双方租赁合同内容，原告支付被告押金10 000元及租金200 000元。

2、装修、添置物品明细一份及付款凭证十份；证明原告为经营需要对承租房屋装修并添置物品，价值共计21 561元。

3、2013年3月14日被告出具310房间押金收据一份、住户吴某某、张某某、潘某某证人证言及身份证复印件各一份、 2013年3月14日被告出具211房间押金收据一份、2013年3月14日被告出具305房间租金押金收据及住户身份证复印件和住户出具入住信息各一份、2013年3月14日203房间、212房间住户出具收据各一份、2013年3月18日被告出具411房间租金押金收据及住户身份证复印件和住户出具入住信息各一份、2013年3月19日被告出具101房间押金收据及住户身份证复印件和住户出具入住信息各一份、2013年3月20日被告出具304房间租金押金收据及住户身份证复印件和住户出具入住信息各一份、 2013年3月23日被告出具206房间租金押金收据及住户身份证复印件和住户出具入住信息各一份；上述证据证明被告违反合同，提前强行将二十间房屋收回并重新出租。

4、原告与次承租人所签房屋租赁合同五份、原被告分别实际占用房屋情况统计表一份；证明原告进行房屋出租经营每月收入500元左右，被告强行提前收回二十间房屋给原告造成租金损失9263.36元。

被告辩称：原告的诉讼请求没有事实依据，依法应予以驳回。原告第一项诉讼请求是终止合同，被告与原告签订的合同期从2012年4月11日到2013年4月10日，现合同已到期，原告并未与被告达成续租合同，原《房屋租赁合同》因超过租赁期已自行终止，不需经法院裁决，因此原告该诉讼请求不应得到支持。原告第二项诉讼请求是要求返还押金10 000元，不应得到支持。合同约定的非常清楚，被告将房屋交付原告租赁经营使用后，原告应“爱护一切房屋设施，如有损坏照价赔偿，并注意防火防盗，安全用电等一切安全事项，否则，造成的一切后果全部由乙方承担”（见合同第四条）；约定“合同到期后乙方不再续租时，结算清后退还乙方押金”（见合同第十二条）。原告在租赁经营期间因经营、使用不善使房屋受到损坏，如门锁损坏、墙壁损坏、在墙壁上钉钉子、窗户纱窗损坏、卫生间便池被砸烂、墙壁因水泡发霉等。被告交给原告的房屋是完好无损的，现原告返还的房屋出现上述诸多损坏之处。经与原告协商，原告对上述问题置之不理，且原告在租赁经营期间尚欠两千余元电费未清，为避免停电，被告已将原告欠交的电费垫付，该费用原告应予以返还。合同既然约定如有损坏应照价赔偿并经结算清后退还押金，现原告不愿对其经营期间导致的房屋损坏后果承担责任，则被告按合同约定可暂不向原告返还押金。原告第三项请求是“所侵占原告的床、洗衣机等物品（价值共计15 561元）”，事实是被告并没有侵占原告的床、洗衣机等物品，原告在经营期间确购置一些物品安放至承租房内，但并非像原告所说那么多，在租赁到期时，因原告管理、使用不善，该添设的一些物品也存在损坏情况，但原告未将其添设的物品拉走，被告多次催促原告拉走未果。原告的该项请求依法也不应支持。原告第四项请求是赔偿装修款6000元。原告在诉状中陈述“合同签订后，被告交付的房屋是毛墙毛地，原告用乳胶漆进行粉刷”。被告房屋系新建，在建筑施工结束没多久就出租给原告，竣工验收时房屋室内地平光面、墙批涂料、水电门窗齐全，怎会是原告所说“毛墙毛地”呢？若原告全部进行乳胶漆粉刷，又怎会仅仅花6000元那么少呢？因此原告系虚假陈述；退一步讲，即使原告对房屋进行粉刷，也是原告租赁经营所需，因原告在租赁房屋前已对房屋进行了解，如想经营好作出一定的投资是应该的。合同约定 “如乙方有意续租，需提前一个月交付下半年租金（2013年3月10号）”，在合同即将到期时，原告并没有按合同约定提前和被告商妥续租事宜，未缴纳下年租金，原告并未续租，现原告又怎能向被告索要房屋粉刷费呢？原告第五项请求是赔偿其经济损失8868.8元，被告并没违约、未给原告造成任何经济损失，被告不应承担任何赔偿责任。租赁期间到2013年4月10日，但像305室原告已收房租至2013年4月20日，原告反而多收了房租，原告的损失清单又何来损失天数20天、损失数额333.2元呢？原告系虚假陈述，且没有证据证明。综上所述，原告的各项诉讼请求均没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。

被告潘亚梅提供的证据材料有：

1、房屋租赁合同一份；证明原、被告存在房屋租赁合同关系，合同第四条、第十二条约定对所租赁房屋如有损坏应照价赔偿，押金应在结算清后返还。

2、证明五份及照片两张；证明原告在租赁期内养狗，导致环境破坏，很多住户不愿在此居住。

3、代缴电费证明一份；证明被告代原告交纳2013年2月18日至3月18日电费2300元。

4、涉案房屋照片44张；拍摄时间约为2013年4月3日，证明原告在租赁期间管理、使用不善，致房屋门锁、墙壁、卫生间便池被砸烂、墙壁受水浸泡发霉、墙壁钉子脱落等。

5、住户出具证明十份；证明在原告经营期间，房间内并无热水器，现使用的热水器系被告安装。

6、建房证明一份；证明被告交付给原告的房屋室内地平光面、墙批涂料、水电门窗齐全、只是没有家具，达到租住条件，原告不需再对墙体粉刷。

7、交纳房租证明十一份；证明原告已收取住户租金到合同期满之日，被告未收取住户该租期内的租金收取的是2013年4月10日租期届满后的租住押金。

8、常某某证明两份；证明其入住时间为2013年4月11日，其房间内热水器、床、电视柜等物品系被告配发。

经庭审质证，依据有效证据，结合双方当事人的陈述及诉、辩意见，本院确认以下案件事实：2012年4月11日，被告潘亚梅（甲方）、原告李凤娇（乙方）经协商签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容为：一、甲方在位于大寨村自家宅基地上自建一栋四层51间房屋楼房，出租给乙方使用；二、本合同有效期为壹年，租赁期限2012年4月11号至2013年4月10号，房屋租赁费用为每年200 000元，（大写贰拾万元整），房屋租金应在4月11日（前10天）全额交付，不得拖欠，如乙方有意续租，需提前一个月交付下一年租金（2013年3月10号）；三、租期内水、电、有线电视、电话、宽带等使用费由乙方按照有关规定负责支付；四、合同期间乙方要爱护甲方的一切房屋设施，如有损坏照价赔偿，并注意防火防盗，安全用电等一切安全事项，否则造成的一切后果全部由乙方承担，乙方如需装修，需保证不影响现有房屋结构，以免对房屋造成损害，如必须钻孔砸墙，应通知甲方，征得甲方同意方可进行装修；八、乙方在合同内因故无法经营，可在不欠房租的前提下转让经营权，接受方享受此合同所有规定条款，退出经营需遵从自债自负的原则，结清每户所有欠款，押金交接清楚；九、甲方在合同内不得将房屋出租转让第三方；十二、乙方已付押金10 000元整（壹万元整）2012年4月11号至2013年4月10号之内不退押金，合同到期后乙方不再续租时，结算清后退还乙方押金。合同落款处有潘亚梅、李凤娇的签名和手印。在签订合同前，原告已按约支付被告押金10 000元及租金200 000元。签订合同次日，被告将约定的51间空房（洗脸池、座便器、门窗及锁齐全）交付原告使用。在合同履行过程中，原告配置了床、热水器、应急灯、灭火器、宽带、有线电视（数量不详）物品，将承租房屋对外转租并按月收取租金。经营期间原告按月将电费交给被告，电费已交至2013年2月17日，每月电费约2000元至3000元。2013年3月10日，原告通知被告不再续租并要求被告退还押金10 000元。被告认为房屋存在许多损坏状况要求原告维修好才退租金，原告不认可，双方就损坏状况和退还押金事宜未达成一致意见。因合同期尚未结束，且原告对外转租的绝大部分房间承租期亦到2013年4月10日，2013年3月16日原告为住户办理了退还押金事宜，被告为了继续将房屋续租给原住户亦办理了收取押金事宜并与部分住户缔结了新的承租合同。原告称被告于2013年3月14日到其房间强行将房屋钥匙拿走并阻碍原告将添置物品拉走，被告否认称2013年3月16日原告将房屋钥匙交回后被告已通知原告尽快将其物品拉走但原告迟迟不拉。后被告实际支付了2013年2月18日至3月18日的电费共计2300元整。现原告认为被告于2013年3月14日强行收回房屋损坏了其未到期房屋的转租权导致其租金损失8868.80元，双方发生纠纷。

本院认为，原、被告于2012年4月11日签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同。本案合同约定租赁期至2013年4月10日。原告于2013年3月10日提前通知被告将不予续租，被告同意，双方合同已于合同期届满时即2013年4月10日终止。合同约定到期后如原告不再续租，“结算清后”退还原告押金，被告以原告在使用房屋过程中导致房间内物品损坏未予结算为由不予退还押金，原告不认可，被告亦未提供充分证据证明物品损失状况和价值，故被告的该项抗辩，证据不足，不予采信。综上所述，原告要求被告返还租房押金10 000元的诉讼请求，理由正当，予以支持。但被告已支付的电费2300元，因发生在租赁期内，应从该押金中扣除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告称投入6000元对承租房屋进行粉刷、因被告在承租期届满前强行收回房屋构成侵权导致的租金损失8868.80元，被告不认可，原告亦未提供充分证据证明，故原告的上述诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告李凤娇、被告潘亚梅签订的房屋租赁合同于合同期届满即2013年4月10日终止履行；

二、被告潘亚梅返还原告李凤娇押金七千七百元；

三、驳回原告李凤娇的其它诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五百六十一元，原告李凤娇负担五百一十一元，被告潘亚梅负担五十元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  周文中

                                             代理审判员  王莉超

                                             人民陪审员  朱学民

                                             二〇一三年九月二十四日

                                             书  记  员  吴小翠