郭艳辉诉刘星葳租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告郭艳辉，男，28岁。

委托代理人彭松，河南路通律师事务所律师。

被告刘星葳，男，28岁。

原告郭艳辉与被告刘星葳租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月29日作出受理决定。2012年6月19日向被告送达了起诉状副本、举证通知书等，同日向原告郭艳辉送达了举证通知书等。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年9月3日、2013年2月21日两次公开开庭进行了审理，原告郭艳辉及其代理人彭松、被告刘星葳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2009年9月1日，原告与被告刘星葳签订了《商铺租赁协议》，被告刘星葳将位于美中城小区892号门面房租赁给原告，租赁期限为三年。原告于当日向被告刘星葳支付了一年的房租20249元和保证金2000元。原告接手房屋后，立即开始对房屋进行装修，并办理了经营饭店所需证照。不久，原告开设的北舞渡优质胡辣汤店开始营业。该店提供早、中、晚三餐，由于美中城小区附近饭店较少，经济效益较好，每日纯利润达300余元，原告为提供更好的服务，更是聘请了厨师和杂工达8人，生意蒸蒸日上。2009年底，李xx找到原告称，该门面已经被法院判给她了，要求原告立即腾房。原告马上找到被告刘星葳协商，此时原告才得知，该房屋在被告刘星葳出租给原告时，权属就存在争议，且案件正在焦作市中级人民法院审理。被告刘星葳故意隐瞒该一情况，为以后原告无法正常经营埋下了重大的隐患。2009年12月8日，刘xx（刘星葳的父亲）与原告就该房出租一事进行协商，并书面保证“2010年9月1日如果房屋判给李xx，他不续租郭艳辉，一切装修费用由我来承担”后，原告与李xx、被告刘星葳多次协商未果。2010年1月9日，李xx和被告刘星葳分别表示不出租该房屋。他们二人的行为导致了原告根本无法在该房屋内继续经营，给原告造成了重大损失。后，原告依法向山阳区人民法院起诉被告刘星葳。2012年2月28日，原告撤诉。现起诉要求：1、依法判令被告刘星葳返还原告22294元（包括原告已缴纳的租赁费20294、保证金2000元）。2、判令被告刘星葳赔偿原告郭艳辉经济损失69476元（包括装修损失23476元、经营损失46000元）。3、本案的诉讼费、鉴定费等由被告刘星葳全部承担。

被告刘星葳辩称，本案的门面房是被告的，被告有权出租。原告诉状中的事实和理由属实，但诉状中所说门面房是被告锁的，不属实。房租的情况属实，其它的被告不清楚。不同意原告的诉讼请求。

原告提交的证据材料为：1、原告身份证、个体工商户名称预先核准通知书、餐饮服务许可证各1份，证明原告的主体资格；2、商铺租赁协议1份 ，证明原告与被告签订合同租赁美中城小区商铺，租期从2009年9月1日至2012年8月31日；3、收条1份，证明原告依约向被告缴纳房租和保证金 4、收据和收条4份 ，证明原告装修房屋的部分花费；5、照片4张，证明被告刘星葳和李xx将饭店锁住，原告无法正常经营； 6、民事裁定书1份，证明原告依法起诉，于2012年2月28日撤诉；7、鉴定费票据，证明原告花费鉴定费3400元。

被告质证认为：对1、2、3证据无异议；对4证据真实性有异议，均可造假；对5证据指向有异议，其中照片告示一张，从此看是李xx不让经营锁房，与被告无关；对6证据无异议；对7证据无异议，但对出租车发票有异议。该发票不属于鉴定费用，且其中开锁和被告无关，因为锁不是被告锁的。

被告提交的证据材料为：1、房产证一份，证明该租赁房屋系被告所有，被告有权对外出租；2、租赁合同一份，证明被告租赁于原告，签订租赁合同，被告并没有阻拦原告使用；3、焦作市中级人民法院（2009）焦民终字第859号民事判决书，证明被告租赁房屋正常期间内未阻拦原告使用，但这个房屋在一定期间内归属于李xx，归属于李xx的期间时，李xx阻拦其正常使用，故与被告无关。

原告质证认为：1、对1证据无异议，该证据也能证明原告与被告签订协议时已核实房屋所有人，原告不存在任何过错；对2证据真实性无异议，但不能证明被证据指向，被告作为出租方，有义务保证房屋产权不存在瑕疵，保证租赁合同可以顺利履行；对于证据3，该判决书已被省高院撤销，不具备法律效力且无论房屋产权有何变化，不影响租赁合同的履行。本案与刘xx和李xx离婚一案不存关联性。

根据原告的申请，本院委托河南天元房地产估价咨询有限公司对原告租赁的美中城小区892号门面房的装饰、装修费用进行价格评估鉴定。河南天元房地产估价咨询有限公司作出豫郑天元评字（2012）08451B号房地产估价报告。

经质证，原、被告对此报告均无异议。

对原告提交的证据，本院经审核作出如下认证意见：对原告提供的证据中1、2、3、6、7被告无异议，予以认定；对原告提供的证据4，被告有异议，缺乏其他证据印证，不予认定；对原告提供的证据5，被告异议成立，不予认定。

对被告提交的证据，本院经审核作出如下认证意见：对被告提供的证据1、2，原告对真实性无异议，予以认定；对被告提供的证据3，原告提出异议，但是虽然该判决结果没有发生法律效力，但可以证明案件的一些基本事实，故予以认定。

本院委托河南天元房地产估价咨询有限公司作出的豫郑天元评字（2012）08451B号房地产估价报告，原、被告均无异议，予以认定。

依据当事人陈述以及有效证据，本院确认以下案件事实：2009年9月1日，原告郭艳辉与被告刘星葳签订商铺租赁协议。被告刘星葳将位于美中城小区8号楼892号门面房租赁给原告，租赁期限为三年，从2009年9月1日至2012年8月31日。原告于当日向被告刘星葳支付了一年的房租20249元和保证金2000元。原告接手房屋后，立即开始对房屋进行装修，并办理了经营饭店所需证照。后李xx多次找到原告称该房屋已被法院判决归其所有。2010年1月9日，李xx发出告示，表示其是该房房主，其不出租此房。同日，该门面房门被人上锁，无法使用。后原告向山阳区人民法院起诉被告刘星葳，2012年2月28日，原告撤诉。现原告再次向法院提起诉讼，形成纠纷。

另查明，根据原告的申请，本院委托河南天元房地产估价咨询有限公司对原告租赁的美中城小区892号门面房的装饰、装修费用进行价格评估鉴定。河南天元房地产估价咨询有限公司作出豫郑天元评字（2012）08451B号房地产估价报告，估价结果为：估价对象在估价时点的市场价值为人民币23476元。

又查明，刘星葳之父刘xx与李xx离婚纠纷一案，2009年9月2日，焦作市中级人民法院作出（2009）焦民终字第859号民事判决，判决美中城8号楼892号门面房归李xx所有。后李xx、刘xx和刘星葳均向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院作出裁定，指令焦作市中级人民法院进行再审，2010年10月28日，焦作市中级人民法院作出（2010）焦民再终字第30号民事裁定，将该案发回重审。该案现尚未审理完毕。

本院认为，原、被告之间签订的租赁合同，真实、有效，双方应严格履行。根据《合同法》的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案涉及的房屋，被告与第三人有权属争议，致使合同无法履行，被告应当承担违约责任。现原告要求被告返还租赁费和保证金的理由正当，予以支持，但原告已实际使用房屋期间的租赁费应予扣除。原告要求被告赔偿装修损失的理由正当，予以支持。原告要求被告赔偿经营损失，但未能提供相应依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告刘星葳应于本判决生效之日起五日内返还原告郭艳辉租赁费13066元和保证金2000元；

二、被告刘星葳应于本判决生效之日起五日内赔偿原告郭艳辉装修损失23476元；

三、驳回原告郭艳辉的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2128元，由原告承担1270元，由被告承担858元，鉴定费3000元由被告承担（上述费用暂由原告垫付，待履行时一并付与原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审判长 康福军　　　

                                             审判员 冯爱萍　　　

                                             审判员 樊媛媛　　　

                                             二○一三年八月六日　　

                                             书记员 徐贝贝