上诉人高洪斌、史春菊与上诉人李来玲房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）高洪斌，男，1954年11月1日出生。

委托代理人郭有才，焦作市“148”法律服务所法律工作者。

上诉人（原审原告）史春菊，女，1958年5月15日出生。

委托代理人郭有才，焦作市“148”法律服务所法律工作者。

上诉人（原审被告）李来玲，女，1965年5月15日出生。

上诉人高洪斌、史春菊与上诉人李来玲房屋买卖合同纠纷一案，原审原告高洪斌、史春菊于2013年1月10日向解放区人民法院提起诉讼，要求判令解除其二人与被告签订的房地产买卖合同，由被告退还其二人210000元、支付利息5000元、违约金30000元以及支付上述245000元的利息。解放区人民法院于2013年6月13日作出（2013）解民二初字第198号民事判决。宣判后，双方不服，向本院提起上诉。本院于2013年7月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人高洪斌、史春菊及其二人的委托代理人郭有才、上诉人李来玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2012年10月9日，原告高洪斌、史春菊作为买方（乙方），与被告李来玲作为卖方（甲方）签订了房地产买卖合同。双方在合同中约定了如下内容：“一、经甲乙双方协商，双方在平等自愿，等价有偿的基础上，就该房屋买卖订立本合同。甲方拥有位于锦祥花园紫荆苑高层商住楼2单元7层26号的房产，建筑面积89.68平方米，房产证号未写，以人民币388000元以现状出售给乙方，随同此房出售的包括水电双气空房。二、乙方在2012年10月9日，第一次付定金10000元，在2012年10月15日内首付200000元，余款178000元，在办理房产证过户时一次性付清房款。定金在房产过户时冲抵房款。甲方在收到房款时，将房屋产权证、钥匙等与房屋有关的证件交给乙方。…五、此房交易之日起所造成毁坏、拆迁等一切风险，由乙方承担。此房售出后，乙方买卖、转让，甲方无权干涉。六、甲乙双方同意在签订本合同甲方拿到房产证后一个月内，共同完成办理产权过户手续，甲乙双方任何一方不按期办理过户手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关资料），致使本合同无法按期顺利履行的，属违约行为，每延期一日违约方向对方支付房价款千分之二的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。七、本合同一式二份，签字生效。双方不得违约，如甲方违约，甲方除退还乙方所交定金外，须另付乙方违约金30000元；如乙方违约，甲方不退乙方所交定金，乙方须另付甲方违约金20000元。…”签订合同当日，原告缴纳了定金10000元，被告为原告出具收条。2012年10月13日，原告高洪斌在户名为高洪斌的两个农村信用社账户中分别取出100000元，被告李来玲随即将上述200000元存入到农村信用社，并为原告出具了收条。另查明，截止本案庭审结束，被告李来玲仍未取得诉争房产的所有权证。

原审法院认为，原被告之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。本案审理的关键之一，就是关于原被告双方签订合同的是否能够撤销的问题。原被告双方签订的合同，是双方的真实意思表示，由于被告李来玲未取得诉争房产的所有权证，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，原告要求撤销合同有事实和法律依据，本院予以支持。在本案对被告进行调查时，被告表态包含了两层意思，第一是不同意解除，要求继续履行合同，第二是同意解除合同，但要求原告承担违约责任。据此，可以认定被告的意愿仅仅是要求将房屋卖出，而非一定要卖给原告，由此可以确定原被告双方就解除合同已经达成了一致意见，主要的分歧就在于原被告之间谁应当承担违约责任。原被告之间谁存在违约，应如何承担违约责任，正是本案要解决的第三个问题。原告以双方签订的合同第二条约定的“甲方在收到房款时，将房屋产权证、钥匙等与房屋有关的证件交给乙方”的约定，认为被告未按照约定将房屋产权证等交给原告属于违约。但客观上，在原被告签订合同时，原告就知道被告是没有取得房产证的，这点在双方的合同第一条中约定的“房产证号未写”即可得到印证。因此，不能认为被告未交付房产证构成违约。双方在合同中约定的交付的时间点的确定为“甲方在收到房款时”，但合同中约定的付款时间为三个点，即首付1万元定金将来可以折抵房款，六日后付款20万元，过户时付清余款，那么双方约定的“甲方在收到房款时”中的“房款”究竟是全部房款还是部分房款，约定不明，难以确定被告履行义务的时间点，无法认定被告就此义务存在违约。同时，原告还认为根据合同第六条约定的“甲乙双方同意在签订本合同甲方拿到房产证后一个月内，共同完成办理产权过户手续”的规定，被告未在合同签订后一个月内办理产权过户手续，属于违约，根据该条的规定，原告作为守约方，在被告逾期超过十个工作日未办理产权过户手续时，可以解除合同。事实上，由于双方约定的履行期限的起算点为“在签订本合同甲方拿到房产证后一个月内”，而被告至今尚未取得房产证，自然就不存在违约的问题。被告认为原告应当承担违约责任，但客观上原告按照约定缴纳了房款，不存在违约的情形，双方亦未在合同中约定买方解除合同时应当承担的违约责任，据此，被告的抗辩也缺乏相应的事实依据。综上，造成本案合同履行过程中双方对违约的认定存在的困难，是因合同的约定不明造成的，而造成合同约定不明，双方均有一定的过错，且无法确定各自过错的大小（因该合同样本为中介提供），本院推定双方的过错程度同等。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决：1、解除原告高洪斌、史春菊与被告李来玲于2012年10月9日签订的房地产买卖合同；2、被告李来玲于本判决生效之日起三十日内，退还原告高洪斌、史春菊已经支付的定金和购房款210000元；3、驳回原告高洪斌、史春菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本案受理费4975元，由被告李来玲承担。

高洪斌、史春菊不服原判，向本院提起上诉称：1、本案属于商品房买卖合同，李来玲未依法登记取得房产证而转让房产，违反了《城市房地产管理法》第三十八条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当承担违约责任；2、双方合同约定“在签订本合同甲方拿到房产证”，但作为合同甲方的李来玲至今未拿到房产证，属于违约。李来玲使用已经收到的210000元房款并收益，应当承担责任。综上，原判决认为 “约定不明，双方有一定过错”不能成立。其二人并没有任何过错，过错全在于李来玲无证售房。因此，请求维持原判决第一、二项，撤销原判决第三项，改判李来玲支付利息5000元、违约金30000元以及支付 245000元的利息（按农村信用社贷款利率7.47%的加倍利息，从起诉之日计算至付清之日）。

李来玲辩称：高洪斌、史春菊的上诉理由不成立，不应支持。

李来玲不服原判，向本院提起上诉称：1、我持有的购房合同、交款收据、契税发票以及房屋钥匙，充分证明我对协议房屋拥有完全合法的所有权和处分权；2、高洪斌、史春菊事前已对房屋的所有情况进行了充分的了解，其二人查看、了解了房屋的所有状况，并进行相关咨询后，在中介机构的见证下自愿签订了买卖合同；3、我没有违约，不应当承担任何责任。我已取得购房合同并向房管部门办理了备案登记手续、已缴纳契税，这些情况高洪斌和史春菊完全知悉；4、高洪斌、史春菊不愿继续履行合同，属于违约，应承担违约责任，根据合同约定，除无权要求返还定金10000元之外，还应向我支付违约金20000元。在高洪斌、史春菊不履行合同的情况下，一审法院却判决我返还定金，明显违反法律规定；5、协议房屋系我合法取得，拥有合法的使用权和处分权，房屋钥匙就交给了中介，是因为高洪斌、史春菊不愿领取房屋钥匙。更重要的是该房屋买卖中，没有任何第三人提出异议，丝毫不影响其二人的占有和使用。法律的宗旨在于促成、保护交易，而不是有意破坏。只有签订和履行合同，才能实现物权的转移。一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，属于适用法律错误，破坏了合同，破坏了交易；6、诉讼费用应由违约者承担，不应由守约方承担。综上，请求撤销原判决第二项，改判其不返还定金10000元，并由高洪斌、史春菊支付其违约金20000元，即：其仅返还高洪斌、史春菊共计180000元。

高洪斌和史春菊均辩称：李来玲至今未取得房产证，无证而转让房产，应为违约，应当双倍返还定金。李来玲的上诉理由不能成立，不应支持。

本院归纳并经双方当事人认同的本案争议焦点是：双方是否有违约行为，如有，应如何承担责任。

针对争议焦点，双方当事人的意见同其各自的上诉状。

各方当事人均未提供新的证据。

本院经审理查明的事实与原审查明事实相同。

本院认为：根据双方的上诉理由及请求，可以认定双方均同意解除合同。争议集中于哪一方违约及如何承担违约责任。高洪斌和史春菊认为其二人没有违约，李来玲未取得房产证而出售房屋，且至今未取得房产证，属于违约，应承担双倍返还定金及其它违约责任，并支付利息。对此，本院认为：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 “未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不影响双方房屋买卖合同的效力，也不能作为高洪斌和史春菊认为李来玲违约的依据。因双方在签订合同时均明知约定买卖的房屋尚未取得房产证，这点在双方的合同第一条中约定的“房产证号未写”即可得到印证；2、双方约定买卖的房屋是将来可能取得所有权证的，双方对此也都明知，并在合同中约定了拿证后共同办理过户手续；3、合同约定双方“在签订本合同甲方拿到房产证后一个月内，共同完成办理产权过户手续”，但并未约定李来玲办理、领取房产证的期限；4、没有证据表明涉案房屋至今未领取房产证是由于李来玲主观不愿办理所致；5、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规范的是房地产开发企业向社会销售房屋的行为，不调整自然人之间的房屋买卖关系。综上，李来玲没有违约的主观愿望，在签约时双方明知房屋尚未办理房产证，也未约定李来玲取得房产证的期限的情形之下，不能认为李来玲违约。

对于争议焦点，李来玲认为其没有违约，高洪斌和史春菊在签约时已充分了解房屋状况，但在双方履约过程中单方要求解除合同，属于违约。对此，本院认为：在签约时，双方虽然明知房屋暂未办理房产证，但购房是家庭大事，当事人都希望取得房产证作为权利保障。因此，在不能确定何时取得房产证的情况下，高洪斌和史春菊的担心并非多余，其二人要求解除合同的行为也不能认定为违约。

综上，双方在履约过程中均无违约行为，均不应承担违约责任。现双方均对解除合同不持异议，应解除双方的房屋买卖合同。因已部分履行，根据履行情况和合同性质，可恢复原状。一审判决李来玲退还高洪斌和史春菊已支付的定金和购房款210000元正确，但忽视了该210000元的孳息，本院应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持（2013）解民二初字第198号民事判决第一项、第三项以及诉讼费承担部分；

二、变更（2013）解民二初字第198号民事判决第二项为：李来玲于本判决生效之日起三十日内，退还原告高洪斌、史春菊已经支付的定金和购房款210000元，并按银行活期存款利率，承担该210000元从高洪斌、史春菊实际支付李来玲之日到本判决确定之日期间的利息。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。

二审案件受理费1225元，由高洪斌、史春菊负担625元，李来玲负担600元，待执行时一并付清。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长  王文龙

                                             代审判员  田  亮

                                             代审判员  原小波

                                             二〇一三年九月十日

                                             书 记 员  王永乐