杨建收与魏晓飞房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告：杨建收，男，1967年10月15日生。

委托代理人：杜建斌，汝阳县城关镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。

被告：魏晓飞，男，1978年8月31日生。

委托代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师，特别授权代理。

原告杨建收与被告魏晓飞房屋租赁合同纠纷一案，原告杨建收于2013年3月12日起诉，同月15日本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月26日、8月30日公开开庭进行了审理。原告杨建收及其委托代理人杜建斌，被告魏晓飞及其委托代理人王建敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告杨建收诉称，2009年5月15日原被告签订协议，约定将原告所有的位于洛峪村村南、汝安路北的私人宅院有偿租给被告，协商期限为十年，从2009年5月15日至2019年5月15日止，约定租金每年8万元，同时约定超过三个月不交纳租金，原告有权解除合同；同时附加合同约定，货物盘点清单附后……，被告交给原告时，如有损坏和丢失应照价赔偿。合同履行后2011年欠原告租金3万元，被告并不辞而别，丢下宅院扬长而去，并将原告的物品丢失严重，故此，原告具状起诉，要求依法解除原被告于2009年5月15日签订的房屋租赁合同；判令被告支付2011年欠原告租金3.1万元，赔偿原告物品损失10万元。由被告承担本案诉讼费用。

被告魏晓飞辩称，原告遗漏当事人。虽然合同是原告和答辩人一人签订，但是原告是与另三人（赵××、鲍××、韩×）合伙经营，对此原告是知情的，案件处理结果与另三人有直接利害关系，应当追加另三人为当事人。答辩人一方承租后，进行了较大投入，后经原告同意，转让给尚xx经营。一切权利义务均应当由尚xx承担。如要在本案中解决该问题，应当通知尚xx参加诉讼。答辩人不欠2011年的租金，即是拖欠，也是尚xx拖欠，原告在时隔两年后才主张权利，超过了法律规定的诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。

经审理查明。2009年5月15日，原告杨建收（合同甲方）与被告魏晓飞（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，合同见证人韩x。甲方将其所有的位于洛峪村南、汝安路北临洛峪河路东的私人宅院一处（含北厅及东楼和大院，不含东一楼四间套房）的使用权有偿租给乙方。租赁期限为十年，从2009年5月15日至2019年5月15日止。租金每年8万元，每年租金提前一个月交清，合同期内甲方不得涨租金。如乙方无故不按时交纳租金，超过一个月收滞纳金2%，超过三个月甲方有权解除合同。在租赁期内，乙方应交给甲方保证金贰万元，用于保证租赁年限和各种物品。合同到期后，甲方如数退还乙方。合同还对其他相关事宜进行了约定。2009年6月10日，双方又签订《附加合同》，附加合同约定，乙方在租赁期间不得私自将山庄做抵押贷款或其他不合法用途，不得私自转租或转包给第三方，如不经营应交予甲方，甲方如数退还乙方保证金。2009年5月25日甲乙双方对移交的货物进行了盘点，并制作了《货物盘点清单》，清单载明了货物的价款（详见后附清单），合同到期后，乙方交给甲方时，如有损坏和丢失应照价赔偿。

《房屋租赁合同》签订后，原告杨建收按合同约定，将房屋、宅院以及《货物盘点清单》所载明的物品交予被告魏晓飞。被告魏晓飞开办经营饭店，后将该饭店交案外人尚xx投资经营，双方未签订合同。2009年12月1日，原告杨建收和案外人尚xx签订《房屋租赁合同》，原告杨建收将上述院内的西厂房租给尚xx使用。被告魏晓飞租赁期间就2011年5月15日至2012年5月15日期间租金未能如数支付。2012年2月9日，杨建收作为出租方与承租方洛阳中联黄河水泥有限公司签订《房屋租赁合同》，将上述宅院的整个院子及院内的一栋二层楼、两栋平房出租给承租方，由承租方用于办公和住宿，租赁期自2012年2月1日至2013年3月1日止。杨建收与魏晓飞签订的《房屋租赁合同》所涉及的房屋和杨建收与尚xx签订的《房屋租赁合同》所包括的房屋不发生交叉。杨建收与洛阳××××水泥有限公司签订《房屋租赁合同》涉及房屋、宅院，包含杨建收与魏晓飞签订的《房屋租赁合同》所涉及的所有房屋、宅院。在杨建收作为出租方与承租方洛阳××××水泥有限公司签订《房屋租赁合同》之前，原告杨建收未书面通知被告魏晓飞解除合同。

另查明，原告杨建收要求的2011年被告所欠租金3.1万元，发生在2011年5月15日至2012年5月15日期间。原告杨建收要求赔偿物品损失约10万元，系被告不能如数退还《货物盘点清单》所载明物品的损失，具体被告能否如数退还物品，原告的物品损失多少，双方当事人均没有提供证据。诉讼中，被告魏晓飞提出的“经原告同意，转让给尚xx经营”的辩称意见，原告杨建收提出，自己未同意被告魏晓飞将房屋转租他人，被告魏晓飞将饭店交与尚xx投资管理，不是房屋转租关系，不同意追加尚xx参加诉讼。

上述事实，有原被告《房屋租赁合同》、《附加合同》，杨建收与洛阳××××水泥有限公司签订《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据在卷资证。

本院认为：2009年5月15日，原告杨建收（合同甲方）与被告魏晓飞（合同乙方）签订《房屋租赁合同》及后来签订的《附加合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，为有效合同。被告魏晓飞未按合同约定支付租金，构成违约，且达到了双方合同约定“如无故不按时交纳租金，超过三个月甲方有权解除合同”的解除条件，原告杨建收要求解除合同，具有合同及法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告魏晓飞拖欠杨建收的租金应支付给原告。关于拖欠租金的诉讼时效问题，双方约定“每年租金提前一个月交清”，原告杨建收要求的2011年被告所欠租金3.1万元的诉讼时效，应从2011年4月15日起算，至起诉之日，已经超过法定诉讼时效。原告杨建收没有证据证明存在诉讼时效的中止、中断、延长等情形，其要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院不予支持。2012年2月9日，杨建收作为出租方与承租方洛阳中联黄河水泥有限公司签订《房屋租赁合同》，随着该合同的签订及履行，表示原告杨建收以其实际行为解除了与被告魏晓飞的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据该规定，被告魏晓飞在双方合同解除后，应返还原告杨建收交付的物资，不能返还部分，应按双方约定承担赔偿责任。原告杨建收与被告魏晓飞租赁房屋部分，与案外人尚xx不存在合同关系，原告本人不同意尚xx参加诉讼，尚xx不是必要诉讼当事人，故对被告魏晓飞要求通知尚xx的请求，本院不予准许。被告魏晓飞或原告杨建收与案外人尚xx如其他纠纷，也不属于本案审理范围，本院不予一并处理。再者，被告魏晓飞称是和赵××、鲍xx、韩x合伙，应追加他三人参加诉讼，仅是被告的辩称，没有提供相关证据，即是被告与他人合伙，那也是被告他们合伙体内部实务，其三人不是合同的当事人，不影响案件的处理，故对被告追加当事人的辩称，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：

一、确认原告杨建收与被告魏晓飞于2009年5月15日所签订的《房屋租赁合同》于2012年2月9日解除。

二、被告魏晓飞于本判决生效后十日内按2009年6月10日，双方签订的《附加合同》所附《货物盘点清单》向原告杨建收返还该清单所列物资，不能返还部分按《货物盘点清单》所约定的价款赔偿，但该赔偿总额以原告杨建收起诉的10万元为限。

三、驳回原告杨建收其他诉讼请求。

若未按本判决指定期间，履行给予金钱义务，应按《中华人民共和国民法诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费2920元，原告杨建收负担920元，被告魏晓飞负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。

                                            审  判  长  杨  朝  幸

                                            审  判  员  李  宽  社

                                            人民陪审员  武  娜  娜

                                               二0一三年九月二日

                                            书  记  员  薛  照  云