原告李国军与被告孟新立、孟小磊租赁合同纠纷一案

原告李国军，男，1964年1月5日生。

委托代理人王凯，河南XXX律师事务所律师。

被告孟新立，男，1965年1月16日生。

被告孟小磊，男，1989年11月20日生。

委托代理人张彦香，女，1965年3月17日生。

原告李国军与被告孟新立、孟小磊租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月15日受理后，依法由审判员冉满仓独任审判，公开开庭进行审理。原告李国军及其委托代理人王凯，被告孟新立，被告孟小磊委托代理人张彦香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李国军诉称，2011年8月份，被告孟新立经人介绍让原告为其建房，原告看其所建房屋位置较好，遂与被告协商，待房屋建成后由原告承租用于商业经营，被告孟新立同意后双方签订租房合同书1份，并约定了租金数额、租赁期限及定金数额。合同签订后原告交付被告孟新立定金2000元，2011年8月17日又交付被告孟小磊租房款2万元。2011年9月下旬被告房屋建成，原、被告对建房款进行结算，被告应支付原告3万元建房款，经双方协商，将剩余3万元建房款抵作原告应向被告支付的租房款2万元。随后原告就对房屋进行了装修，共花费装修费用3千多元，在装修过程中电线线路及水管反复遭人破坏，被告又对原告的施工提出异议，多次阻拦原告施工，原告害怕承租后再受到被告刁难，无法进行正常的经营，遂向被告提出解除双方的租房合同，被告同意，但所收租房款未向原告返还。为了维护原告的合法权益，提起诉讼，要求二被告返还原告租房款4万元，并支付原告装修费用3千元，本案诉讼费用由二被告承担。

被告孟新立、孟小磊辩称，原、被告于2011年8月9日签订了租房合同，原告于2013年8月14日提起诉讼，已长达2年之久，超过了法律所规定的诉讼时效，应依法驳回原告诉请。原告要求二被告返还租房款4万元及装修费3千元，没有任何理由，也没有证据能直接证明其给付了二被告4万元租房款及装修费3千元。事实上，原、被告双方于2011年8月9日签订租房合同后，原告就占用了被告当时的两层楼房14间（约300平方左右），按照合同约定房屋年租金为4万元，使用期限为3年，合同签订后原告就交定金2千元，合同履行后，原告就开始使用了，并交了半年的租金2万元，定金2千元当时作为充抵租房款。在原告使用房屋半年多的情况下，其不经被告同意便私自搬走，所欠租房款也没有结算付清，给被告造成了极大的经济损失。原告称在其装修过程中电线线路等设施遭人破坏，被告多次阻拦其施工，害怕被告刁难无法正常经营、原告同意解除合同等等均不属实，事实上在原告使用该房屋半年多之后，原告因自身原因经营不善，不想再交租金，才不经被告同意私自搬走的，其行为属于严重违约。为维护法律的尊严，维护二被告的合法权益，请求人民法院依照有关法律规定，依法驳回原告的诉请。

经审理查明，2013年8月份原告经人介绍为被告建房，在建房期间原告提出承租该房屋用于商业经营，被告孟新立同意后，双方于2011年8月9日签订了租房合同书1份，当日原告向被告交纳定金2千元。2011年8月17日原告向被告交纳租房款2万元，被告孟小磊（孟新立儿子）出具收条1张。房屋建成后，双方曾协商将被告未向原告支付的下余建房款抵作租房款，至此原告相当于支付了一年的租房款4万元，同时开始准备使用房屋。在原告准备使用房屋过程中，双方发生纠纷，约一个月后原告不再继续租用被告房屋，将房屋钥匙交给被告家人，双方解除合同。后原告要求被告返还租房款，被告至今没有返还，双方酿成纠纷，引起诉讼。

本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告对租赁房屋及租赁费的事实没有争议，主要争议是原告是否给付了被告租赁费4万元、双方是否解除了合同及诉讼时效。关于原告是否已经支付了被告租赁费4万元，原告提供了被告孟小磊出具的收到条，收到条显示收到李国军租房款2万元，被告对收到条予以认可，虽辩称该收到条系抵扣的建房款，但与其陈述的已经基本付清该付的建房款的事实相互矛盾。结合双方的陈述及证人证言，说明原告既给付被告的有现金，还有用建房款抵扣租房费的款项，本院认定原告已经支付给被告租房费2万元，并抵扣下余建房款后，共支付给被告租房费4万元。关于双方是否已经解除了合同，原告陈述使用房屋约1个月后就因故将房屋钥匙交给了被告孟新立的妻子张彦香，张彦香作为被告孟小磊的代理人，也认可原告将房屋钥匙交给了她，说明双方均同意解除租房合同，实际上此后双方也没有实际履行租房合同。被告虽辩称原告租用半年多后不辞而别，没有提供相应证据。结合当事人陈述及相关证据，本院认定双方的租房合同已经解除。关于诉讼时效，本案应适用普通诉讼时效二年，不适用特别诉讼时效一年的规定，原告的起诉没有超过诉讼时效。综上，原、被告解除合同后，根据本案实际，本院酌定原告应支付被告租赁费4000元，其余部分3.6万元，被告应当退还。原告要求被告退还超过3.6万元的部分及支付装修费3000元，证据不足，本院不予支持。被告的抗辩意见，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告孟新立、孟小磊于本判决生效之日起五日内退还原告李国军租赁费三万六千元；

二、驳回原告李国军的其它诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费875元，减半收取437.5元，由被告孟新立、孟小磊负担350元，原告李国军负担87.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。

                                             审  判  员  冉满仓

                                             二〇一三年九月二十六日

                                             书  记  员  王绍倩