郑州宝龙商业物业管理有限公司与冷萍、张洁、郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司租赁合同纠纷一案

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路与九如路交汇处宝龙城市广场B3130室。

法定代表人许健康，董事长。

委托代理人杨成斌、吴京霖，河南千业律师事务所律师。

被告冷萍，女，1968年9月5日出生，汉族。

被告张洁，女，1965年9月25日出生，汉族。

被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路与九如东路交汇处宝龙广场A区。

法定代表人张建英，总经理。

委托代理人虎子鑫、陈澄宇，河南昭惠律师事务所律师。

郑州宝龙商业物业管理有限公司（以下简称宝龙物业公司）与冷萍、张洁、郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司（以下简称四季温泉）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨成斌、吴京霖，被告四季温泉的委托代理人陈澄宇到庭参加诉讼。被告冷萍、张洁，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称,原告受郑州宝龙置业公司发展有限公司（以下简称宝龙置业公司）的委托，代为履行宝龙置业公司所签订租赁合同的权利与义务。2008年4月16日，宝龙置业公司与被告冷萍、张洁签订了《宝龙城市广场商业店面租赁合同》。该合生效后，宝龙置业公司及原告依约履行了义务。被告冷萍、张洁将所租店面交给被告四季温泉实际使用。三被告拖延交纳物业费、租金、水电费等，原告多次催要未果。故请求法院判令三被告承担连带责任支付原告截止到2011年12月31的租金1 902 928.19元、物业费1 104 469.67元、水电公摊费162 242.41元、多经费用7 172元，截止到2011年11月18日的水、电费761 804.43元，共计3 938 616.7元；并支付上述欠款自2012年1月1日起至判决生效之日止按日3‰的违约金。

被告四季温泉辩称，原告无权要求被告四季温泉支付租金及多经费用，并无权获取《郑州宝龙城市广场公共区域多种经营场地使用管理协议》中所约定的公共区域所产生的收益。原、被告之间的权利义务应依据双方在2009年5月20日签订的租赁合同来确定；该合同显示免租装修期间为原告交付场地之日至2010年1月6日，免租期应为2010年1月6日至2011年1月6日。被告四季温泉已向原告支付了水电费，原告无权再要求被告四季温泉支付相应费用。

被告张洁、冷萍均未作答辩。

原告为支持其诉讼请求，提交证据如下：证据1、原告营业执照、组织机构代码证副本、法定代表人证明各一份，证明原告具备诉讼主体资格。证据2、被告四季温泉营业执照、张洁身份证各一份，证明被告主体适格。证据3、2008年10月10日郑州市物业管理项目中标备案证明一份，证明宝龙置业公司开发的宝龙城市广场（以下简称宝龙广场）的物业服务单位为宝龙物业公司，系合法的物业服务单位。证据4、2008年10月10日郑东新区商品房销售物业服务管理项目备案表复印件一份，证明宝龙广场的物业服务收费已经备案。证据5、2011年4月1日委托管理委托书一份，证明原告受宝龙置业公司的委托代为履行宝龙置业公司所签订租赁合同的权利与义务，有权以自己的名义收取租金。证据6、2011年7月15日四季温泉协商处置前期欠费的备忘一份，用于证明原告已经代宝龙置业公司在履行租赁合同。证据7、2006年7月22日建设工程施工许可证一份，用于证明宝龙广场建筑物为合法建筑，符合租赁条件。证据8、2008年4月16日租赁合同一份，证明原告有权要求被告向原告支付租金、物业、水电等费用。证据9、厂商资料进场交接单一份，证明宝龙置业公司履行了合同义务。证据10、宝龙广场公共区域多种经营场地使用管理协议一份，证明被告四季温泉应向原告支付多种经营费的事实。证据11、欠费备忘一份，证明2011年1月6日前拖欠租金、水电费的具体数额。证据12、还款计划一份，证据13、律师函—份，14、承诺书一份，证据12-14证明原告催要欠款的事实。证据15、费用明细一份，证明诉讼请求的计算依据。证据16、判决书二份，证明被告开业时间及应付费用被生效法律文书所确认。

被告四季温泉对原告提交的证据发表质证意见：对证据1、2、3、7均无异议。证据4，真实性无异议，但不能证明原告是适格主体。证据5，真实性无异议，但仅说明原告受宝龙置业公司委托管理，项目的所有权并未改变。证据6、11真实性无异议，仅说明原告代为收取相关费用。证据8，真实性无异议，但已丧失证据效力，双方另签订了租赁合同。证据9、13、16真实性无异议，但与本案无关。证据10，原告不享有宝龙广场公共区域的出租权，应视为无效。证据12，真实性无异议，无法证明被告是向原告出具的。证据14，系复印件，被告不予质证。证据15，真实性无异议，但系单方出具，无计算依据及原告签字确认。

被告冷萍、张洁未发表质证意见。

经本院审查认为，原告提供的证据1—13、16均真实合法，与本案具有关联性，且能相互印证，本院予以采信。证据14系复印件，被告四季温泉不予认可，本院不予采信。证据15系原告单方出具，被告不予认可，本院不予采信。

被告四季温泉为支持其答辩意见，提交证据如下：证据1、2009年5月20日租赁合同复印件一份，证明被告四季温泉与原告应依该合同确定权利义务；证据2、验收意见书及工程业务联系单、文件审批表复印件各一份，证明宝龙置业公司在2010年1月12日交付的场地；证据3、发票复印件31张，证明被告四季温泉已向宝龙置业公司交纳相关费用。

原告对被告提交的证据，发表质证意见如下：对证据1有异议，2008年的合同已经生效法律文书确认，且该租赁场地在2008年6月份已交付使用，履行均在该合同之前；证据2、验收意见书与本案无关，联系单无法证明宝龙置业公司交付标的物不符合租赁目的，审批表真实性无异议，但与本案无关；证据3、真实性无异议，但原告诉讼请求中已将该费用扣除，恰证明原告代为收取租金的事实，双方对此确认并履行。

被告冷萍、张洁未发表质证意见。

经本院审查认为，被告四季温泉提交的证据3客观真实，与本案具有关联性，且原告认可，本院予以采信。证据1、2系复印件，无法证明其所要证明的目的，且原告不予认可，本院不予采信。

被告冷萍、张洁均未举证。

通过原、被告的举证、质证意见，本院确认事实如下：2008年4月16日，宝龙置业公司与被告冷萍、张洁签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》一份，载明：出租方宝龙置业公司将位于郑州市郑东新区农业路与九如路交汇处的宝龙广场A区原夜总会主题楼（1-4层）及编号为AF025、AF026、AF027、A1148、A1149、A1154、A1155、A1156、原设备房的店铺（共13间）出租给被告冷萍、张洁；租赁场所的建筑面积依图计算为6064.67平方米，租赁用途作为经营洗浴项目；租赁期限为10年，自2008年12月16日起至2018年12月15日（暂定，租赁场所的实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延。实际交付日系指宝龙置业公司向被告交付租赁场所，且双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日）；从宝龙置业公司将场所交付被告张洁、冷萍的实际交付之日起至被告张洁、冷萍开业日为免租装修期，免租装修期内免物业管理费，但水、电、煤气、通讯等相关费用均由被告张洁、冷萍自行承担；免租期为12个月，自被告张洁、冷萍开业之日起开始计算；免租日届满次日起即为计租日，免租期间所产生的一切管理费、水电、煤气、通讯等相关费用均由被告冷萍、张洁承担；承租方的开业日为本合同项下租赁场所开始对外营业之日，但最迟不得迟于双方约定的2008年12月16日；如承租方在合同期限届满或者合同解除后，未按照约定的时间撤离租赁场所且未经出租方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订，在占用期间承租方需每个月按相当于合同期限届满前或者合同解除前最后一个月租金200%的标准向出租方支付租金，不足一月的按一月计算，且出租方有权按照法律程序索回租赁场所及合同期限届满或者合同解除后占用租赁场所而发生的一切损失和费用；租金、管理费和其他费用均按租赁场所建筑面积为计价基准，自租赁起始日起每满十二个月为一年度，第一年度免租，第二年度每月每平方米44元，即268 541元∕月，第三年度每月每平方米45元，即273 226元∕月，第四年度每月每平方米53元，即321 995元∕月，双方同意自第五租赁年度起（含第五年度）月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增5%，直至合同租期结束；物业管理费由被告张洁、冷萍按月支付，物业管理费暂定每平方米每月6元；承租方应于每月1日向出租方及经营管理公司支付租金、当月管理费和上月发生的其他水、电、通讯等其他费用，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日，但最迟不得迟于该月5日；如承租方逾期支付租金、管理费和其他费用，每逾期一日，承租方应向出租方支付应付但未付款项的3‰作为违约金；为保证双方充分履行本合同，被告张洁、冷萍应在签订合同后7日内向宝龙置业公司支付相当于第二个租赁年度内的2个月租金的款项（人民币537 082元）作为履约保证金，在合同期内，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项；如承租方逾期支付租金、管理费和其他费用，每逾期一日，承租方应向出租方支付应付但未付款项的3‰作为违约金。关于违约责任及合同解除、终止，双方约定以下情况视为一方根本违约：承租方未能支付、不支付或者迟延支付租金、管理费及其他费用，且承租方未能在15天内付清所有未付款项，包括利息和违约金；承租方未能履行或者拒绝履行本合同的其他条款，且承租方未能在15天内给予纠正的。如承租方有上述违约情况发生，将丧失本合同中约定的所有权利，出租方有权单方解除合同，并有权要求承租方必须在5天内撤出租赁场所；本合同任何一方根本违约或者存在其他严重影响对方利益的行为，违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。关于退还租赁场所，双方约定无论任何原因，本合同解除或者终止后，承租方应在合同解除或者终止次日起5日内迁出租赁场所，并于次日起不得在租赁场所内从事任何商业活动。落款处盖有宝龙置业公司的公章及被告张洁、冷萍签字、捺印确认。

原告与被告四季温泉签订《郑州宝龙城市广场公共区域多种经营场地使用管理协议》一份，载明：经被告四季温泉申请，原告同意被告四季温泉按本协议条款在郑州宝龙城市广场A区第3层四季温泉商铺外围之部分公共区域作为经营区域（面积共计28.26平方米）；使用期限为3年，自2010年11月12日起至2013年11月11日；场地使用费应以该区域占地面积为准，第一年前半年优惠期（2010年11月12日至2011年5月11日），场地使用费为495元/月，共计6个月，按月缴纳；自2011年5月12日至2011年11月11日，场地使用费为1342元/月，共计6个月，按月缴纳；第二年（2011年11月12日至2012年11月11日）场地使用费为1625元/月；第三年（2012年11月12日至2013年11月11日）场地使用费为2445元/月，共计12个月，按月缴纳；被告四季温泉自行承担其经营区域所产生的电费、水费，由原告根据实际使用量向被告收取，电费标准为0.95元/度，水费标准为4.55元/吨，被告四季温泉当月所产生的水、电费在次月5日前向原告缴纳。落款处有原告及被告四季温泉盖章确认。

2009年9月21日，张洁、冷萍、张建英三人作为发起人（股东）向工商行政管理部门申请设立郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司，注册资本为10万元，经营范围为酒店管理、商业服务，首次股东会决议及公司章程显示股东张建英为该公司的法定代表人，执行董事兼经理，股东张洁为监事。根据2009年10月20日股东会决议，三股东通过了公司章程修正案，将公司的注册资本提高为600万元，其中张建英出资比例为50%、张洁出资比例为17%、冷萍的出资比例为33%，营业执照显示公司成立日期为2009年9月25日。

2011年4月1日，宝龙置业公司与原告签订《委托管理委托书》，载明：原告代宝龙置业公司履行已经签订租赁合同的权利义务，未签订的租赁合同，由宝龙置业公司授权原告以自己名义对外签订租赁合同并履行。落款处盖有宝龙置业公司及原告的公章。

2011年7月15日，原告与被告四季温泉签订的《处置前期欠费备忘》载明：原告根据被告要求，同意按主合同条款对2010年1月6日以前所产生的物业费（493210.61元）向原告集团总部申请减免；原告根据被告要求，原告同意按主合同约定条款对2011年1月6日以前所产生的租金（1522456.52元）（仅限原告所签约合同部分）向原告集团总部申请减免；被告同意在原告将两条申请减免落实后，对剩余欠费（物业费及13间商铺所欠费用）认可并同意支付，且不再提出任何赔偿要求；被告统一在原告限定期限内将水电及水电摊费用缴纳完毕（7月30日前缴纳10万元，剩余383856.84元于8月30日前缴纳）；原告同意在被告减免后费用除水电外，出具还款明细，并在2011年11月30日前将所欠费用（598312.13-144661（可冲抵部分）=453651.13元）清理完毕；被告同意在后期经营中积极偿还前期欠款，且不再同步产生新的欠费；原告同意将被告在减免期内已付费用（物业及租金144661元）用作冲抵所欠费用。落款处有原告及被告四季温泉盖章确认。原告称，该备忘签订后，被告支付原告物业费13万元。

另查明，2010年4月30日，郑州宝龙置业发展有限公司与李民江签订商品房买卖合同四份，将5168.34㎡的部分主体楼卖给了李民江。原告称，未出售的主体楼下余房屋及小商铺，继续由原告出租给被告使用，2012年12月9日两份《关于支付2011年12月租金及物业管理等费用的通知》中，抬头为四季温泉的系主体楼部分所产生费用，抬头为A3081-A3090的系小商铺所产生费用。《关于支付2011年12月租金及物业管理等费用的通知》载明截至2011年12月31日，主体楼部分的各项费用如下：当月租金48 198元、经营管理服务费39 385.98元、水费33 502.7元、电费145 540元、公共能耗公摊9846.5元、多种经营场地使用费1625元，拖欠租金1 794 698元、经营管理服务费1 019 990.14元、水电公摊费137 850.93元、水电费582 761.73元、多种经营场地使用费5547元；小商铺部分的各项费用如下：当月租金14 827.18元、经营管理服务费3712.14元、公共能耗公摊928.04元，拖欠租金100 024.49元、公共能耗公摊13 616.94元、经营管理服务费41 381.41元。

本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。公司设立人设立公司过程中所实施民事行为产生的民事责任，应由成立后的法人承担；否则，应由设立人承担。本案中，被告冷萍、张洁作为公司的设立人为设立在郑州市郑东新区设立企业经营娱乐、洗浴项目与郑州宝龙置业发展有限公司签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》一份，承租了本案争议的房屋， 2009年9月25日被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司成立后，该租赁合同项下的相应权利义务应由该公司享有和承担，故本案中被告冷萍、张洁个人不应承担民事责任。原告与房屋所有权人宝龙置业公司签订了《委托管理委托书》，双方形成委托合同关系，宝龙置业公司委托原告履行已经签订租赁合同的权利义务，且双方于2011年7月15日签订的《处置前期欠费备忘》显示合同履行主体系本案原、被告，故原告主体适格，对于被告辩称原告主体不适格，本院不予采信。宝龙置业公司与被告张洁、冷萍于2008年4月16日签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》系双方真实意思表示，客观、真实，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方形成租赁合同法律关系。原告已按约定向被告移交租赁场所，被告未按合同约定支付租金及相关费用，已构成违约，应承担相应的民事责任。对于原告请求的租金及各项费用，被告虽对原告提交的2011年12月9日《关于支付2011年12月租金及物业管理等费用的通知》有异议，但未提交相反证据予以反驳，且该证据能够与其他证据相印证，本院对该证据所载的各项费用予以认定，被告未提交有效证据证明其已付款的具体数额，本院按原告自认的数额予以认定，因二份通知载明：被告共拖欠租金1 957 747.67元，现原告请求被告支付拖欠租金1 902 928.19元，本院予以支持，下余部分，视为原告对其权利的放弃。对原告请求的物业经营管理费1 104 469.67元、水电公摊费用162 242.41元、多种经营场地使用费7172元、水电费761 804.43元，均与该通知所载的数额相一致，本院均予以支持。对于原告请求的违约金，双方虽然约定“如承租方逾期支付租金、管理费和其他费用，每逾期一日，承租方应向出租方支付应付但未付款项的3‰作为违约金”，但被告对违约金存在异议，且原告也未提交证据证明被告的违约行为给其所造成的损失，考虑本案实际情况，本院按中国人民银行同期贷款利率支持原告的违约金，故对原告该项请求，本院予以部分支持。被告冷萍、张洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司支付原告郑州宝龙商业物业管理有限公司租金一百九十万二千九百二十八元一角九分、物业经营管理费一百一十万四千四百六十九元六角七分、水电公摊费用一十六万二千二百四十二元四角一分、多种经营场地使用费七千一百七十二元、水电费七十六万一千八百零四元四角三分，共计三百九十三万八千六百一十六元七角，并以三百九十三万八千六百一十六元七角为本金按中国人民银行同期贷款利率支付原告自二○一二年一月一日起至本判决确定还款之日止的违约金，本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三万八千三百零九元，由被告郑州市四季温泉商务酒店有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。      

                                             审  判  长  赵宜勇

                                             审  判  员  崔  敏

                                             代理审判员  秦海伟

                                             二○一三年五月十日

                                             书  记  员   杨雨涵