原告南阳市光彩物业管理有限公司与被告申洪涛物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

原告南阳市光彩物业管理有限公司

法定代表人刘期贵，任该公司董事长。

委托代理人田淀，河南怡和律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告申洪涛。

原告南阳市光彩物业管理有限公司与被告申洪涛物业服务合同纠纷一案，原告南阳市光彩物业管理有限公司（以下简称光彩物业）于2013年6月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由本院审判员胡进锋适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告光彩物业的委托代理人田淀、被告申洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告光彩物业诉称，南阳光彩大市场系南阳德美奥翔置业公司投资开发建设的商业用房，各业主在购买商业用房时即与原告签订物业管理合同，由于前期扶持、培育市场，业主购买商业用房时签订的物业管理合同未全面履行。2010年12月，该去求业主委员会依法成立后，业主委员会与原告签订了正式的物业服务合同，对收费标准、服务内容等事项进行了详细约定，大部分商户按规定缴纳了物业费用及公摊费用，但部分业主、商户以原购房纠纷未解决等不能成立的理由拒绝交费，经原告多次催要，但仍拖欠至今，为此形成纠纷，原告认为，现行收费标准既有合同约定，又有优惠条件，且是在开发企业补贴的情况下形成的共识，被告长期拖欠实属不当，除应支付物业及公摊费用外，还应承担违约责任。故起诉至法院，请求依法判令被告支付物业服务费6372元，水电公摊费用440元，迟延交费违约金10082元。诉讼费由被告负担。

被告申洪涛辩称，被告管理不规范，车乱停乱放，物业收费不透明，也没有公示过，收费标准我们不知道，地扫不干净，电线乱拉乱扯留下安全隐患、市场里面小摊乱摆，原告规范不好我们不交纳物业费。另外我们鞋区卖什么的都有，存在夸区域经营的情况，鞋区形不成规模造成生意亏损。

经审理查明，被告申洪涛于2007年6月10日与南阳德美奥翔置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于南阳市百里奚北路南阳光彩大市场房屋二套（该房屋共计三层），建筑面积为230.52平方米。并签订前期物业服务合同，对有关事项进行了约定。2010年南阳光彩大市场房屋交付买受人使用。2011年1月5日，南阳光彩大市场首届业主委员会依法成立，并制定了《南阳光彩大市场业主大会议事规则》、《南阳光彩大市场管理规约》、《南阳光彩大市场业主委员会章程》，2011年10月20日，南阳光彩大市场业主委员会与原告南阳光彩物业管理有限公司签订商业物业管理服务合同，南阳光彩大市场业主委员会聘用南阳光彩物业管理公司对该市场进行物业管理服务。该合同对市场的物业基本状况、聘用管理服务事项、聘用管理服务期限、双方权利义务、商业物业管理服务费用、违约责任等方面进行了进一步的约定。南阳光彩大市场于2007年9月开始陆续交付使用，并于2008年8月26日正式开始经营，光彩公司在南阳光彩大市场交付后开始进行物业服务，并和开发商协商后决定交付之日至2010年8月30日的物业费予以免收，自2010年9月起开始收取物业管理费。但被告申洪涛自房屋交付使用至今未交纳物业管理费，原告光彩公司分别于2010年12月3日、2010年12月25日、2011年10月25日、2012年3月26日、2012年4月6日、2012年6月20、2012年9月19日、2012年11月21日、2013年3月8日向商户送达物业管理费收交通知，通知被告申洪涛交纳相关物业管理费及公共水电费分摊费用，但被告申洪涛至今未交纳，双方为此引起纠纷，原告逐诉至本院。

上述事实由原被告庭审陈述，物业服务合同、交付通知购房合同、业主大会公告等证据予以证实，并经庭审质证后记录在卷，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主委员会未成立前，开发商有权选聘物业公司提供前期物业服务。在本案中，南阳光彩大市场交付使用后，并未成立业主委员会，开发商选聘光彩公司进行前期物业管理服务符合法律规定。2011年1月5日，南阳光彩大市场首届业主委员会依法成立后，与原告光彩公司签订商业物业管理服务合同，南阳光彩大市场业主委员会聘用南阳光彩物业管理公司对该市场进行物业管理服务，并在合同中约定聘用期间自2011年1月1日至2013年12月31日止。业主委员会与光彩公司所签订的物业管理合同，符合《物业管理条例》的相关规定，合法有效，对全体业主具有约束力。物业公司与包括申洪涛在内的业主均应按该合同约定履行义务。现光彩公司作为物业公司已履行了合同约定的义务，为市场提供了日常的物业管理服务，理应享有收取物业管理费的权利，故对光彩公司要求被告申洪涛支付拖欠的物业费的诉讼请求予以支持。具体数额如下：被告申洪涛所有的位于南阳光彩大市场的房屋建筑面积为230.52平方米，根据业主委员会与光彩公司的物业服务合同约定，一层1元/平方米/月、二三层0.6元/平方米/月，故被告申洪涛每季度应支付物业管理费507.14元，因光彩物业公司与开发商南阳德美奥翔置业公司约定物业费优惠至2010年9月1日起开始收取，故被告申洪涛应支付自2010年9月1日至2013年6月30日的物业管理费应为5578.54元。

关于原告光彩公司要求被告支付公共水电费公摊费用440元的诉讼请求，本院认为，原告依法向本院提交提交证据证实该费用已实际产出，且在市场的物业管理过程中，公共部分确有相应的使用及管理，原告主张该费用符合法律规定，应依法予以支持。

关于原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，在南阳光彩大市场与光彩公司签订的物业服务合同第十九条第三款、第七款中约定：“本商业物业管理公共服务费每季度交纳一次，采取先服务后收费的办法收取，每次交纳费用的时间为每季度末月25日前交纳本季度费用。业主和物业使用人逾期交纳物业管理公共服务费的，从逾期之日起每天按应交纳公共服务费总额的千分之三交纳滞纳金。”该物业服务合同对逾期交纳物业费收取违约金进行了明确的约定，被告申洪涛未按约定缴纳物业管理费已构成违约，应当支付相应的违约金。违约金具体数额为：2010年第四季度的违约金为1382.90元（507.14元×3‰× 911天＝1382.90元），2011年第一季度的违约金为1250.60（507.14元×3‰× 822天＝1250.60元），2011年第二季度的违约金为1112.14元（507.14元×3‰× 731天＝1112.14元），2011年第三季度的违约金为973.70元（507.14元×3‰× 640天＝973.70元），2011年第四季度的违约金为835.26元（507.14元×3‰×549天＝835.26元），2012年第一季度的违约金为698.34元（507.14元×3‰×459天＝698.34元），2012年第二季度的违约金为455.32元（507.14元×3‰× 365天＝455.32元），2012年第三季度的违约金为416.86元（507.14元×3‰× 274天＝416.86元），2012年第四季度的违约金为273.86元（507.14元×3‰×180天＝273.86元），2013年第一季度的违约金为138.44元（507.14元×3‰×91天＝138.44元），违约金共计7220.56元。根据相关法律规定，约定违约金超过造成损失的30%，视为约定过高，就本案双方当事人约定的违约金来看已经达到约定支付物业管理费的130%，显然过高应予调整，结合本案实际，本案的违约金数额应自违约之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉之日止的利息为违约金。

根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《河南省物业管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：

一、被告申洪涛自本判决生效之日起十日内支付原告南阳光彩物业管理有限公司物业服务费5578.54元、公摊水电费440元及违约金（2010年第四季度、2011年第一季度、第二季度、第三季度、第四季度、2012年第一季度、第二季、第三季度、第四季度、2013年第一季度的违约金分别自2011年1月1日、2011年4月1日、2011年7月1日、2011年10月1日、2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日、2013年4月1日起以本金507.14元，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至2013年6月18日止）。

二、驳回原告南阳光彩物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费203元减半收取101.5元，由原告南阳光彩物业管理有限公司负担51.5元，被告申洪涛负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

                                             审 判 员  胡进锋

                                             二○一三年九月二日

                                             书 记 员  梁  红