上诉人黄银所、河南宏益华房地产开发有限公司（以下简称宏益华公司）因房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审原告）黄银所，男，汉族，1966年6月5日出生。

委托代理人成宇红，河南天坤律师事务所律师。

委托代理人翟建庄，河南天坤律师事务所律师。

上诉人（原审被告）河南宏益华房地产开发有限公司。

法定代表人钟奕南，董事长。

委托代理人江瑜，男，汉族，1977年11月17日出生。

上诉人黄银所、河南宏益华房地产开发有限公司（以下简称宏益华公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第815号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黄银所的委托代理人成宇红、翟建庄、宏益华公司的委托代理人江瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年7月7日，黄银所与宏益华公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：黄银所购买宏益华公司位于（郑州市）金水区南阳路东、优胜北路南9号楼1单元13层70号房屋，合同总价款464852元；宏益华公司应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由宏益华公司提供的资料到产权登记机关备案，宏益华在约定的时间内不履行产权登记备案责任，逾期360日以内的，承担全部房款0.5%的违约金直至完成备案；逾期360日以上的，黄银所有权退房，宏益华公司承担全部房款2%的违约金，并退还已付房款。合同签订后黄银所即将购房款464852元，全部支付给宏益华公司。2011年3月25日黄银所在《业主收楼交接书》上签字，宏益华公司将涉案房屋交付黄银所，但宏益华公司至今未能完成黄银所所购房屋的产权登记备案。

原审法院认为：黄银所与宏益华公司于2009年7月7日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意识表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。黄银所依约向宏益华公司交纳了购房款，宏益华公司于2011年3月25日将涉案房屋交付给黄银所后至今未办理产权登记备案，已逾期360日以上，宏益华公司已构成违约，黄银所有权要求宏益华公司支付逾期备案违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定“宏益华公司在约定的时间内不履行产权登记备案责任，逾期360日以内的，承担全部房款0.5%的违约金直至完成备案；逾期360日以上的，黄银所有权退房，宏益华公司承担全部房款2%的违约金，并退还已付房款”。黄银所选择在不退房的情况下要求宏益华公司承担2%的违约金，属合理要求，符合合同约定且数额也不过高，该院认为宏益华公司应按购房款的2%向黄银所支付违约金，即464852元×2%=9297.04元。黄银所请求宏益华公司立即进行新建商品房屋产权登记备案，此请求不当，不予支持。宏益华公司的答辩意见，理由不充分，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、河南宏益华房地产开发有限公司支付黄银所逾期备案违约金9297.04元，于判决生效后十日内付清。二、驳回黄银所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费150元，由黄银所负担100元，宏益华公司负担50元。

上诉人黄银所不服原审判决，向本院上诉称，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。对出卖商品房进行备案，是任何一个出卖人的合同义务和法定义务，否则将造成买受人永远无法取得房产证。一审对黄银所的此项合理、合法的诉讼请求予以驳回明显错误，请求上级法院予以纠正。

宏益华公司辩称，按照合同约定，退房支付2%违约金和房屋备案为二选一，一审支持违约金，就不应支持房屋备案。

上诉人宏益华公司不服原审判决，向本院上诉称：一、宏益华公司对违约的事实没有异议，但是对于一审判决认定其应当承担的违约责任认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，逾期360日以内的，承担全部房款0.5%的违约金直至完成备案；逾期360日以上的，买受人有权退房，出卖人承担全部房款2%的违约金，并退还已付房款。”该条款为选择性条款，即如果黄银所不选择退房，宏益华公司应按全部房款0.5%支付违约金。二、违约金数额过高，应当依法予以调整。房屋已经交付给黄银所使用，黄银所可正常居住或者出租获利，均不影响其实际价值，黄银所要求的违约金过高，应当依法降低。

黄银所辩称，一审认定宏益华公司支付全部房款2%的违约金事实清楚，数额合理。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，黄银所与宏益华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，双方应严格按照合同约定履行义务。黄银所将全部购房款交付给宏益华公司，即完成了付款义务。宏益华公司按合同约定将涉案房屋交付给黄银所，但至今未办理产权登记备案，已构成违约。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，宏益华公司应当在商品房交付给黄银所后360日内履行办理产权登记备案义务，逾期应承担违约责任并完成备案，产权登记备案与承担违约责任是并存关系，而非二选一，故宏益华公司抗辩产权登记备案与违约责任不能并存的理由不能成立，本院不予支持。黄银所要求办理产权登记备案的请求符合合同约定，本院予以支持。逾期360日以上的违约责任包括买受人有权退房，出卖人承担全部房款2%的违约金，并退还已付房款，虽系不同内容的违约责任，但选择权利在于买受人黄银所，而非出卖人宏益华公司。黄银所主张以全部房款的2%计算违约金具有合同依据，且数额相对全部房款及逾期360日以内的违约金并不过高，故黄银所辩称以全部房款的2%计算违约金，数额合理的理由成立，本院予以支持。宏益华公司认为违约条款为选择性条款，即如果黄银所不选择退房，宏益华公司应按全部房款0.5%支付违约金且违约金过高，应当依法降低的主张缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第815号民事判决的第一项，即河南宏益华房地产开发有限公司支付黄银所逾期备案违约金9297.04元，于判决生效后十日内付清；

二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第815号民事判决的第二项，即驳回黄银所的其他诉讼请求；

三、河南宏益华房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内按照法定程序办理位于郑州市金水区南阳路东、优胜北路南9号楼的房屋产权登记备案手续。

一审案件受理费150元、二审案件受理费150元，两项合计300元，由上诉人河南宏益华房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  石红振

                                             代理审判员  赵晓涵

                                             代理审判员  邢彦堂

                                            二〇一三年九月二十五日

                                             书  记  员  张  显