高丽娜与河南永港商贸有限公司（以下简称永港公司）房屋租赁合同纠纷一案判决书

　　　　原告高丽娜，女，1989年6月15日出生，汉族，住永城市东城区。

　　　　委托代理人赵立，河南正剑律师事务所律师。代理权限：一般代理。

　　　　被告河南永港商贸有限公司。住所地：永城市东城区车站居委会商城路西段。

　　　　法定代表人谢书振，职务：经理。

　　　　委托代理人任东亚，河南旺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。

　　　　原告高丽娜与被告河南永港商贸有限公司（以下简称永港公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年3月25日向本院起诉，本院当日决定受理。于2013年4月3日向被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票，亦向原告送达了举证通知书及开庭传票，本院依法组成合议庭，于2013年5月22日，公开开庭审理了本案，原告高丽娜及其委托代理人赵立，被告永港公司委托代理人任东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　　　原告高丽娜诉称，2012年3月27日，原、被告签订房屋租赁协议，约定：被告把位于车站居委会芒山路西，桂花街商铺A区6和8号租赁给原告经营服装生意，期限6年半。协议签订后，原告投资30000元进行了装修，并出资70000元购进了服装。但在2013年3月初，被告却与房主解除了房屋租赁合同，致使原告被迫搬出所租房屋，服装生意无法继续经营，造成巨大损失。诉请：1、判令被告因违约给原告造成的损失60000元；2、判令被告支付违约金30000元。

　　　　被告永港公司辩称，1、由于原告违约在先，依据合同约定，租赁期间为2012年5月1日至2013年5月1日，原告没有按合同第五条约定提前3个月支付房屋租金，因此被告有权收回房屋，原告称被告违约并要求赔偿无事实和法律依据。2、退一步讲，即使被告违约，合同约定的违约金过高，依据法律规定，违约金数额不应当高于实际损失30%。

　　　　综合原、被告诉辩意见，本院确认本案的争议焦点是：1、本案所涉房屋租赁合同，是原告违约还是被告违约；2、原告主张违约金数额是否过高，其诉讼请求应否得到支持。原、被告对上述争议焦点均无异议。

　　　　原告向本院提交的证据材料有：1、2012年3月27日，原、被告签订的房屋租赁协议1份，证明双方存在房屋租赁关系，租赁期限6年半，第一年半租金37000元，即从2012年5月1日至2013年11月1日期间的租金，另外双方约定违约金30000元。2、2013年3月9日，被告与房主签订的解除合同协议1份，即至2013年3月9日，被告就开始违约，房主根据与被告的解除合同协议，将原告房内的衣物设施清理出去，使原告遭受重大损失。3、永价认字〔2013〕第09号价格认证结论书1份，证明原告租赁被告房屋后，装修门头折旧后至被告违约之时的价值，也是给原告造成的损失。4、原告的个体工商户营业执照复印件1份，证明原告根据与被告的租赁协议，办理了服装营业执照，由于被告违约无法进行经营。

　　　　被告未向本院提交的证据材料。

　　　　庭审质证时，被告对原告提交的证据1，真实性无异议。但该合同的租赁期限为1年，即从2012年5月1日至2013年5月1日，同时合同第五条约定，原告应在2013年2月1日前向被告支付下年房租37000元，至2月底原告拒不支付租金，因此被告依合同约定，收回房屋，在3月9日被告解除与房东的租赁关系，并不算是对原告违约，因为与房东的租赁关系解除时，原、被告租赁关系已经终止。所以，原告称被告违约，要求支付违约金并赔偿损失无事实和法律依据。对证据2真实性无异议，质证意见同证据1。对证据3，首先，鉴定程序不合法，系原告单方鉴定。其次，鉴定内容不合法，从鉴定报告的附件中无法说明所列项目是装修时的价格，还是鉴定时的价值，还是鉴定时与原装修时的差价。而且鉴定报告中未附附件中所列物品的照片，无法核实作鉴定时所列物品是否存在。因此，该鉴定程序不合法，内容不客观真实，系无效证据，不能作为定案依据。退一步讲，即使损失存在，依据原、被告签订的合同，损失发生时原告还剩二个月租赁期限，损失价值应该平均计算到12个月内。对证据4，真实性无异议，但认为与本案无关。

　　　　经庭审质证，本院对原告提交的证据1，认为是原、被告签订的房屋租赁协议，能够证明双方存在房屋租赁关系，原告租赁被告商铺1.5间，房租每年每间18000元，租赁期限1年，被告给原告6年的经营环境，双方约定违约金30000元，对该证明举证目的，予以采信。被告异议理由不能成立。但原告在没有其他相关证据印证的情况下，不能以此证明其已交1年半租金37000元的证明目的。对第证据2，认为是被告解除与房主之间房屋租赁协议，该房屋租赁协议的解除，直接导致了原告与被告之间的房屋租赁协议无法履行，与本案案件事实有关联，能够证明其举证目的，予以采信。对证据3，认为是原告委托代理人律师所在的律师事务所委托有鉴证资质的永城市价格认证中心，对本案所涉原告租赁被告房屋-桂花街商铺摩凡服装店装修损失作出的价格认证，因装修使用的物品，拆除后即告报废，不具有再使用性，附件中所列损失物品显示了名称、规格、数量、金额，被告在没有相反证据予以推翻的情况下，应作为有效证据，予以采信。但双方合同约定，被告给原告6年的经营环境，原告已经营约1年时间，故该装修损失应按6年计算，冲减已经营1年的损失（即：折旧）价款后，剩余损失价款，予以确认。对证据4，认为是原告租赁被告商铺后，为经营服装所办理的个体工商户营业执照，与本案案件事实有关联，予以采信。

　　　　根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年3月27日，原告高丽娜（即：乙方承租方）与被告永港公司（即：甲方出租方）签订房屋租赁协议 1份，约定：一、乙方租赁甲方位于车站居委会，芒山路路西苏杭服饰街桂花街商铺A区，6和8号商铺1.5间用于商业经营。房租为每年18000元，第二年递增，第二年每年递增不高于30%，到合同结束为止。……三、甲方允许乙方对商铺进行必要的装修和装饰，合同到期恢复原貌……四、乙方租赁的商铺合同没有到期不得私自转让。合同到期享有优先租赁权。……五、合同签订日期起算租金，以后每年提前三个月预交租金，如不按时交清房租，公司有权收回房屋。甲方无需通知乙方，甲方有权对外出租。甲方给乙方6年的经营环境。自2012年5月1日至2013年5月1日止。六、违约责任：合同期内甲乙双方有任何一方违约，赔偿违约金30000元，发生纠纷双方保留依法解决的权利等条款。并在协议中注明：送半年。合同签订后，原告履行了交付租金的义务， 被告将商铺交与原告经营。原告随对商铺及门头进行了装饰，并在工商部门办理了个体工商户营业执照，经营范围：服装零售。

　　　　2013年3月9日，被告与房主谢蕾蕾签订解除合同协议，内容为：双方同意解除2012年2月9日签订的《房屋租赁协议A》，此协议签订之日双方无债权债务纠纷。本协议双方签字盖章后即生效。随后，房主责令原告从其租赁的商铺房屋中将物品搬出，造成原告无法继续经营。

　　　　2013年4月25日，原告委托代理人律师所在河南正剑律师事务所，委托永城市价格认证中心对本案所涉原告租赁商铺-服装店装修损失进行价格认证。该中心于2013年4月27日作出永价认字［3013］第09号价格认证结论书，认证标的价格：8859元。

　　　　本院认为，原、被告于2012年3月27日，签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格履行合同义务，但在该合同未到期的情况下，被告却与房主签订了解除房屋租赁合同，据此房主责令原告从其租赁的商铺中将物品搬出，致使原告无法经营，实属被告违约。被告辩称，原告违约在先，其没有按合同第五条约定提前3个月支付房屋租金，被告有权收回房屋的理由不能成立。原告要求被告赔偿损失，理由正当，于法有据，应予支持。但其主张损失60000元，证据不足。因合同中被告给原告6年的经营环境，应按6年期限，以永城市价格认证中心认证的损失数额，扣除原告已使用商铺1年的损失（即：折旧）价款，剩余损失价款由被告赔偿，即：8859元÷6×5＝7382.5元。被告辩称，退一步讲，即使被告违约，合同约定的违约金过高，依据法律规定，违约金数额不应当高于实际损失30%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”本案中，双方合同虽约定了1年租赁期限，但合同有第二年递增，第二年每年递增不高于30%，到合同结束为止。以及合同到期原告享有优先租赁权，被告给原告6年的经营环境的约定。则无法确认原告的实际损失数额，也就不能确认原告主张的违约金过高，被告该辩称理由不能成立。那么，原告要求被告按约定支付违约金30000元，理由正当，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

　　　　本判决生效后十日内，被告河南永港商贸有限公司赔偿原告高丽娜损失7382.5元，支付违约金30000元。

　　　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　　　一审案件受理费2050元，被告负担1050元，原告负担1000元。

　　　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审  判  长  张 振 环

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审  判  员  张 良 鹏

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审  判  员  陈    军

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二Ｏ一三年六月十七日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书  记  员  李 丹 永