上诉人苏跃明与被上诉人夏邑县天龙集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审原告）苏跃明，男。

委托代理人王占民，河南方邦律师事务所律师。

委托代理人刘道忠，河南向东律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）夏邑县天龙集团有限公司。住所地夏邑县城关镇县府路中段南侧。

法定代表人王永跃，该公司经理。

委托代理人王宁，河南宇言律师事务所律师。

上诉人苏跃明与被上诉人夏邑县天龙集团有限公司（以下简称天龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，苏跃明于2007年12月14日向夏邑县人民法院提起诉讼，请求确认夏邑县天龙集团有限公司解除合同的行为无效。夏邑县人民法院于2008年12月26日作出（2008）夏民初字第71号民事判决，苏跃明不服该判决，提起上诉。本院审理后于2009年8月7日作出（2009）商民终字第142号民事判决，维持原判。苏跃明不服该终审判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2010年11月4日作出（2010）豫法民申字第00976号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后于2011年11月30日作出（2011）商民再终字第18号民事裁定，撤销本院（2009）商民终字第142号民事判决以及夏邑县人民法院（2008）夏民初字第71号民事判决，发回夏邑县人民法院重审。夏邑县人民法院依法另行组成合议庭进行了审理，并于2012年11月26日作出（2012）夏民初字第330号民事判决。上诉人苏跃明不服原判，在法定期限内向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人苏跃明的委托代理人王占民、刘道忠，被上诉人天龙公司的委托代理人王宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2001年3月1日，原、被告协商签订一份租赁协议，约定被告将其自有的位于县府路中段南侧的两间门面房出租给原告使用，原告当日付清了租金12万元。同年11月26日，双方申请对该协议书进行了公证，并在夏邑县房管局另行签订了一份《房地产租赁契约》。2003年10月25日，原告将其承租的房屋转租给他人，被告于2006年10月13日以原告未经同意擅自转租为由，以原告作为相对人制作了解除合同通知书，但将该通知书送达给了原告之子苏来利；2007年4月4日，被告将该解除合同通知书又向原告苏跃明本人进行了送达，被告并为两次送达分别申请办理了公证；夏邑县公证处分别于2006年10月16日和2007年4月4日出具了（2006）夏证民字第96号公证书和（2007）夏证民字第39号公证书。原告苏跃明认为被告解除租赁合同的理由不能成立，于2007年12月14日向本院起诉，要求确认被告解除合同的行为无效。

另查明，原、被告双方租赁合同中的租赁物，被告已就其中一间房屋进行了处分，另案诉讼并经强制执行，交付并过户登记给了该受让人。原告苏跃明现对其中的另一间房屋实际占用。

原审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同，不违反有关法律的强制性规定，依法应为有效。虽然双方分别于2001年3月1日和11月26日各签订了一份协议和一份契约，但从双方实际履行的情况，以及在11月26日签订契约的当天申请办理公证时，双方仍以3月1日的协议作为公证的合同文本这一客观事实，该院认为，3月1日的租赁协议和11月26日的租赁契约，均系双方就同一租赁物设立的租赁合同关系，其间并不存在两个相互独立的租赁合同法律关系，双方应当基于一个租赁合同关系享受权利、承担义务。

被告作为出租人，如果认为承租人没有经过双方约定而被赋予转租权的时候未经同意擅自转租租赁物，可以依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定行使合同解除权。同时，原告作为承租人，在出租人通知解除合同的时候，如果认为解除合同的理由不能成立，可以依据该法第九十六条第一款的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中，原、被告双方在租赁合同中没有约定关于解除合同的相关事项，也未就该事项有过其他的补充协商，被告在其解除合同通知书中亦未设定对方的异议期限，因此，原告应在被告发出的解除合同通知书到达之日起三个月内提起诉讼，请求确认被告解除合同的效力。本案被告发出的解除合同通知书于2007年4月4日到达原告，而原告至2007年12月14日才向该院提起诉讼，显然已经超过三个月的法定期限，该院因此对于原告的诉讼请求不能予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：驳回原告苏跃明的诉讼请求。案件受理费100元，由原告苏跃明负担。

上诉人苏跃明不服原判，上诉称：1、被上诉人向上诉人发出解除租赁协议通知时已将涉案房屋过户给徐培，所有权已经转移，因此只有徐培有权解除合同，被上诉人根本没有权利对涉案房产行使解除权。2、被上诉人2001年3月1日出具的同意转租的意见书明确说明同意转租，因此即使被上诉人在有处分权的时限之内，也丧失了限制上诉人转租的权利。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》是2009年5月13日才开始实施，在此之前一、二审已经审理终结，原审适用该解释的规定属于适用法律错误，认定上诉人起诉超过三个月的时效是错误的。4、原审不得主动以超过时效为由审理本案。请求撤销原判，改判确认被上诉人解除合同的行为无效。

被上诉人天龙公司答辩称：原审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。

根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：上诉人要求确认被上诉人解除合同的行为无效是否成立？

当事人对本院归纳的争议焦点无异议。

本院依据上诉人申请调取的证据：房地产资料交接目录，证明被上诉人在行使解除权时已将涉案两间房屋卖给了他人，被上诉人无权行使解除权。

庭审中被上诉人对证据的真实性没有异议，对证明观点有异议，在送达解除合同通知书时，被上诉人虽没有所有权，但依据合同的相对性和法律规定，被上诉人享有解除权。

经庭审质证，本院认为，因被上诉人对本院调取的证据的真实性无异议，本院确认该证据的真实性。

本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。

本院认为，上诉人苏跃明与被上诉人天龙公司之间签订的房屋租赁合同，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，出租人可以行使合同解除权，而作为承租人，在出租人通知解除合同的时候，如果认为解除合同的理由不能成立，可以依据该法第九十六条第一款的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现在本案租赁合同的履行过程中，被上诉人天龙公司以上诉人苏跃明未经其同意擅自转租请求解除双方的租赁合同的要求符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》是2009年5月13日开始实施，在此之前一、二审尚未审理终结的，适用该解释，而本院二审审理后于2009年8月7日作出的（2009）商民终字第142号民事判决，很显然在该解释实施后本案尚未审结，故适用该解释的规定。该解释第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案被上诉人向上诉人发出解除合同通知书于2007年4月4日到达上诉人，而上诉人2007年12月14日才提起诉讼，显然已经超过三个月的法定期限，故上诉人要求确认被上诉人解除合同的行为无效的理由于法无据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人苏跃明负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长      王  玉

                                             审  判  员      黄明志

                                             代理审判员      曹燚森

                                             二○一三年七月二十二日

                                             书  记  员      宁传正