夏俊华诉被告郑州大上海城商业有限公司合同纠纷一案一审民事判决书

原告夏俊华，女，1956年11月1日出生。

委托代理人张小明，河南公谦律师事务所律师。

被告郑州大上海城商业有限公司。住所地：郑州市管城回族区东太康路28号。

法定代表人张国水，董事长。

委托代理人陈红海，河南闻禹律师事务所律师。

委托代理人郑珂，河南闻禹律师事务所律师。

原告夏俊华诉被告郑州大上海城商业有限公司（以下简称大上海城公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏俊华的委托代理人张小明，被告大上海城公司法定代表人的委托代理人陈红海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，原告购买了坐落于郑州市东太康路“大上海商业步行街”2层191号铺位。2005年6月22日，原告与郑州时尚商业地产管理服务有限公司（以下简称时尚公司）签订《托管经营协议》，将所购买的商铺交由时尚公司管理，为期5年，之后时尚公司将《托管经营协议》中约定的时尚公司的全部权利义务转让给被告。合同到期后，原、被告双方经多次调解未达成共识，双方未续约，原告遂多次向被告索要商铺及租金，被告均以各种理由拒绝履行其义务。2012年5月14日，原告向被告致函，再次要求被告支付所拖欠租金，并交还商铺，但被告仍置之不理。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2012年2月至4月期间的租金合计7422.63元；2、被告将所托管的2层191号商铺交还原告。

被告辩称：1、被告对原告所购商铺具有托管权；2、被告取得原告托管授权后以自己的名义与第三人订立的租赁合同对原告有法律约束力；3、原告要求被告返还其商铺或者经营权的主张不成立；4、被告只能按照《业主临时公约》的规定向原告返还租金。

经审理查明，2005年6月22日，原告夏俊华（甲方）与时尚公司（乙方）、河南华诚房地产开发公司（以下简称华诚公司，丙方）签订《托管经营协议》一份，主要内容为：“鉴于甲方以人民币351093元向开发商购买坐落在郑州市东太康路24号‘大上海商业步行街’内的2层191号铺位，建筑面积23.85平方米，乙方为项目的经营管理方，丙方为目标租金保证方，各方经友好协商，就相关事宜，达成如下一致意见：甲方同意将自己购买的上述房屋委托给乙方招商管理，自购买该房屋之日起，以乙方名义为该房屋寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，代为交纳税金等应付费用、代收租金并完成托管工作，从甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起第91天起算5年，为托管该房屋的期限；在该房屋托管的五年期限内，由丙方向甲方保证该房屋如下目标租金，第一至第三年，该房屋每年的目标租金回报为该房屋销售价款的8%，即28087.44元；第四至第五年，该房屋每年的目标租金回报为该房屋销售价款的9%，即31598.37元；因该房屋登记面积和合同约定面积发生误差导致销售价款变化时，以登记面积销售价款为准调整年目标租金回报数额；若乙方收到的实际租金低于目标租金的，差额由丙方补足；甲方应自行承担出租该房屋所应缴纳的税费，项目开发商同意按本协议签署时现行的税率补贴该等税金，税金由开发商支付给乙方并由乙方代为缴纳；托管期内，目标回报租金从该协议约定的托管经营期限开始之日起每季度（三个月）结算一次，在每季度的首月10日前乙方与甲方结算并支付上季度的目标回报租金收益；目标回报租金支付方式为乙方汇入甲方指定账户；在本协议有效期内，当该房屋的实际租金不足该房屋目标租金收益时，丙方应向甲方补足不足部分，不足部分应在乙方向甲方支付租金时同时偿还；为方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大程度保护甲方的投资回报和物业的升值潜力，甲方同意乙方有权在书面通知甲方后将本协议期限延长至该房屋最近一个租约的期限结束之日，但最长的延长期限不超过一年，延长期限内的目标租金为第五年的目标租金；托管期满，本协议自动终止；在本协议终止前提前6个月，由业主大会决定是否委托由乙方继续经营管理；表决办法根据全部业主拥有的建筑面积，30平方米有1票表决权，不足30平方米按1票表决权计算；投票表决同意乙方继续管理超过半数时，则乙方继续管理；本合同自动顺延5年，5年内的乙方服务费和奖金，届时另行协商，协商不成的，本协议到期终止。”2009年2月24日，原告（甲方）与被告大上海城公司（乙方）及华诚公司（丙方）签订《托管协议补充协议》一份，主要内容为：“根据《托管协议》约定，从本协议签订后的次月1日起至第一个托管期期满，该房屋的目标租金调整如下：第一至第三年剩余期间，该房屋每年的目标租金为该房屋售价的8%，即26391.60元，月目标租金为2199.30元；第四至第五年，该房屋每年的目标租金为该房屋售价的9%，即29690.55元，月目标租金为2474.21元；之前的目标租金仍按原协议数额计算和支付。第一个托管期起始时间仍按原《托管协议》约定不变。其它约定仍按原《托管协议》执行。三方一致同意2005年6月22日和郑州时尚商业地产管理服务有限公司签订的原《托管协议》中时尚公司的全部权利义务转让给郑州大上海城商业有限公司，原《托管协议》视为本补充协议中甲、乙、丙三方已签订的《托管协议》。本补充协议与原《托管协议》具同等法律效力，自三方签订之日起生效。”协议签订后，原告即将大上海商业步行街内的2层191号商铺委托给时尚公司招商管理，现《托管经营协议》约定的托管期限已届满，但双方未就成立业主委员会达成一致意见，亦未召开业主大会。原告于2012年5月14日向被告邮寄《解除合同通知函》一份，主要内容为：“郑州大上海城商业有限公司：我们是大上海城的业主，根据双方签订《托管协议》的约定，托管期限已逾期，且你司已拖欠数月租金，根据法律规定，我方作为该产权管理委托人，现向贵司致函：一、解除双方签订的所有《托管协议》及补充协议；二、自致函之日起3日内，将拖欠的租金按照原约定方式进行及时足额支付；三、请你司务必在2012年5月22日前将托管的商铺交付给我方。”因被告自2012年2月起未向原告支付租金，亦未将所托管的涉案商铺交还原告，引起争诉。

另查明，原告提交郑房权证字第0801087796号房屋所有权证一份，载明：“房屋所有权人：夏俊华；房屋坐落：管城回族区东太康路28号2层191号；登记时间：2008年12月2日；建筑面积：22.41平方米。”

还查明，2011年10月31日，被告大上海城公司（甲方）与上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：“甲方同意将位于郑州大上海城一区二层B2-01号商铺租赁给乙方经营，该商铺经营面积为2292㎡；乙方在大上海城内按照本合同的约定以自己的名义独立经营，独立对外承担民事责任；本合同租赁期限自2011年11月10日至2016年12月31日止。”原告所有的商铺在上述《租赁合同》租赁商铺范围内。

在诉讼过程中，被告称根据《业主临时公约》的规定，对业主的租金回报以售价为基准，按实际租金平均收益率计算，经过对《租赁合同》中租金标准的核算，实际租金平均收益率为3.9%，故应按购房价的3.9%来向原告进行返租。原告购房价为351093元，年租金回报为351093×3.9%=13786.36元，每月应返租金数额为1148.86元，被告称应向原告支付2012年2月至4月的租金数额为3446.59元。

以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。

本院认为，原、被告签订的《托管经营协议》及《托管协议补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。协议约定在本协议终止前提前6个月，由业主大会决定是否委托被告继续经营管理，故在托管期限届满后，原告是否继续委托被告管理房屋，取决于业主大会的表决结果。现合同约定的托管期限虽已届满，但业主大会并未按期召开，且因涉案房屋已与案外其他商户的房屋一同由被告出租给第三方，现由该承租人占有和使用，相关租赁合同的期限尚未届满，返还房屋会涉及到一同出租的其他房屋所有权人的利益和案外承租人的利益，因此原告要求返还郑州市管城回族区东太康路28号2层191号房屋的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。但在业主大会未能按期召开的情况下，在被告继续管理期间，原告要求被告按照《托管协议补充协议》约定的第四至第五年的租金回报标准，即每年29690.55元的标准支付2012年2月至4月期间租金7422.63元，理由正当，本院应予支持。被告辩称根据《业主临时公约》的规定，因实际租金平均收益率为3.9%，故应按购房价的3.9%向原告返还租金，未提供相关依据，本院对上述辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：

一、被告郑州大上海城商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏俊华2012年2月至4月期间租金7422.63元。

二、驳回原告夏俊华的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费150元，由被告郑州大上海城商业有限公司负担。

如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                                                                                                     审  判  长  徐苗苗

                                             人民陪审员  曹贵生

                                             人民陪审员  张  政

                                             二○一三年七月三十日

                                             书  记  员  段政伟