原告（反诉被告）辛亮与被告（反诉被告）吴文玲、（反诉原告）李依霏房屋买卖合同纠纷一案

原告（反诉被告）辛亮，男，1970年4月24日出生。

委托代理人陈保平，河南绿城律师事务所律师。代理权限：特别授权。

委托代理人刘海，河南绿城律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告（反诉被告）吴文玲，女，1962年2月20日出生。

委托代理人王素娜，河南方邦律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告（反诉原告）李依霏，女，1991年10月2日出生。

委托代理人夏玲丽，河南国基律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告（反诉被告）辛亮与被告（反诉被告）吴文玲、（反诉原告）李依霏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告李依霏提起反诉，本院受理后，与本诉合并进行了审理。原告委托代理人刘海、陈保平、被告吴文玲委托代理人王素娜、被告李依霏委托代理人夏玲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：被告吴文玲与李严系夫妻关系，李依霏系其女儿，为让李依霏出国上学，2009年11月20日，被告吴文玲与原告辛亮签订协议书一份，约定吴文玲将其购买的位于郑东新区地德街1号18号楼东4单元7层73号房产（产权证号：1001106270-1）转让给原告辛亮，转让款为920 524元（包括被告吴文玲已为该房屋支付的首付款、配套费用、契税和部分已交银行贷款及利息及其他相关费用480 024元，还包括尚未支付的银行贷款440 500元）。原告辛亮与被告吴文玲约定待拿到正式房产证后再为原告办理房屋过户手续。2009年11月21日，原告辛亮将约定的转让款分两次汇入被告吴文玲指定的账号。后被告将房屋交由原告居住至今。2010年9月3日，被告吴文玲取得该房产的房产证书，但被告只将该房屋交付原告居住，至今也不办理该房产的解押手续，也不协助原告办理该房屋的过户，致使原告的合法权益受到侵害，故请求法院判令被告吴文玲、李依霏履行合同义务，立即协助原告辛亮办理郑东新区地德街1号18号楼东4单元7层73号房产的过户手续。    

被告吴文玲辩称：原告的起诉状所诉事实与真实情况不符，被告吴文玲与辛亮母亲关系很好，其母为了与另一个朋友比邻而居，承诺用同样的房子交换，被告吴文玲认为仅换房无太大损失，故未告知李依霏。

被告李依霏辩称：原告辛亮无权要求被告李依霏办理过户手续。该房产是由被告李依霏的父亲出资，办理在被告李依霏及被告吴文玲的名下，被告吴文玲擅自以明显低价出售房屋，也未通知被告李依霏，被告吴文玲与原告辛亮利用私交甚好，恶意串通，损害被告李依霏利益，被告李依霏不同意过户，同时要求返还房屋。

反诉原告李依霏诉称：反诉被告辛亮诉反诉原告李依霏、反诉被告吴文玲履行合同案，反诉原告李依霏认为本案争议房产系反诉原告李依霏与反诉被告吴文玲共同共有，反诉被告吴文玲与反诉被告辛亮恶意串通将反诉原告李依霏享有所有权的争议房产私自转让，严重损害了反诉原告李依霏的合法权益，应属合同法第五十二条合同无效的情形，李依霏向反诉被告吴文玲及反诉被告辛亮要求返还房产未果，故请求法院依法认定反诉被告吴文玲与反诉被告辛亮所签订的转让协议无效及请求反诉被告辛亮依法返还房屋。

反诉被告辛亮答辩：1、反诉被告辛亮与吴文玲于2009年11月20日签订的《协议书》是合法有效的，应当受到法律的保护；2、反诉被告辛亮是善意、无过失、有偿取得本案所涉房屋，合法权益应受到保护，不存在返还房屋的情形；3、反诉原告李依霏提起的反诉不能成立，反诉请求已过法定的诉讼时效，法院依法应驳回反诉原告李依霏的反诉请求。

原告辛亮为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、2008年4月30日被告吴文玲与河南中州绿城置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及《绿城百合公寓车位购置协议》各一份，证据二、2008年7月28日郑州市郑东新区预售商品房抵押合同一份，证明1、2008年4月30日被告吴文玲购买了位于郑东新区东风东路南、农业东路北、众意路西D18座东4单元7层东户的房产一套，首付款为208 155元，按揭贷款为460 000元，共有人为李依霏；2、同时被告吴文玲还购买了该套住房所在小区地下车位云霞苑6号车库-C-62号一个；3、2008年7月被告吴文玲、李依霏将该房抵押给中国光大银行郑州荣华支行按揭贷款460 000元；证据三、2009年11月20日原告与被告吴文玲签订的《协议书》一份，证明1、2009年11月20日被告吴文玲将其购买的上述房产及地下车位全部转让给原告；2、双方约定被告吴文玲为该房屋及车位已支付的款项及尚未支付的银行贷款共计920 524元，原告于三日内汇入被告指定账户，且被告应及时归还银行贷款，并在拿到房产证后为原告办理房屋过户手续；3、该协议书是双方真实意思表示，内容符合法律规定，是合法有效的，双方均应受其约束，全面履行合同义务；证据四、2009年11月21日中国建设银行客户回单两份，证明2009年11月21日原告分两次向被告吴文玲账号汇入460 000元、460 888元购房款共计920 888元，原告已按约定履行完合同义务；证据五、2008年4月30日、6月4日不动产统一发票两份，证据六、契税完税凭证、维修基金缴存凭证及其他相关费用收据各一份，证据七、房屋所有权证书两份，证明1、被告依法缴纳的与该房屋及车位相关费用票据原件均已交付给原告，且该费用原告已全部支付给被告；2、2010年9月3日被告吴文玲与李依霏取得该套住房的房屋产权证书，已符合双方约定的为原告办理房屋过户手续的条件。

被告吴文玲发表如下质证意见：1、对证据一、二的真实性无异议，上述房产确系被告吴文玲与被告李依霏共同财产；2、对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，该房屋是被告李依霏的父亲出资准备为被告李依霏成年后使用而购买，而被告李依霏直到本案提起诉讼才知道本案涉及房屋被侵权，其明确表示不同意争议房产的转让，被告吴文玲无权将被告李依霏的房产转让；被告吴文玲签订该协议并非要转让房子，原意是与原告母亲交换房子，且协议价格明显偏低，并非真实意思表示，该证据不能作为定案依据；3、对证据四的真实性无异议，该款确实是由原告父亲转入吴文玲账号；4、对证据五、六、七的真实性无异议，该票据并非被告吴文玲交付与原告，该票据一直都在售房人员曹玥手中，房产证下来时被告李依霏、吴文玲均已出国，并没有向售房人员取回票据，原告出示上述票据系其收买售房人员曹玥，曹玥未经吴文玲同意私自将上述票据及产权证交付原告；上述票据包括产权证证明争议的房产系两被告的名字，两被告获得争议产权的房产证书与原告无关，原告没有任何法定及约定的理由可以要求两被告将其房产过户。

被告李依霏质证：1、从原告提供的证据三可以看出被告吴文玲与原告辛亮以及曹玥恶意串通。曹玥系当时被告吴文玲购买房子时的售楼人员，知道该房子有共有人，却没有要求其他共有人在该协议上签字，且协议内容明显不符合常理，原告辛亮在起诉时起诉了三个人，在明知三人共有的情况下，只有一个人签字明显是恶意串通，且协议书中约定的价钱远低于市场正常价，原告辛亮为了以低价获取房子，而被告吴文玲则获取了相应的房款，而被告李依霏什么都未得到，故协议无效；2、原告提供的证据四转款的时间是签订协议的次日，由此可以看出双方迫切想把协议房款履行，形成事实以达到自己的目的；2、对原告提供的其他证据的质证意见同被告吴文玲质证意见。    

被告吴文玲为支持其答辩意见向本院提交如下证据：录音资料一份，证明原告辛亮向曹玥所做的询问笔录与事实严重不符。

原告辛亮发表如下质证意见：对该证据真实性无异议，经核实该证据是在曹玥不知情的情况下录制的，来源不合法，而且该录音中被告吴文玲诱导曹玥回答相关问题，且曹玥均未肯定回答，原告辛亮的母亲与被告吴文玲及曹玥的母亲三家为很好的朋友关系，曹玥作为晚辈，对被告吴文玲的问题出于尊敬考虑，没有过多的反驳，所以该证据不能证明被告吴文玲的主张。

被告李依霏发表如下质证意见：该证据非常清晰的证明了原告辛亮向曹玥做的询问笔录是虚假的，曹玥的录音中对本案房产的所有手续都在曹玥手中是认可的，系事实，曹玥没有理由在录音中说谎，足以证明询问笔录系原告律师误导所致；正如原告代理人所述，原告的母亲、曹玥的母亲及吴文玲是要好的朋友，该三方恶意串通损害了被告李依霏的利益。

被告（反诉原告）李依霏无证据向法庭提交。

反诉被告辛亮举证：证据一、2013年4月10日询问笔录一份；证明1、被告吴文玲、李依霏最初购买本案所涉房屋售楼人员和河南锦江置业有限公司（原河南中州绿城置业有限公司）售楼部主管曹玥表示当时是被告吴文玲亲自到绿城百合售楼部办的手续，购房合同，银行按揭手续均是被告吴文玲一人所签；2、曹玥见证了原告辛亮购买被告吴文玲、李依霏共有房屋的过程，该交易是在绿城百合售楼部公开、合法进行的；3、被告吴文玲为了女儿出国读书出卖房屋给原告辛亮，在签订协议时其表示能代表被告李依霏签字，后将该房屋及与房屋相关的资料原件交给原告辛亮；证据二、2012年8月16日绿城物业服务集团有限公司河南分公司财务部门出具的证明一份，证明自2009年1月1日起，本案所涉房屋的物业费、车位费、装修期间的垃圾清运费均是由原告辛亮交纳的，该房屋的实际居住和使用人为原告辛亮；证据三、郑州市热力总公司居民供用热合同一份、用户缴费卡一张，证明本案所涉房屋的供热事宜，是原告辛亮的父亲代表原告辛亮与郑州郑州市热力总公司签订的，该房屋的实际居住和使用人为原告辛亮。

反诉原告李依霏质证：1、证据一的内容不真实，被告李依霏父母财力雄厚，根本不存在出国急需用钱的事实；房产证办好时共有人在国外，该房子的手续全部在曹玥手中，证明曹玥与原告恶意串通，该笔录不是真实的；2、证据二、三原告不认可。

被告吴文玲质证：1、证据一对曹玥陈述的事实有异议；2、其余同李依霏质证意见。

根据当事人的陈述、举证、质证及庭审笔录，本院对证据做如下分析认证的：

对原告辛亮提供的本诉证据一、二、三、四、五、六和七，被告吴文玲和被告李依霏对其真实性均无异议，但对证据三、五、六和七的证明目的有异议，经审查，原告辛亮提供的上述证据能够证明本案的基本事实，与本案具有关联性，本院予以采纳；

对被告吴文玲提供的录音资料，被告李依霏对其真实性、合法性和关联性均无异议，原告辛亮对其真实性无异议，但原告辛亮认为该证据来源不合法，系被告吴文玲诱导式发问取得的证据，不能证明其主张。经审查，被告吴文玲仅提供了录音资料，曹玥未出庭作出说明，无其他证据予以佐证，本院不予采纳；

对反诉被告辛亮提供的证据一和证据二、三，反诉原告李依霏、被告吴文玲对其证据一真实性有异议，对其他证据不予认可。经审查，该询问笔录系反诉被告辛亮单方面提供，曹玥未出庭证明，不能够证明反诉被告辛亮的证明目的，本院不予采纳；证据二和三能够证明反诉被告辛亮实际居住和使用本案争议房屋的基本事实，与本案具有关联性，本院予以采纳。

根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案事实确认如下：

2008年4月30日，被告吴文玲作为买受人与出卖人河南中州绿城置业投资有限公司签订编号D08224228的《商品房买卖合同》一份，约定：吴文玲购买位于河南省郑州市郑东新区东风东路南、农业东路北、众意路西D18号楼东4单元7层东户房产，建筑面积89.99平方米，单价每平方米8536元，总金额768 155元，付款方式为现金308 155元，商业贷款  460 000元。共有人为李依霏，由其父李严和其母被告吴文玲代签。当日，被告吴文玲与被告李依霏向河南中州绿城置业投资有限公司以刷卡方式交纳了物业维修基金5849元、测绘费122元、印花税384元、工本费80元、有线电视费345元，并取得编号为NO4058306的《收据》一份。同日，被告吴文玲与出卖人河南中州绿城置业投资有限公司签订《车位购置协议》，约定被告吴文玲购买郑州市农业东路与第三城市中心轴线道路交汇处绿城百合公寓地下车位云霞苑6号库C-62号车位一个，总价80 000元，一次性付清。河南中州绿城置业投资有限公司向被告吴文玲、李依霏开具发票号码00001750的《销售不动产统一发票》，不动产项目名称为绿城百合公寓云霞苑6#-C-062车位一个，单价80 000元。2008年6月4日，河南中州绿城置业投资有限公司向被告吴文玲、李依霏开具发票号码00105720的《销售不动产统一发票》，不动产项目名称为绿城百合公寓D08224228，D18号楼东4单元7层东户，建筑面积89.99平方米，单价每平方米8536元，金额308 155元，款项性质为购房款。2008年7月28日，被告吴文玲、李依霏作为抵押人向中国光大银行郑州荣华支行签订《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》，约定被告吴文玲、李依霏自愿将所购商品房抵押，借款数额为460 000元，履行期限自2008年7月3日至2025年7月3日，2008年8月5日获得郑州市房地产管理局郑东新区直属分局的核准登记。2008年9月1日，纳税人被告吴文玲及共同纳税人被告李依霏缴纳了契税15 393.83元。

2009年10月26日，郑州市物业维修基金管理中心向业主被告吴文玲与被告李依霏出具NO.0420199的《维修基金缴存凭证》，金额为5849元。

2009年11月20日，原告辛亮与被告吴文玲签订《协议书》，约定被告吴文玲友情将位于河南省郑州市郑东新区东风东路南、农业东路北、众意路西D18号楼东4单元7层东户房产，面积90.93平方米转让给原告辛亮，车位云霞苑6号库-C-62号，被告为该房屋所支付首付款、配套费用、契税和部分已交银行贷款及利息及其它相关费用480 024元，尚未支付的银行贷款440 500元，两项总额为920 524元。由辛明代原告辛亮一次性以银行汇款形式三日内汇入被告吴文玲指定账号：中信银行经三路支行，账号4427301100067767，被告吴文玲应当及时归还银行贷款，待拿到正式房产证后与原告辛亮进行更名手续，更名手续所产生的一切费用由原告辛亮承担。该房屋产生的物业费等相关一切费用由原告辛亮承担。见证方曹玥。次日，辛明向被告吴文玲汇款920 888元。原告辛亮支付了2009年1月1日至2012年12月31日间的物业费、车位费、装修期间的垃圾清运费。辛明与郑州市热力总公司东区供热分公司签订了用户编号为100395的《居民供用热合同》，并取得了城市集中供热用户缴费卡。

2010年9月3日，被告吴文玲取得了郑州市房地产管理局颁发的郑房权证字第1001106270-1号的《房屋所有权证》，建筑面积90.96平方米，套内面积71.86平方米，共有人李依霏。共有人被告李依霏取得了郑州市房地产管理局颁发的郑房权证字第1001106270-2号的《房屋所有权证》，建筑面积90.96平方米，套内面积71.86平方米，共有人吴文玲。

本院认为：房屋买卖应属于重大事项，买卖双方应当在房屋产权交易机关办理正规过户手续，本案原告辛亮与被告吴文玲在明知本案涉案房屋有共有人且该共有人不知情的情况下，仅在售楼部通过售楼人员见证签订《协议书》协商房屋买卖事宜，未到房屋产权交易登记机关依法办理房屋过户登记，而将房屋交给原告辛亮居住和使用，损害了该涉案房屋共有人被告李依霏的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”故该《协议书》应属无效。本案中，原告辛亮作为购房者未审查《商品房买卖合同》、售房发票及契税完税凭证而签订《协议书》，未尽到基本审查义务，虽然支付了房款，仍不属于善意购买，不适用《中华人民共和国物权法》关于善意取得的相关规定。故对于原告辛亮请求法院判令被告吴文玲、李依霏履行合同义务，立即协助原告辛亮办理郑东新区地德街1号18号楼东4单元7层73号房产的诉讼请求，本院不予支持；对反诉原告李依霏请求依法认定反诉被告吴文玲与反诉被告辛亮所签订的转让协议无效的诉讼请求，本院予以支持；另根据《中华人民共和国合同法》第五十九条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。反诉被告辛亮应当将本案所涉房屋返还反诉原告李依霏和其共有人吴文玲，故对反诉原告李依霏请求依法判令反诉被告辛亮返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。反诉被告辛亮认为反诉原告李依霏的反诉请求已过法定诉讼时效，应予驳回。本院认为，诉讼时效法律制度是民法中的一项重要制度，具有督促权利人积极行使权利、维护现存社会秩序稳定的功能和价值，有利于维护法律公平、正义的精神。但诉讼时效法律制度有一定的适用范围，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均不应予以支持。本案反诉原告李依霏诉请反诉被告辛亮返还房屋，不适用诉讼时效法律制度的限制，故反诉被告辛亮的主张不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、驳回原告辛亮的诉讼请求。

二、确认反诉被告辛亮与反诉被告吴文玲于2009年11月20日签订的《协议书》无效。

三、反诉被告辛亮于本判决生效后十日内向反诉原告李依霏、反诉被告吴文玲返还位于河南省郑州市郑东新区地德街1号18号楼东4单元7层73号的（郑房权证字第1001106270-1号）房产。

本诉案件受理费一万九千五百零七元五角，其他诉讼费五千元，由原告辛亮负担。反诉案件受理费六千五百零二元五角，由反诉被告辛亮负担三千元，反诉被告吴文玲负担三千五百零二元五角。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                         审  判  长   刘  学

                                         审  判  员   董俊杰

                                         审  判  员   李  颖

                                         二○一三年七月十日

                                         书  记  员   王  蒙