张闯亮诉马海棠租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告张闯亮，男，1977年12月6日出生。

委托代理人刘宏潮，河南明天律师事务所律师。

被告马海棠，女，1955年8月26日出生。

委托代理人买国明，男，郑州轮胎厂退休职工。

原告张闯亮与被告马海棠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张闯亮及其委托代理人刘宏潮，被告马海棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告从2006年起租赁被告在管城区清真寺街星月小区6号楼1单元二层西户的房屋。2013年2月25日与被告续签合同两年（期限从2013年3月1日至2015年3月1日止），原告向被告交付两年的租金25200元整。2013年4月16日被告的姐妹以该房屋为其共同所有为由要求原告搬出该房屋，原告及时通知被告，其当即写下一份保证书，称为家庭事务矛盾，同意一月内退房并退还剩余房租，保证原告的财产安全等。同年5月16日，被告的姐妹强行进驻该房屋，迫使原告当月24日搬出该房屋。原告认为被告已违反租赁合同及保证书的约定，给原告造成经济损失。原告多次请求被告返还剩余房租及承担违约金，但被被告拒绝。故原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告租金22260元及承担违约金2000元；2、被告承担诉讼费用。

被告辩称：1、被告在与原告签订租赁合同之前，已告知原告有家庭纠纷，而且家人也多次与其接触，当时原告并没有提出异议，而是续签合同，其重要原因是原告贪图租金低廉，而且协议也是原告起草的；2、在租赁期间，被告多次与家人发生纠纷，原告明知该情况仍继续租赁；3、本次被告家人进驻，是因为原告的疏忽将家人放入，造成现在的结果；4、被告没有单方提出终止协议，不存在违约，这次原告没有和被告提前协商就向法院起诉，错误在原告；5、在被告家人与被告发生纠纷时，原告提出调解，被告通知原告到场解决，但原告不配合，没有到场，故原告也负有责任。

经审理查明：原告自2006年开始向被告租凭房屋。该房屋位于郑州市管城回族区清真寺街1号院6号楼1单元4号，房屋所有权人马群，系被告父亲，已去世。该房屋系待分割的遗产。2013年2月25日，原、被告续签房屋租赁合同，主要约定租期为2013年3月1日至2015年3月1日，租金共计25200元，付款方式为一次性付清。在租赁期间双方不得涨租和退租，如有一方违约赔偿对方违约金2000元。合同签订后，原告向被告支付租金25200元。

在租赁期间，被告的家人多次找到原告，称房屋也有她们的一份，要求原告搬出。2013年4月16日，被告的妹妹马凤仙、马凤梅再次到该房屋中找原告。被告当日与原告签订保证书一份，同意一个月内退房，退原告剩余房款，如不能退房，保证原告房屋内所有财产安全。2013年5月16日，被告的妹妹马凤仙、马凤梅强行入住该房屋，原告于当月24日搬出。

本院认为：被告将他人名下的房屋出租给原告，应保证该房屋能够正常使用。如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。在租赁期间，被告的家人因该房屋多次与被告产生纠纷，亦多次至该房屋中与原告接触，要求原告搬出，并强行入住该房屋，已影响到原告对该房屋的正常使用。且被告在其向原告出具的保证书中亦承诺向原告退还剩余房款。故原告要求被告返还2013年5月25日至2015年3月1日的租金22260元，本院予以支持。原告主张的违约金2000元，在原、被告签订的租凭合同中有明确约定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十八条及相关法律之规定，判决如下：

自本判决生效之日起十日内，被告马海棠向原告张闯亮返还租金22260元并支付违约金2000元；

案件受理费407元，由被告马海棠负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  赵翌闻

                                             人民陪审员  申有仁

                                             人民陪审员  徐家贵

                                             二○一三年十月八日

                                             书  记  员  沈  娟