原告贺继宾诉被告河南龙凤置业有限公司商品房预售合同纠纷一案

原告贺继宾，男，1981年6月11日出生，汉族。

被告河南龙凤置业有限公司

法定代表人杨伟杰，董事长。

委托代理人田开广，男，1973年7月17日，汉族。

原告贺继宾诉被告河南龙凤置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贺继宾、被告河南龙凤置业有限公司委托代理人田开广到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2010年11月14日，我与被告签订了商品房买卖合同。合同约定：我以银行按揭借款方式购买被告出售的龙凤第一城商品房一套，价值人民币171575元整，我首期预付51575元，余款120000元以银行按揭贷款支付。另外合同还约定被告应于2011年2月9日前将合同约定商品房给付我使用，但是包括该商品房在内的一起商品房未能竣工，达不到交房条件，但在此之前已送交房通知，由于达不到交房条件，原告拒绝接收，然而直至2012年4月8日在被告取得验收合格前，本人已领钥匙。为此诉至法院，要求判令被告支付延期违约金6691元。

被告辩称：1、对我公司延期交房无异议，但原告在办理按揭时也有违约行为，1号楼2单元4层西首付款日期为2011年11月27日，按揭款到我公司账上为2011年2月9日，我们的约定交房时间在房租款项还未付清，该业主领取房屋钥匙为2011年4月8日。2、原告要求的违约金计算过高，最高人民法院有规定，如果约定的违约金过高，不得超过实际损失的30％，可以参照有资质的机构评定同一地段房屋租金的标准计算，减少我方的违约金额度。该问题已在获嘉人民法院作出审理，经获嘉县价格认定中心对获嘉县龙凤第一城第1、2、3、5号楼做出了建筑面积118.06平方米同地段同类简装修房屋，2011年平均租金价格进行了鉴定，价格鉴定标准为5400元，按照该标准，获嘉县人民法院已经判决并生效，我公司同意按此标准、按实际违约时间对原告赔偿。

原告向本院提供以下证据材料：

1、商品房买卖合同一份,证明购房关系；2、支付凭证一份，证明2011年2月9日已交付完房款。

被告向本院提供以下证据材料：1、获嘉县价格认证中心关于房屋租金的价格鉴定结论书一份；证明118.06平方米的租金价格为5400元。2、竣工验收备案证书一份；证明1、2、3号楼于2011年10月27日验收合格。

被告对原告的证据无异议，本院予以确认。

原告对被告提供的证据无异议，本院予以确认。

经庭审，根据本院采信的证据和当事人陈述，可以认定以下法律事实：

2010年11月14日，原告与被告签订了商品房买卖合同。合同约定：原告以银行按揭借款方式购买被告出售的龙凤第一城一号楼二单元四层西户商品房一套，建筑面积118.06平方米。该商品房单价为每平方米1453.29元，总金额171575元。合同第六条约定：付款方式及期限3、买受人在本合同签订之日支付首付房款，约定价款总额的30.1％计人民币51575元整（其中含定金5000元整），余款人民币120000元整，约占价款总额的69.9％采用银行按揭贷款。合同第八条约定交付期限：“出卖人应当在2011年1月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。......。但如遇下列特殊原因。除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人的；2、因买受人逾期付款的则出卖人交房期可相相应推迟；3、因政府部门以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的；施工中遇到国家相关法律、法规、规章、政策允许的顺延工期的停水、停电或天气、自然、认为等原因的。合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。......。合同第十一条规定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。......合同签订后，原告首期预付51575元，余款120000元以银行按揭贷款方式于2011年2月9日转付被告。2011年元月18日被告龙凤置业公司用邮寄挂号信的方式通知原告交接房屋因被告缺少合同约定的房屋验收合格证，不具备交房条件，原告拒绝接收。原被告双方发生纠纷。原告以被告合同违约，要求被告按照合同约定的日万分之五赔偿违约金6691元（从2011年1月22日起算至2011年4月8日共计78天）。被告则以合同约定违约金过高，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”并申请对同地段同类简装修房2011年的年平均租金价格进行鉴定。本院依照法定程序委托了获嘉县价格认证中心对原告在龙凤第一城建筑面积118.06平方米同地段同类简装修房进行租金价格鉴定表的价格基准日的价格为人民币5400元。所有办理房产证的手续早已交给了政府部门，我们不应承担责任。

另查，被告龙凤置业有限公司已于2011年10月27日办理了竣工验收备案证书，并于次日以公告的方式通知各业主接收房屋。

本院认为，原告贺继宾与被告河南龙凤置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。原告按照合同的约定，已将购房款给付了被告，已经履行了合同义务。被告应按照合同的约定将房屋交付原告，而被告则以造成不能按合同交房责任在建筑方，并称原告在办理银行贷款过程中，款未能按时转到被告账户上，原告也存在违约进行抗辩。按照原、被告双方的合同约定，并未对银行的贷款约定给付日期，只决定采用银行按揭贷款，且原告在办理完银行贷款，就直接将款转到被告的银行账户上，原告不存在违约，被告的抗辩理由不能成立。但原告未在合同约定的交房期限内将款转到被告账户上也是事实，依据公平原则和买卖中的客观规律，被告应从原告实际交款最后一期的时间开始计算违约金。被告河南龙凤置业有限公司以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六的规定，认为合同约定的违约金过高，不符合法律规定。要求减少违约金。根据解释第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构的同地段同类房屋租金标准计算。”被告提出违约金过高的抗辩理由符合法律规定。经获嘉县价格认证中心对原告在龙凤第一城建筑面积118.06平方米同地段同类简装修房屋2011年的年平均租金价格鉴定为5400元，再增加28％，年租金费为6912元，平均每月576元，每天平均为19.20元，被告应于2011年2月9日起按合同约定计算违约金至合格证下发之日起即2011年10月27日止，共计260天，被告应赔偿原告违约金4992元。因此，原、被告合同违约金额明显过高，不符合法律规定，应予减少。故对被告该抗辩理由予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，拟判决如下：

一、被告河南龙凤置业有限公司应于判决生效后五日内赔偿原告贺继宾违约金4992元。

二、驳回原告贺继宾其他诉讼请求。

案件受理费50元，由被告河南龙凤置业有限公司负担。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。

                                             审　判　长　徐继红　　

                                             审　判　员　苗中贵　　

                                             人民陪审员　孙元君　　

                                          二〇一三年六月二十一日　

                                             书　记　员　赵 妍