原告郭金虎、赵素莲、郭建利与被告李长红、李国、郭老建确认房屋买卖协议无效纠纷一案一审民事判决书

原告郭金虎，男，1949年4月8日出生，汉族。    

原告赵素莲，女，1947年10月8日出生，汉族。

原告郭建利，男，1978年10月26日出生，汉族。

委托代理人陈立晓，济源市梨林法律服务所法律工作者。

被告李长红，男，1944年1月19日出生，汉族。

被告李国，男，1980年7月15日出生，汉族。

二被告委托代理人苗洪郡，济源市克井法律服务所法律工

作者。

被告郭老建，又名郭剑，男，1973年4月29日出生，汉族。

原告郭金虎、赵素莲、郭建利与被告李长红、李国、郭老建确认房屋买卖协议无效纠纷一案，本院于2011年12月27日立案受理，并将起诉状、应诉通知书、开庭传票、诉讼风险提醒书、举证须知送达被告。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郭金虎、郭建利及其委托代理人陈立晓、被告李长红、李国及其委托代理人苗洪郡、被告郭老建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告郭金虎、赵素莲、郭建利与被告郭老建系一个家庭的共同成员，原告郭建利与被告郭老建系原告郭金虎、赵素莲的儿子。2005年，被告郭老建在未征得三原告的同意下，将房屋售给被告李长红、李国。三被告的行为侵犯其的合法权益，并违反法律规定，应属无效行为。现要求确认三被告的买房协议属无效协议。

被告李长红、李国辩称：1、其和三原告在一个村，买房时原告郭金虎在协议上也签有字，故买卖房屋其三人不可能不知道。2、宅基地是集体所有的三原告无权主张。3、本案已过诉讼时效。

被告郭老建辩称：其当时确实因为无钱私自将房卖了。其父母以前不知道，是现在才知道卖房之事的。

原告向本院提交的证据有：济源市玉泉街道办事处苗店居委会出具的证明一份，证明诉争房屋是原告郭金虎的家庭共同财产，另外原告郭金虎等也主张过权利。

原告提交的证据被告李长红、李国有异议，认可苗店居委会调解过。但其未承诺退房。

被告郭老建无异议。

被告李长红、李国向本院提交的证据有：1、2005年12月28日，原告郭金虎也签有字的双方买卖房屋的协议一份，证明被告郭老建在征得原告郭金虎的同意下，将房屋卖给其。2、2005年12月28日中人出具的证明材料，证明卖房是原告郭金虎和被告郭老建的真实意思表示。

被告提交的证据1、2原告有异议，认为证据1协议上郭金虎的名字不是本人所签，协议其不知情。证据2不属实。被告郭老建认为证据1协议上其的名字不是本人所签，协议其知道，内容无异议。证据2亦不属实。

本院分析认证如下：济源市玉泉街道办事处苗店居委会出具的证明，被告李长红、李国虽然有异议，但认可苗店居委会调解过，该证明符合客观实际，本院予以认定。被告李长红、李国提交的证据2005年12月28日买卖房屋协议，虽然三原告和被告郭老建有异议，认为协议上郭金虎、郭老建的名字不是本人所签，但均不申请鉴定，该证据也符合客观实际，本院予以认定。证据2证人证明，所证明问题和买卖房屋协议是一致的，相互印证，故本院予以认定。

根据双方当事人的诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：原告郭金虎、赵素莲、郭建利与被告郭老建系一个家庭的共同成员，原告郭建利与被告郭老建系原告郭金虎、赵素莲的儿子。被告李长红、李国系一个家庭的共同成员，被告李国系李长红的儿子。2005年12月28日，被告李长红、李国和被告郭老建、原告郭金虎经中人介绍，签订房屋买卖协议一份，双方约定：被告郭老建将其位于济源市亚桥乡苗店村西巷水泥路西最后一排、路北第三小院内砖瓦房三间、平房一间卖给李长红、李国，价格为5300元。之后被告李长红、李国即居住在该房中至今。诉争房屋系1987年建。2011年原、被告产生矛盾，经济源市玉泉街道办事处苗店居委会调解未果。被告李长红、另查明：济源市亚桥乡苗店村2008年底撤乡建办，变更为济源市玉泉街道办事处苗店居委会。被告李长红、李国不是济源市玉泉街道办事处苗店居委会的居民。

本院认为：2005年12月28日，原告郭金虎与被告李长红、李国、被告郭老建通过中人达成协议，将被告郭老建房屋以5300元买走，之后被告李长红、李国就一直居住在该房中至今已多年。作为与郭老建同一家庭成员，且同在一个村子居住的三原告，称未征得其的同意、对卖房之事不知情，明显不符合常理。且协议上也签有郭金虎的名字。故原告该诉称理由不能成立。但因宅基地房屋买卖合同的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。根据相关法律规定：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告李长红、李国并非济源市玉泉街道办事处苗店居委会成员，故其二人和被告郭老建签订的房屋买卖协议，虽是双方当事人真实意思表示，但因违反法律强制性规定，属无效协议。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：

被告李长红、李国和被告郭老建2005年12月28日签订的房屋买卖协议无效。

案件受理费50元，由被告负担（暂由原告垫付，待执行中一并结算）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。

                                           审  判  长    刘  庆  九

                                           审  判  员    王  亚  娟

                                           审  判  员    张  清  琴

                                             二〇一三年九月十二日

                                           书  记  员    李  梦  冉