王秋红与刘喜梅、第三人王瑞平租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告王秋红，女，1976年7月19日出生。

委托代理人郭超，河南克谨律师事务所律师。

被告刘喜梅，女，1982年12月3日出生。

委托代理人常会涛，河南千业律师事务所律师。

委托代理人黄少春，河南千业律师事务所律师。

第三人王瑞平，女，1966年12月20日出生。

原告王秋红诉被告刘喜梅、第三人王瑞平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王秋红及其委托代理人郭超，被告刘喜梅及其委托代理人常会涛、黄少春，第三人王瑞平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告为经营美容店，于2012年12月1日与被告签订了房屋租赁合同，承租了被告位于航海东路20号附1楼06号商铺第2层房屋（被告从房东处租赁了整个商铺，分为上下两层，1楼是被告经营的美发店，原告的顾客到2楼美容店必须从1楼美发店内上楼梯到2楼），租期两年，原告向被告支付了半年租金18000元和押金2000元。2012年12月中旬，原告将该商铺装修完毕，支付装修费80000元。2013年1月，原告的美容店开始试营业。2013年3月初，原告开始筹备美容机构的开业庆典，广做宣传，但由于被告的美发店经营发生问题，出现整天关门歇业的现象，严重影响了原告美容店的经营，至2013年3月24日，被告直接将其美发店关门歇业，持续至今，致使原告的美容店没正式营业。原告为减少损失，多次与被告进行协商，但被告始终以其店铺正在等待转让，无法开门营业为由答复原告。原告为经营美容店，已投入大量的人力、物力和精力，遭受了巨大损失，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方之间的房屋租赁合同；2、被告退还原告房屋租金6000元和押金2000元；3、被告赔偿原告装修款80000元和营业损失10000元；4、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。

被告辩称：1、本案原告并非适格原告，因原告的美容店系与他人合伙开办；2、原告是由于自己投资失误加上自身经营不善被迫关门，被告没有过错，不应退还原告租金及押金，亦不应赔偿原告营业损失；3、原告装修二楼店面没有经过被告同意，另外被告不是所承租房屋的产权人，被告对原告的经营现状没有过错，且原告未提交装修发票，故被告不应赔偿原告装修款；4、即使被告在本案中存在过错，原、被告双方应根据各自的过错承担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。

第三人述称，第三人与被告已经解除合同，希望原、被告协商解决纠纷。

经审理查明，2012年11月29日，被告刘喜梅与第三人王瑞平签订《租房协议》一份，约定由被告承租第三人位于郑州市航海东路20号附1号1号楼1-2层06号商铺（面积297.12平方米），租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。2012年12月1日，被告又与原告王秋红签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其承租第三人的上述商铺中的第 2层（面积150平方米）出租给原告；租期从2012年12月1日起至2014年12月1日止；房屋租赁押金为2000元；2012年12月1日至2013年12月1日租金为36000元，2013年12月1日至2014年12月1日租金为总房租的30%；本合同租金自2012年12月1日开始计算，以后每6个月支付一次，在每年租金到期之日前15天一次性支付，不得拖欠。原告于签订合同当日向被告交纳2012年12月1日至2013年5月30日期间租金18000元及押金2000元。原告将涉案商铺装修后，自2013年1月起开始经营美容店。

另查明，郑州市航海东路20号附1号1号楼1-2层06号商铺是小区临街门面房，共有两个门。前门是临街大门，从该大门进入2层必须要经过1层；后门在小区里，是消防通道，小区物业不允许开后门。2013年6月，被告与第三人解除《租房协议》后，第三人将郑州市航海东路20号附1号1号楼1-2层06号商铺收回。

还查明，2012年11月18日，原告（甲方）与河南德旗装饰工程有限公司（乙方）签订《工程装修合同》一份，约定：“乙方承包甲方位于航海路中州大道富田太阳城英国弗兰圣黛会所的装饰装修工程；工程期限50日；开工日期2012年11月19日；竣工日期2012年12月30日；工程造价85000元。”原告分别于2012年11月18日、2012年12月17日向该公司支付装修费共计80000元。

在诉讼过程中，被告称因其怀孕待产，其承租的1层06号商铺于2013年4月初关门，停止营业。后因怀孕生子且店员减少，其与第三人协商解除了《租房协议》。原告称因被告的商铺自2013年4月起关门，致使其无法经营，故其要求被告退还2013年4月、5月的租金6000元。

以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。原告已按合同约定向被告支付2012年12月1日至2013年5月30日期间租金，履行了自己的义务，被告应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告承租的郑州市航海东路20号附1号1号楼2层06号商铺在被告承租的商铺上层，从临街大门进入原告的2层商铺必须要经过被告的1层商铺，但被告在2013年4月初将其1层06号商铺关门，停止营业，致使原告无法正常经营，故原告要求被告退还2013年4月、5月租金6000元，理由正当，本院应予支持。当事人协商一致，可以解除合同。原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告亦同意解除，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告所交押金2000元，原告要求被告退还押金2000元的诉讼请求，本院应予支持。被告在与原告签订的《房屋租赁合同》期限尚未届满的情况下，与第三人解除《租房协议》，第三人于2013年6月将原告承租的涉案商铺收回，导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，原告合同目的无法实现，现原、被告双方虽同意解除《房屋租赁合同》，但导致合同解除的原因是被告违约造成的，故被告应赔偿原告剩余租赁期内房屋装修残值损失。原告提交有与河南德旗装饰工程有限公司签订的《工程装修合同》及该公司出具的收据，以上证据相互印证，能够证明原告支出装修费80000元的事实。本院以实际损失为基础，兼顾原告实际使用商铺的时间、装修的年限、房屋租赁期限及被告的过错程度，酌定被告赔偿原告剩余租赁期内房屋装修残值损失70000元，超出该范围诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿营业损失10000元，未向本院提交证据，故该项诉讼请求本院不予支持。被告辩称原告的美容店系与他人合伙开办，本案原告并非适格原告，未向本院提交证据，故本院对其辩称意见不予采信。被告还辩称其没有过错，不应退还原告租金及押金，与本院查明事实不符，故其辩称意见，本院亦不予采信。被告再辩称原告装修二楼店面没有经过被告同意，不应赔偿原告装修款。本院认为，原、被告承租的商铺位于上、下层，原告装修房屋，被告应该知晓，且被告明知原告租房用途及租房后需要进行装修，但其并未提出异议，表明其对原告装修房屋的行为予以认可，故本院对被告上述辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及相关法律之规定，判决如下：

一、解除原告王秋红与被告刘喜梅2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》。

二、被告刘喜梅于本判决生效后十日内退还原告王秋红租金6000元、押金2000元。

三、被告刘喜梅于本判决生效后十日内赔偿原告王秋红装修损失70000元。

四、驳回原告王秋红的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2250元，由原告王秋红负担459元，被告刘喜梅负担1791元。

如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  徐苗苗

                                             人民陪审员  刘路塔

                                             人民陪审员  张  政

                                             二○一三年十月十五日

                                             书  记  员  宋文梅