上诉人付小品因房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审第三人）付小品，女，1963年9月16日出生，汉族。

委托代理人肖建华，河南文苑律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）于文明，男，1976年3月22日出生，汉族，农民。

委托代理人刘凌，河南北纬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）于先彬（余先彬），男，1963年12月10日出生，汉族，农民。

上诉人付小品因房屋买卖合同纠纷一案，不服平舆县人民法院(2012)平民初字第367号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人付小品及其委托代理人肖建华，被上诉人于文明及其委托代理人刘凌，被上诉人于先彬到庭参加诉讼。本案已审理终结。

原审法院经审理查明，被告于先彬自建一座楼房共计二十三间，位于平舆县西洋店镇街上，该房屋办理了所有权登记，登记所有人为被告于先彬。被告于先彬与第三人系夫妻关系，该房屋为夫妻共同财产。2004年10月21日，原告于文明与被告于先彬签订房屋买卖协议，被告于先彬将该房屋以32万元的价格卖给原告于文明。原告于文明根据协议交付了款项。被告于先彬却没有完全搬出该房屋且房屋所有权也没有交付。原告于文明以此为由提起诉讼。2009年5月25日平舆县人民法院作出(2009)平民初字275号民事判决书，判决被告于先彬于判决生效后十五日内向原告于文明交付房产证，并搬走其在房屋内存放的物品。2009年10月27日，原告于文明就该房屋办理了房权证。案外人付小品对(2009)平民初字275号民事判决书不服，向驻马店市中级人民法院申请再审。驻马店市中级人民法院进行提审，并于2011年7月11日作出(2010)驻民再终字第51号民事裁定书，发回平舆县人民法院进行重审。现在房屋实际在原告于文明占有。

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同第三人应受合同约束，应当履行合同。原告于文明与被告于先彬签订的房屋买卖协议应属有效合同。于文明与于先彬之间的买卖合同已经成立。首先，于文明支付了合理对价。第二，夫或妻一方处分共同财产，尤其是这种大笔交易，第三人有理由相信该重要处理决定为夫妻双方共同意思表示，付小品不得以不知道或不同意为由对抗善意第三人。第三，于文明已经将其合同义务履行完毕，已向于先彬交付32万元。于先彬未将该房产交付给于文明，未配合办理房产过户手续，也即是说，于文明未办理房产过户手续，是于先彬的违约行为造成的，于先彬应当承担继续履行的违约责任，在继续履行的情形下，于文明应当已经取得该房权证书。第三人付小品称其夫妻感情不和，被告于先彬出卖房屋是在其不知情的情况下处分的，被告于先彬无权处分该房屋，因房屋2004年已经交付给原告，第三人付小品居住的地方与本案争议的标的房屋相距不远，在同一条街上，第三人称这几年一直不知道房屋出卖的事实也与常理不符。退一步来说，即使出卖房屋时第三人不知道，第三人也应知道该房屋出卖的事实，第三人应在知道后提起诉讼撤销该合同或确认合同无效。但第三人并未对该合同提起过其他诉求。故对第三人付小品请求认定房屋买卖协议无效，要求原告于文明搬出房屋，不予支持。原告于文明请求违约金50000元，因房屋实际已经交付，并由原告于文明占有使用，原告也未提供证据证明所受到的损失，故原告的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百二十八条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，原审法院判决：一、驳回原告于文明的诉讼请求。 二、驳回第三人付小品的诉讼请求。案件受理费6100元，由原告于文明负担3100元、被告于先彬负担3000元。

宣判后，付小品不服，以原审法院判决认定买卖合同有效不当为由，提起上诉。

二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。另查明于先彬即余先彬，该事实，上诉人付小品与二被上诉人于先彬、于文明经质证均认可。

本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释（一）第十七条的规定，夫妻一方因生活事务与第三人进行民事交往时所为的法律行为，视为夫妻共同的意思表示，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。2004年10月21日，于文明与于先彬签订房屋买卖协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，且经王天庆、陈建保、李文朋见证，该合同为有效合同。现本案的关键在于于文明是否有理由相信该买卖行为系付小品与于先彬夫妻的共同意思表示。首先，于文明与于先彬签订房屋买卖协议时系于先彬与付小品的婚姻关系存续期间；其次，于先彬将该房屋以32万元的价格卖给原告于文明，于文明支付了合理对价，对此上诉人付小品与被上诉人于文明、于先彬均认可；第三，协议签订后于文明陆续入住，且在于文明入住的三年内，作为与该买卖房屋居住同一条街道的付小品并未提出异议；第四，时隔三年后，2007年12月31日就该买卖协议，付小品提起诉讼要求确认协议无效，但其于2008年6月12日撤回起诉，该撤诉请求系付小品本人的意思表示，无证据证实受他人欺骗，其撤诉行为视为对自己权利的放弃。鉴于此，于文明有理由相信该买卖行为系付小品与于先彬夫妻的共同意思表示。2009年10月27日，于文明依法对该房屋进行了登记并办理了房权证，根据《中华人民共和国物权法》第一百Ο六条的规定，一旦进行了登记，并且其他内容也符合了善意取得的条件，就认可善意取得的法律效力。故上诉人付小品的上诉理由不足，不予支持。原审法院判决事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉,维持原判。

二审诉讼费6100元,由付小品负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  刘 俊 波

                                             审  判  员  贾 保 山

                                             审  判  员  翟 贺 年

                                             二〇一三年四月十六日

                                             书  记  员  吴 宏 宇