原告洛阳市光华外语学校诉被告洛阳机车职业教育中心租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告洛阳市光华外语学校。

法定代表人何友华，任校长。

委托代理人梁艳娜，河南大进律师事务所律师，特别授权。

被告洛阳机车职业教育中心

法定代表人程红旗，任校长。

委托代理人杨涛渠、程伟，河南渝海律师事务所律师，特别授权。

原告洛阳市光华外语学校诉被告洛阳机车职业教育中心租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，因案情复杂转为普通程序进行审理，原告洛阳市光华外语学校委托代理人梁艳娜、被告洛阳机车职业教育中心委托代理人杨涛渠、程伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2007年6月1日原、被告签订校舍租赁合同，由被告整体承租原告的校舍，合同履行至2011年8月被告方开始拖欠租金，至2012年11月23日被告累计拖欠租金98万元，按合同约定计算滞纳金为163.8万元，两项合计261.3万元，原告方经多次催要无果。在双方的租赁合同中明确约定租赁期间承租方应负责对租赁物的维修保养，并保证在合同终止时完好归还出租方。但被告在承租使用原告校舍期间不但不尽维修保养义务，致使原告校舍多处漏水、损坏严重，并且未经原告方同意私自拆除部分房屋墙壁改变房屋结构破坏房屋安全性，为防止损失进一步扩大，无奈原告方只得自行组织修缮，修缮费用为36万元，该费用应当由被告支付。原告多次催告被告，希望被告支付所欠租金，协商解决双方的纠纷，但被告以种种理由拒不履行合同义务。被告方的严重违约行为，损害了原告方的合法权益，为维护自身合法权益特提起诉讼。考虑到被告方履行能力等情况，原告暂要求被告支付拖欠的租金98万元及滞纳金50万元（暂定），和校舍修缮费用36万元。请人民法院查清事实依法裁判。

被告洛阳机车职业教育中心辩称，双方租赁合同无效。原告方存在欺诈行为，并且合同内容显失公平，原告也没有履行无效合同。原告要求2011年增加租金14万元，超过诉讼时效，缴纳租金84万元，无事实依据。双方的部分租赁关系，已经于2013年1月19日解除。维修费用与被告无关，并且证实双方已解除部分租赁关系。

审理查明，2007年6月1日原告洛阳市光华外语学校与被告洛阳机车职业教育中心签订校舍租赁合同，约定：原告位于孟津县送庄开发区的学校土地及地面所有建筑物整体租赁给被告方使用。租赁期限为15年，从2007年9月1日起至2022年8月31日止。租赁物租金每年70万元，租赁期间每四年根据社会物价综合指数及其它相关因素调整一次年租金，调整幅度不超过百分之二十。租赁费每年支付一次，租赁期内承租方在每年的8月1日前预交下一年度的租金。如承租方不按约定时间交纳租金，每逾期一日按所欠金额的百分之一缴纳滞纳金。承租方应负责租赁物的维护、保养，并保证在合同终止时完好归还出租方。由于承租方生源不足或其他原因造成租赁合同提前终止时，必须提前六个月通知出租方，否则出租方不退还已交租赁费用。该租赁合同内容共14项，对租赁物、租赁期限、租赁费、维修保养、违约责任、合同终止等内容进行了约定。租赁合同履行至2012年8月，双方因租金数额等合同内容发生争议。2012年12月26日，原告起诉来院要求被告支付租金98万元及滞纳金50万元，支付修缮费36万元，诉讼费由被告承担。

另查明，被告洛阳机车教育中心于2013年1月19日撤出租赁的校区。

本院认为，一、关于双方租赁合同效力问题。被告认为原告没有合法的物权凭证因而租赁合同无效，庭审后原告已向本院提交了房产证、土地使用权证、租赁证复印件在案，可以证实原告享有合法权利，双方租赁合同不违反法律规定。双方在租赁合同签订后，原告已交付租赁物给被告使用，被告使用了租赁物进行教学活动并按70万元每年向原告支付了租金，租赁合同实际履行了5年多时间，期间双方没有发生争议，故原、被告于2007年6月1日签订的校舍租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以认定该合同合法有效，被告主张合同无效于法无据，本院不予采信。二、关于原告是否提供全部租赁物房屋的问题。原告虽然没有提供租赁合同约定的交付清单或其他证据证明已向被告交付了全部租赁物，原告方的留守人员也确实占用租赁物中的部分房屋，但在合同履行中，被告方并无证据证明，就原告方的占用行为提出过异议，或要求原告方人员完全撤离，且原告方留守人员并未影响被告对租赁物的使用，租赁物的整体控制权、管理权、使用权实际由被告方享有，原告方主张在合同实际履行中双方已经就交付行为进行了变更的说法本院予以采信，应视为原告方已完成了交付租赁物的义务。被告认为原告没有履行安装直压泵、无塔供水器的合同义务致使租赁物不能使用，其行为构成根本违约的主张，因没有充分证据支持，结合合同已实际正常履行5年之久的事实，本院认为原告交付的租赁物符合租用条件，处于适租状态，可以实现合同目的，原告行为不构成根本违约，对被告主张本院不予采信。三、关于被告是否拖欠租金及滞纳金，租金、滞纳金数额如何确定的问题。本院认为依法成立的合同受法律保护，当事人双方均应按合同约定履行合同义务。原告认可被告按约定支付每年70万元租金共支付了5年350万元，要求被告支付租金98万元，对其中2011-2012年度的租金14万元，被告主张已超过诉讼时效，原告没有证据证明诉讼时效中止、中断，故本院对被告主张予以采信，该14万元因已超过诉讼时效，本院不予支持；对原告主张的2012-2013年度租金84万元，对其中的70万元本院予以支持，被告应当支付。对上浮的租金数额，由于合同约定了租金上浮不超过20%，物价上涨属实，原告主张的上涨数额未超过合同约定的范围，本院予以支持，被告应当支付。被告主张不欠租金，本院在审理中要求被告提交付款明细，被告未提供，应承担举证不利的后果，对其主张因没有提供证据，本院不予采信。双方合同对租金支付期限及滞纳金数额有明确约定，被告逾期支付租金属实，但滞纳金约定数额过高，虽然原告主张降低为50万元，数额仍过高，考虑本案租赁合同约定的滞纳金从性质上讲实为违约金，因此对滞纳金的数额本院依照法律关于违约金的规定酌情予以调整，由于被告拖欠租金给原告造成的损失实际是利息损失，故本院按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算滞纳金数额。四、2013年1月19日双方实际解除部分租赁合同是否存在，是否影响原告主张租金的数额。被告主张已于2012年8月之前协商解除租赁关系，2013年1月19日撤出学校，双方租赁关系已在2013年1月19日实际解除，但没有充分证据证实原告收到解除租赁合同的通知，也没有原告同意解除合同的书面证据或原告已接手租赁物的证据，故对被告的主张双方已于2013年1月19日解除租赁关系的说法本院不予采信。双方租赁合同4.2条约定租赁费每年支付一次，支付时间是每年的8月1日前预交下一年度的租金。双方租赁合同第11.1条约定由于承租方生源不足或其他原因造成租赁合同提前终止时，承租方必须提前六个月通知出租方，否则出租方不退还已交租赁费用。上述约定不违反法律规定，应当遵照执行。根据以上条款内容到2012年8月1日时，双方合同约定的全年租金对于原告来讲就转化成为了到期债权，被告应当在8月1日前支付全年租金。本案被告并未提供证据证明在其撤出原告校区时提前六个月（即从2013年1月19日往前算六个月）履行了合同约定的通知义务，那么按合同约定被告仍应支付2012-2013年度全年的租金，并且原告不再退还。考虑到本案租赁物本身功能的特殊性，每年教育招生时间的特定性等特殊情况，结合双方的证据材料和合同约定，本院认为2013年1月19日被告撤出租赁校区的行为不能认定双方合同已经解除，也不影响原告主张的租金数额。五、修缮保养的约定是否存在，维修费用的负担问题。双方的租赁合同第5.1约定：承租方应负责租赁物的维护、保养，并保证在合同终止时完好归还出租方。5.2条约定：承租方对租赁物负有妥善使用及维护责任。按以上合同约定，维护、保养义务由承租方承担。租赁物需要进行维修、保养的，应有被告负责进行，原告应要求被告进行维修保养，如被告不履行维护、保养的，原告可自行组织修缮，修缮费用应由被告承担。本案原告组织进行的修缮工作是屋顶防水，确属于对租赁物的修缮保养内容，被告允许原告组织的工作人员进入租赁校区内进行工作，应推定被告是知道该修缮工作的，原告主张修缮费用36万元，但实际支付15万元，对该15万元本院予以采信，被告应当支付，其他修缮费用待实际发生后可再行主张。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告洛阳机车职业教育中心于本判决生效后十日内支付原告洛阳市光华外语学校2012-2013年度租金840000元及滞纳金（从2012年8月2日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至本判决确定付款之日）。

二、被告洛阳机车职业教育中心于本判决生效后十日内支付原告洛阳市光华外语学校代为修缮租赁物的维修费150000元。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

本案受理费21400元,由原告洛阳市光华外语学校承担11400元，被告洛阳机车职业教育中心承担10000，被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并付清。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。

                                             审  判  长  乔同五

                                             审  判  员  杨景良

                                             审  判  员  孙岩冰

                                             二〇一三年九月二十二日

                                             书  记  员  朱一波