李莉华与河南永港商贸有限公司（以下简称永港公司）房屋租赁合同纠纷一案判决书

　　　　原告李莉华，女，1968年8月12日出生，汉族，住永城市马桥镇。

　　　　被告河南永港商贸有限公司。住所地：永城市东城区车站居委会商城路西段。

　　　　法定代表人谢书振，职务：经理。

　　　　委托代理人任东亚，河南旺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。

　　　　原告李莉华与被告河南永港商贸有限公司（以下简称永港公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年3月26日向本院起诉，本院当日决定受理。于2013年4月3日向被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票，亦向原告送达了举证通知书及开庭传票，本院依法组成合议庭，于2013年5月22日，公开开庭审理了本案，原告李莉华，被告永港公司委托代理人任东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　　　原告李莉华诉称，2012年3月9日，原、被告签订房屋租赁协议，约定：被告把位于车站居委会芒山路西，桂花街（苏杭服饰街）C区5号、6号商铺租赁给原告经营服装生意，期限1年半。协议签订后，原告投资30000余元进行了装修，并出资10余万元购进了服装。但在2013年3月初，被告却与房主解除了房屋租赁合同，致使原告与被告的合同不能履行，店内的服装被房主强行扔出，损失惨重。 诉请：1、判令被告支付违约金30000元；2、判令被告退还原告半年租金28000元；3、判令被告赔偿因其违约给原告造成半年的损失20000元及房屋装修费30000元。

　　　　被告永港公司辩称，1、由于原告违约在先，依据合同约定，租赁期间为2012年3月9日至2013年3月8日，另外2013年3月9日至2013年9月9日，为赠送的免费使用期限。原告没有按合同第六条约定提前3个月支付房屋租金，因此被告有权收回房屋，原告称被告违约并要求赔偿无事实和法律依据。2、退一步讲，即使被告违约，合同约定的违约金30000元过高，依据法律规定，违约金数额不应当高于实际损失30%。

　　　　综合原、被告诉辩意见，本院确认本案的争议焦点是：1、本案所涉房屋租赁合同，是原告违约还是被告违约；2、原告主张违约金数额是否过高，其诉讼请求应否得到支持。原、被告对上述争议焦点均无异议。

　　　　原告向本院提交的证据材料有：1、2012年3月9日，原、被告签订的房屋转租协议1份，证明合同没有到期，被告违约。2、2013年3月9日，被告与房主张艳侠签订的解除合同协议复印件1份，证明被告单方违约。3、照片24张，证明2013年3月25日9点59分，房主清理原告物品的情形。4、光盘2张，第一张为房主扔原告东西的视频录像；第二张是原告与市场工作人员的录音，证明被告违约。5、2013年3月25日，110出警证明，证明当日房主清理原告物品。

　　　　被告未向本院提交证据材料。

　　　　庭审质证时，被告对原告提交的证据1，真实性无异议。但该协议能证明原、被告计算房租的租赁期限是1年，即从2012年3月9日至2013年3月8日，2013年3月9日至2013年9月9日的期限是被告免费赠送使用的，因此，原告要求被告返还半年租金28000元无事实依据。其次，原告应该按1年的租赁期限提前三个月向被告支付租金，但是至2013年3月25日前原告仍没有支付租金，被告已经在2013年1月8日决定收回房屋并解除租赁关系，所以原告违约在先。对证据2，原告应该提供原件进行核实。对证据3、4，该照片及光盘没有制作时间，照片中的当事人并非被告单位工作人员，且行为发生时被告已于2013年1月8日决定收回房屋，解除租赁关系，因此即使存在损失，也与被告无关。同时该证据也无法证明原告损失的物品数量及物品价值，不能支持原告举证目的。对证据5，真实性无异议，但与本案无关。  

　　　　经庭审质证，本院对原告提交的证据1，认为是原、被告签订的房屋转租协议，能够证明双方存在房屋租赁关系，租赁商铺二间，房租每年每间28000元，共计56000元。从2012年3月9日至2013年9月9日止。但被告称2013年3月9日至2013年9月9日的期限是被告免费赠送使用的异议理由成立。双方约定，任何一方违约，支付违约金30000元。对该证明目的，予以采信。对第证据2，认为是被告解除与房主之间房屋租赁协议，虽系复印件，但被告在该服饰街租赁给他人的房屋也是同时与房主解除了租赁协议，可印证其真实性。该房屋租赁协议的解除，直接导致了原告与被告之间的房屋租赁协议无法履行，能够证明其举证目的，予以采信。对证据3、4，认为照片、光盘可显示原告租赁商铺的物品被清理搬出的事实，可与证据2、5 相互印证，在原、被告租赁合同未到期的情况下，原告经营的商品被强行搬出，系被告违约，对该证明目的，予以采信。对证据5，认为是公安机关出具的出警证明，与本案案件事实有关联，予以采信。

　　　　根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年3月9日，原告李莉华（即：乙方承租方）与被告永港公司（即：甲方转租方）签订房屋转租协议 1份，约定：一、乙方租赁甲方转租的位于车站居委会居，芒山路苏杭服饰街5、6C区号商铺二间用于商业经营。双方约定房租为每年每间28000元，共计56000元，第二年每年每间递增不高于30%，政府行政主管部门要求乙方履行的义务由乙方负责履行，甲方负责协调，到合同结束为止。……三、甲方允许乙方对商铺进行必要的装修和装饰，合同到期恢复原貌……五、乙方租赁的商铺合同没有到期不得私自转让。未到期私自转让合同无效，甲方有权收回租赁房屋，乙方视为违约。合同到期享有优先租赁权。乙方必须遵守甲方的公司管理规定，不得在市场内打牌，要文明诚信经营，不得讹买讹卖，必须经营服饰等。六、合同签订日期起算租金，以后每年提前三个月预交租金，如不按时交清房租，公司有权收回房屋无需通知乙方，甲方有权对外出租。自2012年3月9日至2013年9月9日止。七、违约责任：合同期内甲乙双方有任何一方违约，支付违约金30000元，发生纠纷双方保留依法解决的权利等条款。合同签订后，原告交付被告1年租金56000元，被告将商铺交与原告经营。

　　　　2013年3月9日，被告与房主张艳侠签订解除合同协议，内容为：双方同意解除2012年2月9日签订的《房屋租赁协议A》，此协议签订之日双方无债权债务纠纷。本协议双方签字盖章后即生效。2013年3月25日9时许，永城市公安局新城派出所接110指挥中心指令：芒山路“女人街”交叉口，有人发生纠纷。该所民警到达现场经了解方知，系房屋承租人李莉华自“女人街”市场东头路南承租门面房二间，经营“朗斯莉”服装店，与“女人街”市场签订的协议期限为1年半，而女人街”市场与房东签订的协议期限为1年。报警当日，女人街”市场与房东的租房协议已经到期，房东到“朗斯莉”服装店将店内物品清理至门面房门口。原告亦将其租赁房屋内物品当时被房东搬出清理的情形拍成照片并制作了录音录像光盘。

　　　　本院认为，原、被告于2012年3月9日，签订的房屋转租协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按合同约定，原告租赁被告商铺二间，房租每年每间28000元，合计56000元。租金从合同签订之日起计算，即从2012年3月9日至2013年3月8日，为1年的租赁期限，原告也是支付1年的租金56000元。那么，从2013年3月9日至2013年9月9日的期限，为被告所称赠送原告免费使用期限，被告该辩称理由成立。但被告与房主签订的房屋租赁合同的期限则为1年，在被告与原告签订的房屋租赁合同未到期的情况下，其却与房主签订了解除房屋租赁协议，进而房主将原告租赁商铺中的物品强行清理搬出，致使原告无法经营，责任实属被告，则构成对原告的违约。被告辩称，系原告违约在先，其没有按合同第六条约定提前3个月支付房屋租金，被告有权收回房屋的理由不能成立。被告辩称，退一步讲，即使被告违约，合同约定的违约金过高，依据法律规定，违约金数额不应当高于实际损失30%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”本案中，原告按约定交付1年租金，但合同有第二年每年每间递增不高于30%，到合同结束为止，以及合同到期原告享有优先租赁权的约定。则无法确认原告的实际损失数额，也就不能确认原告主张的违约金数额过高，被告该辩称理由亦不能成立。鉴于此，原告按约定要求被告支付违约金30000元，理由正当，于法有据，应予支持。原告要求被告退还半年租金28000元，因合同约定其所租二间房屋年租金56000元，原告已实际租赁经营1年时间，故其要求被告退还半年租金的诉请，本院不予支持。原告要求被告赔偿因其违约给原告造成半年的损失20000元及房屋装修费30000元，本案中，由于被告违约，给原告造成损失的事实存在以及为房屋装修原告亦有损失，但其要求赔偿该损失的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　　　一、本判决生效后十日内，被告河南永港商贸有限公司支付原告李莉华违约金30000元。

　　　　二、驳回原告李莉华的其他诉讼请求。

　　　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　　　一审案件受理费1300元，被告负担800元，原告负担500元。

　　　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                             审 判 长  张 振 环

                                             审 判 员  张 良 鹏

                                             审 判 员  陈    军

                                             二Ｏ一三年六月二十日

                                             书 记 员  李 丹 永