程相梅诉赵向玉、李旺、赵向叶确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

原告程相梅，女，1932年5月12日出生。

委托代理人张海锋、陈小利，河南河阳律师事务所律师。

被告赵向玉，男，1970年11月15日出生。

被告李旺，男，1964年4月13日出生。

委托代理人霍文继，武陟县沁北法律服务所法律工作者。

被告赵向叶，女，1967年11月15日出生。

原告程相梅与被告赵向玉、李旺、赵向叶确认合同无效纠纷一案，原告程相梅于2013年4月16日向本院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于2013年6月21日作出受理决定，同日将受理案件通知书及举证通知送达原告，于2013年6月22日将应诉通知书及举证通知书送达被告赵向玉、李旺、赵向叶。本院受理后，依法适用简易程序，于2013年7月10日对本案公开开庭进行了审理。原告程相梅的委托代理人张海锋、陈小利，被告赵向玉、李旺、赵向叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告程相梅诉称，原告程相梅与赵朝庆系夫妻。2000年5月，原告与赵朝庆依法取得位于焦作市解放区新华北街统建22号楼2单元601号房屋80%的产权，原焦作市建筑学校享有20%的产权。为了方便被告赵向玉照顾原告及赵朝庆，二人便让被告赵向玉暂时在涉案房产中居住。2007年10月12日，赵朝庆因病去世。被告赵向玉又让其姐及姐夫即被告赵向叶、李旺在此居住，以便被告赵向叶、李旺能够照顾原告。可是直到2013年1月8日被告李旺与赵向叶离婚时，原告才得知被告赵向玉已擅自将涉案房产卖给了被告李旺、赵向叶。被告赵向玉未经原告同意擅自处分房产的行为严重侵犯了原告的合法权益。据此，原告诉至法院，要求依法判令：1、确认被告赵向玉与被告李旺、赵向叶签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。

被告赵向玉辩称，原告起诉的是事实，在我父母不知情的情况下被告李旺找到我，我于2006年1月30日私下给李旺写了卖房协议，当时李旺为了让孩子上小学转户口，才给他写了这份协议。在协议之前，被告李旺给我10000元，说是在房子里住几年。

被告李旺辩称，一、赵向玉受其父亲赵朝庆委托与李旺签订了卖房协议，该协议是有效的，1、协议签订后的次月，李旺的妻子和孩子都将户口迁到该处，2005年李旺一家都已在该房居住；2、在2005年之前该房一直由赵向玉居住，可以理解为赵向玉的父亲给的赵向玉房子；3、李旺与赵向叶离婚时，离婚协议明确记载该房是共同财产，赵向叶作为该房房主的女儿，赵向叶也是赵向玉的姐姐，该房通过买卖成为李旺夫妻的共同财产；4、原告及其丈夫赵朝庆老年后的所有养老手续和交房款等事宜都是由赵向玉代为办理；5、原告在诉状中也反映出了李旺的住址是居住在该房内，综上可以证实赵向玉和李旺签订的协议是有效的，并没有侵犯原告的合法权益。二、时隔八年之久，原告起诉确认协议无效显然是与法律规定知道或应当知道权益受到侵害的立法目的向违背，也显然是超过了诉讼时效。三、原告诉讼主体不全面，该房屋登记房主为赵朝庆，在赵朝庆去世后，该房屋没有按继承法的相关规定去分配，显示是程序违法。原告的主体不应该是程相梅一个人。

被告赵向叶辩称，当时李旺和赵向玉签协议是为了孩子上学办理户口用的，签协议之前给了赵向玉10000元，当时也没说这10000元是什么钱，这房是我父母的房，但房子一直由我弟弟赵向玉居住，所以把钱给了赵向玉，当时这事也没有给原告说。后来我和李旺离婚了，孩子生活费一分不给，占着房也不搬走。

根据原、被告的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、本案如何定性；2、被告赵向玉与李旺签订卖房协议的原因是什么，该卖房协议的性质和效力如何；3、原告及赵朝庆对两被告签订的卖房协议是否知情；4、原告起诉是否超过法定的除斥期间。

原告程相梅为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、户口本，证明原告与赵朝庆系夫妻关系，且二人均系文盲或半文盲，赵朝庆于2007年10月12日病故；3、房屋所有权证一份，证明本案诉争房产系原告与赵朝庆在夫妻关系存续期间取得的夫妻共有财产，任何人未经原告同意，私自处分该房产的行为均应认定为无效；4、离婚协议书复印件一份，证明被告李旺和赵向叶未经原告同意将本案诉争房产约定归其儿子李刚所有，并约定李旺有永久居住权，这些约定均为无效。

被告赵向玉、赵向叶对上述证据质证后均无异议。

被告李旺对上述证据质证后认为，对证据1无异议；对证据2

的真实性无异议，但从户口本上可以真实的反应，赵向玉、赵朝庆和程相梅是共同生活的一家人，也可以认定是他们的家庭共同财产，赵向玉对外所做的任何大事必定是与家里人商量过才实施的；对证据3的真实性无异议，可以说明赵朝庆对该房产拥有80%的产权，焦作市建筑学校对该房有20%的产权，该房在没有100%的产权下是不可以办理过户手续的；对证据4的真实性无异议，但从离婚协议中财产分配一项中可以看出李旺和赵向叶是共同取得该房产后才离婚的。

被告赵向玉、赵向叶在庭审中未提交证据。

被告李旺为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、2006年1月30日的卖房协议一份，证明是经过赵朝庆同意由赵向玉代为卖房，该协议内容均是赵向玉书写的，赵朝庆的名字也是赵向玉书写的；2、离婚协议书，证明赵向叶作为赵朝庆的女儿，也认可是通过购买的方式取得的共同财产；3、李旺、赵向叶、李刚的户口本，证明从2006年李旺一家人迁入该房原告和赵朝庆是知道的。

原告程相梅对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性不发表意见，需要三被告确认其真实性，另外，被告李旺称卖房是通过赵朝庆的同意，该证据证实不了，该协议既不是赵朝庆本人书写，也没有赵朝庆书写委托书委托任何人书写，并且该协议中注明赵朝庆字样的，李旺也称是赵向玉是替赵朝庆所签，不是赵朝庆所写，也没有赵朝庆盖有指印予以确认，该协议属无效协议；对证据2的真实性无异议，但对被告提出的指向有异议，取得房产所有权应通过合法程序取得；对证据3的真实性无异议，对指向有异议，根据物权法的规定，确认房屋所有权应按照房管部门的登记作为依据，而不是按照公安机关的户口登记为依据的。迁户口和买卖房产是两个不同的法律概念，尽管该户口显示2006年2月李旺一家将户口迁到涉案房产内，原告只是认可其在此居住，没有经过原告的同意，私自卖房行为是无效的，不能证实原告是在2006年2月就知道三被告的卖房行为。

被告赵向玉对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1卖房协议确实是我写的，赵朝庆的签名也是我写的，我父母并不知情；对证据2真实性无异议，但李旺和赵向叶之间无权分割该房产；对证据3真实性无异议，他们迁户口是为了孩子李刚上学。

被告赵向叶对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据的真实性均无异议。我父母不知道卖房的事，离婚后我父母才知道的。

本院对当事人提供的证据认证如下：原告提交的证据，被告赵向玉、赵向叶均无异议，被告李旺对上述证据的真实性均无异议，关于其对证据指向的辩解本院不予采信，本院对原告提交的证据予以确认；被告李旺提交的证据1，被告赵向玉确认该协议的真实性，且关于赵朝庆的签名系由赵向玉代签的事实，原、被告均予以认可，本院对上述事实予以确认；被告李旺提交的证据2、3，原、被告对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，依据有效证据，对本案事实确认如下：原告程相梅与赵朝庆系夫妻关系，婚生子女赵向叶、赵向玉。被告赵向叶与被告李旺曾系夫妻关系，其于2006年2月14日签发的居民户口簿中住址信息登记于焦作市解放区新华北街四号院统建22号楼2单元601号。赵向叶与李旺于2013年1月8日协议离婚，约定“……2、财产分配：新华北街4号院22号楼中单元601号产权归李刚所有，男方（李旺）有永久居住权。……”2006年1月30日，赵向玉以赵朝庆的名义与李旺签订卖房协议，协议约定“今有赵朝庆新华北街四号院统建22号楼中单元601号卖给李旺、赵向叶所有，以后产权归其所有。卖房人：赵朝庆，买房人：李旺。”赵朝庆名下位于焦作市解放区闫河住宅小区22号楼11号楼6楼5号的房屋与焦作市解放区新华北街四号院统建22号楼2单元601号系同一套房屋，即本案诉争的房产，该房产由市建筑学校享有20%的产权比例。

另查明，赵朝庆于2007年10月12日病故。

本院认为，无处分权人处分他人财产，未经权利人追认，该合同无效。本案系确认合同无效纠纷，经庭审查明，涉案的房产登记于赵朝庆名下，系其与原告程相梅的夫妻共同财产，赵朝庆于2007年病故后，该房产应作为遗产由其合法继承人依法继承。2006年1月30日，被告赵向玉与被告李旺私下达成协议，约定将涉案房产卖给了李旺及赵向叶，赵向玉以赵朝庆的名义代签了该协议，协议签订后，李旺、赵向叶在该房屋中居住。李旺与赵向叶于2013年1月8日的离婚协议中亦涉及该房产，此时原告才得知涉案房产被私下买卖的事实，因为原告作为年过七旬的老人，文化程度仅为文盲或半文盲，在考虑到便于子女生活以及养老，涉案的房屋长期由李旺、赵向叶一家居住，其子赵向玉对此明知但未将卖房事实告诉原告，被告赵向叶及李旺作为原告的近亲属亦应知道房屋的权属情况，理应征得原告及赵朝庆的许可，但现有证据并不能证实原告及赵朝庆委托赵向玉出卖该房，原告于赵向叶与李旺离婚时方才知道该房屋已出卖，故原告请求确认合同无效的时间应自2013年1月8日开始起算，并未超过一年除斥期间的法律规定。关于被告李旺、赵向叶将户口迁入涉案房屋所在地的原因在所不问，均不能以此作为合法买受该房屋的理由，因为赵向玉系无权代理，其行为事前未经过赵朝庆夫妇的授权，事后亦未得到其追认，故赵向玉的代签行为无效，其与李旺签订的卖房协议因无处分权人擅自处分了他人的财产而使得合同无效，故原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：

确认被告赵向玉以赵朝庆名义于2006年1月30日与被告李旺签订的卖房协议无效。

本案诉讼费50元，由被告赵向玉、李旺、赵向叶承担。暂由原告垫付，待执行时一并结清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审  判  员      张  倩

                                             二〇一三年八月二十五日

                                             书  记  员      张  玲