谭道通与郑州清华园房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告谭道通，男，1985年11月28日生。

委托代理人谭家珍，男，1946年9月8日生。

被告郑州清华园房地产开发有限公司。

委托代理人委托代理人周建昇，河南英伦律师事务所律师。

委托代理人委托代理人范高成，河南英伦律师事务所实习律师。

原告谭道通诉被告郑州清华园房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，原告于2013年7月8日向本院起诉，本院于同日受理后，于2013年9月13日公开开庭进行了审理。原告谭道通及其委托代理人谭家珍、被告郑州清华园房地产开发有限公司委托代理人周建昇、范高成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年10月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》购入被告住宅一套，房价478032元，原告实付527603.83元。合同约定2012年7月31日前交付住房，但被告至今未达到交付条件。原告于2013年3月通知被告退房，被告应按合同约定在30天内退还全部已付款，并按累计已付款的5%支付违约金。补充协议约定合同签订后如买受人退房或变更，买受人承担总房价款10%的违约金。违反合同法第一、三条规定的霸王条款，双方都应以7.5%支付违约金。至2013年6月7日，被告只支付520725元退房款，距房屋交付期限已超过311天。依据合同法第114条之规定，被告还应支付债务8240元及违约金39649元。原告请求判令被告赔偿原告各项损失46203元。

被告辩称：双方商品房购销合同已经协商解除，按合同支付违约金23902元，请求依法予以驳回原告的诉讼请求。

原告提交了如下证据证明其主张：

1、合同一份。2、按揭及利息清单。3、按揭手续收据。4、契税发票一份。证明原告已按合同支付房款及支付利息、契税。    

被告对证据1真实性无异议；对证据2、3、4有异议，与被告无关。

被告提交了如下证据证明其主张：

1、发票二份；2、退房申请表及广发银行凭证各一份。

原告对上述证据真实性无异议。

本院认为原、被告所提交的证据与本案具有关联性，内容真实有效，本院予以确认。

根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：

原告谭道通于2011年10月14日与被告郑州清华园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份。合同约定：1、原告购买被告住宅一套，房屋总价款为478032元。原告首付238032元，余款240000元采取商业贷款方式支付。被告应于2012年7月31日前交付房屋，如逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%支付违约金。双方在补充协议第六条第（1）项中约定：“商品房买卖合同签订后，如买受人退房或变更，买受人承担总房款10%的违约金。”

2011年10月14日原告支付首付款238032元，2012年4月12日原告办理房屋贷款，并于5月1日将余款240000元支付给被告。后因被告未按合同约定期限交房，原告于2013年4月27日向被告申请退房，并填写了退房申请表。原告共收取原告缴纳的房款478032元及其他配套费用18791元，被告计算违约金为原告已交房款478032元的5%即23902元，上述共计520725元。被告于2013年6月7日退还给原告。

本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。合同书中第四条计价方式与价款中约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4947.04元，总金额478032元。”第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”据此，本合同系商品房买卖合同，合同书中所涉及的房价款、已付款仅指房屋价款，不包含其他费用。被告已按照原告缴纳的房价款478032元将违约金支付给原告，原告要求被告按其实付款527603.83元计算违约金与双方约定不符，本院不予支持。

补充协议第六条第（1）项仅是在出现买受人退房情形时对双方权利、义务的约定，与主合同约定并不矛盾，仅是对主合同未尽事宜的补充。本案中，原告是在被告逾期交房后解除合同，此种情形下违约金的确定另有约定，而不应当适用该约定。故原告主张应按7.5%支付违约金本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

驳回原告谭道通的诉讼请求。

本案受理费955元，由被告谭道通负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。

                                             审  判  长  张晓丽

                                             审  判  员  王  浩

                                             人民陪审员  赵锡正

                                             二Ο一三年十月十五日

                                             书  记  员  杨红利