原告王中有为与被告王新有租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告王中有，男，1948年出生，汉族。

委托代理人侯宝丽，河南新潮律师事务所律师。

被告王新有，男，1955年出生，汉族

委托代理人王文娟，女，1986年出生，汉族。

原告王中有为与被告王新有租赁合同纠纷一案，于2012年7月17日诉至本院，本院立案受理后，依法由审判员王鸿元适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王中有及其委托代理人侯宝丽，被告王新有及其委托代理人王文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王中有诉称，2007年8月29日，原、被告经人说合签订了租赁协议一份。协议的主要内容为，甲方王中有将俆堡村西街亢大路北的老纸厂租赁给乙方王新有，厂区内所有的房屋及水电设施（变压器2台）归乙方使用；租赁期限20年（2008年1月1日至2027年12月31日），每年租金68800元，协议生效后交清第一年租赁费，以后年底交清下二年租赁费；双方不得违约，任意一方违约应赔偿另一方违约金100000元。合同签订后，被告按照合同约定交付原告三年租赁费。2010年12月31日，按约定被告应交付第二个两年租赁费时，被告则一拖再拖，至今未履行交付租赁费的义务。2011年10月，被告停止生产经营，原告多次向被告催要租赁费，被告提出用财产抵债，原告不同意。2011年10月21日，被告委托王年有与原告协商处理租赁事宜，并签订了一份协议，约定被告应支付原告租赁费及损失共计200000元。但被告仍未按协议约定履行，既不交付租赁费也不给原告腾清厂房、场地。截止2012年6月，被告共欠原告租赁费103212元。因此，请求依法解除原、被告签订的租赁合同，责令被告将其纸厂内的财产腾清，支付原告租赁费103212元、违约金100000元，赔偿原告损失80000元，并由被告承担本案诉讼费用。

被告王新有辩称，一、原、被告之间不存在租赁合同关系。双方于2007年8月29日签订了租赁协议属实，但在2008年8月30日经双方同意，原告将租赁物又租赁给温县盛源建筑辅料有限公司，并与该公司签订了租赁合同。至此，原、被告之间的租赁关系解除，双方不存在租赁合同关系。二、原告出租集体所有土地，违反了法律强制性规定，租赁合同无效。三、原告所诉既无合同依据，也违反法律强制性规定，其诉讼请求均不成立。原告要求解除租赁关系的诉讼请求，要求被告承担违约责任的诉讼请求都必须建立在确实存在租赁合同关系的基础上，原、被告签订的租赁协议在2008年8月30日已解除，温县盛源建筑辅料有限公司与被告在法律上都是独立的民事主体和诉讼主体。租赁协议解除时，被告并不是温县盛源建筑辅料有限公司的股东和法定代表人。原告在双方解除租赁协议多年之后，起诉被告解除租赁关系，要求被告承担违约责任，已经没有合同依据，违反合同法第91条第2项的规定。被告给王年有出具的委托书没有具体的事项和具体的权利，参照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼若干问题的意见》第69条，原告与王年有签订的协议对被告不具有约束力。综上所述，原告行使出租权利，必须证明其对租赁物有合法所有权权或使用权，原告对租赁物既无所有权也无使用权，原告的请求没有法律意义上的请求权基础。为此，请求依法驳回原告的诉讼请求。

根据原被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点如下：1、原、被告签订的租赁协议是否有效；2、该租赁协议双方是否已经解除；3、原告的诉讼请求能否支持。

原告针对争议焦点，提供的证据及被告的质证意见：

第一组：１、1999年12月31日租赁合同一份；2、王前进出具的证明一份；3、原、被告签订的租赁协议一份，证明王前进将其与徐堡西街村委会签订的租赁合同转让给原告，原告享有租赁财产的使用权及合同约定的权利。原、被告签订的租赁协议合法有效，合同约定年租金68800元及违约金100000元的事实。

第二组：1、温县盛源建筑辅料有限公司工商登记档案资料一份；2、2008年8月31日温县青峰机械有限公司与被告王新有签订的租赁合同一份，证明原告与温县盛源建筑辅料有限公司签订的租赁协议是虚假协议，原告为了配合被告办理公司登记手续才写的协议，当天王新龙共打印了三份协议，原告并未与被告解除租赁合同。

第三组：1、2011年10月21日被告给王年有出具的委托书一份；2、2011年10月24日原告与王年有签订的协议书一份；3、证人王年有庭审证言，证明原、被告之间存在租赁合同关系，温县盛源建筑辅料有限公司停产后，被告委托王年有处理公司财产，解决所欠原告租赁费的事宜。被告未按原告与王年有签订的协议履行支付租赁费的事实。

证人王年有当庭陈述的主要内容为：王新有委托我处理厂里的财产，把款和厂门钥匙交给王中有，当时厂里已经停产。2011年10月24日我与王中有经过协商签订了协议，协议一共二份，我给王新有一份。因价格低卖不够应给王中有的款，所以财产没有卖，款也没有给王中有，协议也没有履行，后来我有事没再管，厂门钥匙王中有不要，一直由我拿着。

被告对原告提供的第一组证据的真实性无异议，对合法性提出异议。质证认为，租赁合同违反土地管理法的规定，应属无效合同。对第二组1号证据无异议，对2证据的真实性有异议，认为协议上王新有的签名不是被告书写。对第三组1号证据的真实性无异议，对2号证据及证人王年有的庭审陈述有异议，质证认为，被告未见过原告与王年有签订的协议书，证人王年有没有将其与原告签订的协议书让被告看过，王年有给被告说已经将事情办好，没有给被告说原告不要钥匙。

被告针对争议焦点，提供的证据及原告的质证意见：

1、2008年8月30日原告与温县盛源建筑辅料有限公司签订的租赁协议一份；2、原告出具的收款条一张；3、证人王新龙的庭审证言，证明原告与温县盛源建筑辅料有限公司签订的租赁协议后，原、被告所签订的租赁协议已经解除的事实。

证人王新龙当庭陈述的主要内容为：我与被告王新有是兄弟关系，我原是温县盛源建筑辅料有限公司的法定代表人，公司是2010年8月成立，公司股东有我、王新有、王秀青，公司经营场所是王新有租赁王中有的，因我将租赁协议丢了，又与王中有补签了一份租赁合同。2010年8月公司在办理登记时，我代表公司与王中有签订了两份租赁合同，一份是工商登记档案中的租赁合同，一份是原告提供的租赁合同，这两份租赁合同都是用于办理登记手续，租赁合同的落款时间均是2008年8月30日，但实际书写时间为2010年8月份左右。被告提供的租赁协议书写时间是2010年年底，因双方将原签订的租赁协议丢了，才补签的租赁协议，协议落款时间是2008年8月30日，并将租赁期限变更为10年。后我将股权转给王新有，公司法人代表也更换为王新有 。

原告对被告提供的1号证据的真实性、合法性有异议，对2号证据的真实性无异议，对证明指向有异议。质证认为，温县盛源建筑辅料有限公司在2008年8月30日还未成立，该租赁协议不具有真实性、合法性，收款条不能证明原告与温县盛源建筑辅料有限公司存在租赁合同关系。对证人王新龙的庭审陈述的部分内容有异议，认为证人王新龙不能证明被告提供的租赁合同的真实性，因温县盛源建筑辅料有限公司于2010年8月12日登记成立，公司成立后才有公章。而被告提供的租赁合同上却加盖了公司的公章。从该租赁合同的内容来看，该合同中所写租赁场地的长、宽数、变压器与实际情况不符，租赁合同并未否认原告与被告签订的租赁协议。

事实及 证据的分析与认定：

一、原告针对争议焦点提供了7份书证及证人王年有的庭审证言，被告对原告所举1、2、3号证据的真实性无异议，对合法性提出异议。质证认为，租赁合同违反土地管理法的规定，应属无效合同。本院认为，原告提供的1、2、3号证据能够相互印证，证明王前进经过出租方的同意将租赁合同转让给原告，原告享有原租赁合同的权利，承担合同义务的事实，原告与被告签订租赁合同后，将租赁物转租给被告使用，亦不违反法律法规的规定，本院对原告提供的证据及证明指向予以采信。被告对4号证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。被告对5号证据的真实性有异议，认为协议上王新有的签名不是被告书写。本院认为，5号证据是2008年8月31日温县青峰机械有限公司与被告王新有签订的租赁协议，该协议与温县青峰机械有限公司工商登记档案中的租赁协议相一致，可以证明该协议的用途是为了办理公司登记，并不能证明温县青峰机械有限公司与被告王新有之间存在租赁合同关系，对证据的真实性及上述事实，本院予以采信。被告对6号证据无异议，本院予以采信。被告对7号证据及证人王年有的庭审陈述有异议，认为证人王年有没有将其与原告签订的协议书让被告看过，王年有给被告说已经将事情办好，没有给被告说原告不要钥匙。本院认为，被告对证人陈述的证言虽有异议，但并未能提供相关证据予以佐证，证明证人王年有未将协议书让被告看过的事实，本院对被告的质证意见不予采纳，对证人陈述的事实予以采信。

二、被告针对争议焦点提供了2份书证及证人王新龙的庭审证言。原告对被告提供的1号证据的真实性、合法性有异议。本院认为，被告提供的对2号证据的真实性无异议，对证明指向有异议。质证认为，温县盛源建筑辅料有限公司在2008年8月30日还未成立，该合同不具备真实性、合法性。收款条不能证明原告与温县盛源建筑辅料有限公司存在合同关系。对证人王新龙的庭审陈述的部分内容有异议，认为证人王新龙不能证明被告提供的租赁协议的真实性，因温县盛源建筑辅料有限公司于2010年8月12日登记成立，公司成立后才有公章。而被告提供的租赁合同上确加盖了公司的公章。从该租赁协议的内容来看，该协议中所写租赁场地的长宽数、变压器与实际情况不符，且协议中亦未载明原告与被告签订的租赁合同解除的内容。本院认为，原告对被告提供的租赁协议的真实性无异议。该协议是原告与温县盛源建筑辅料有限公司所签，合同落款时间虽为2008年8月30日，但租赁协议上加盖有公司公章，结合证人王新龙的陈述“该协议签订时间为2010年12月，温县盛源建筑辅料有限公司登记成立时间2010年8月12日”及协议所载明的“租赁期限为10年”的内容及原告提供的两份租赁合同上所载明的出租方为温县青峰机械有限公司，说明该两份租赁合同是为了工商登记而签定，同时证明原告在温县盛源建筑辅料有限公司2010年8月成立后，又与该公司签订了租赁合同的事实。原告的证据不能证明与被告提供的合同系同时签订，用于工商登记的事实，对原告主张的证明指向，本院不予采信。对被告提供的证据，本院予以采信。

根据原、被告的诉辩意见、庭审陈述及证据的分析与认定，本院确认如下案件事实：

1999年12月31日，温县徐堡西街村委会将其所有的原纸厂房屋、场地租赁给王前进使用，并与王前进签订租赁合同一份。合同签订后，经徐堡西街村委会同意，王前进将合同权利、义务转让给其父王中有。2007年8月29日，被告王新有为了筹办公司，经人说合与原告签订了租赁协议一份。协议载明：甲方王中有，乙方王新有，经双方协商将徐堡村西街亢大路北的老纸厂租赁给乙方，现签订协议如下：1、厂区内所有的房屋及水电设施（变压器2台：80KV、200KV各一台）归乙方使用，维护费用由乙方负责，乙方不得将上述设施用于抵押贷款；2、乙方自主经营，独立核算，甲方不得干涉乙方一切经营管理；3、甲方应保证在乙方合法经营情况下，如出现本村村民闹事等行为，由甲方负责解决，造成损失的由甲方全部负责；4、租赁期限20年，每年租金68800元，协议生效后交清一年租赁费，以后年底交清下二年租赁费，租赁期限2008年1月1日至2027年12月31日；5、甲、乙双方不得违约，任意一方违约应赔偿另一方违约金100000元；6、此协议一式三份，甲乙、中人各一份，三方签字后此协议生效。原、被告及中人王清阳在协议上签名。合同生效后，原告按协议约定将租赁物交付被告使用，被告亦按约向原告交付第一年租赁费68800元。之后，被告向原告交纳了2009年度的租赁费。

2010年8月12日，王新龙等人使用被告租赁的厂房开办了温县盛源建筑辅料有限公司，该公司在工商部门登记设立时需经营场所证明，原告以温县青峰机械有限公司的名义与王新有签订了一份租赁合同，因王新有不是公司股东，该合同不能使用。原告又以温县青峰机械有限公司的名义与温县盛源建筑辅料有限公司签订了租赁合同，并在工商部门进行备案。2010年12月，原告与温县盛源建筑辅料有限公司签订了租赁合同，合同载明：甲方王中有，乙方温县盛源建筑辅料有限公司；1、甲方愿把徐堡村西场地（东西长95米，南北宽65米）、厂房、变压器租赁给乙方使用；2、使用时间从2008年1月1日至2018年12月31日止，期限10年。3、乙方按每年的1月1日前交清当年租赁费68800元。4、任意一方不得随意终止合同，如违反合同后果自负。原告在合同上签名，温县盛源建筑辅料有限公司在合同上加盖公章。合同签订后，王新龙交付原告2010年度租赁费68800元，原告给王新龙出具了收款条，载明：今收到王新龙交来款陆万捌千捌百元，2010年12月以前全清。2011年4月，温县盛源建筑辅料有限公司停业，将部分财产从租赁场地搬迁时，原告以被告未支付2011年度租赁费及其存放的财产丢失为由，将纸厂的大门加了一把锁阻止被告搬迁，双方发生纠纷。2011年10月21日，被告王新有为了协商解决双方的纠纷，委托王年有出面处理，并给王年有出具委托书，载明：关于西厂一事，全权委托王年有处理有（关）租赁之事，特此证明，王新有。同年10月24日，原告与王年有经协商签订了协议书，协议书载明：因王辛（新）有租赁西厂中途停止使用一事，经双方如下协议。甲方王中有，乙方王辛（新）有。一、乙方全权委托王年有处理此事，甲方同意委托；二、乙方应补偿甲方损失27万元，经双方协商甲方同意乙方赔偿甲方20万元，不包括水路、电路。三、此协议到2022年10月底，如月底没有赔偿到位，从11月1日开始，每超过一月，乙方应再赔偿甲方租赁费5734元，利息1720元，直到手续清完为止。四、乙方将手续清完后，将电路交于甲方，甲方经验收后，以前问题由乙方负责，以后由甲方负责。五、水路应保持现状不得拆卸，如拆卸应恢复原状。六、关于处理东西偿还款的问题，乙方负责处理油罐、锅炉，款由甲方收取，如甲方收款多余应返还乙方，如不够乙方应补够，如没钱乙方将小车抵押甲方。协商签订后，被告因价格问题未能处理财产，亦未按协议约定的时间支付原告款项。为此，原告诉至本院，请求依法解除原、被告签订的租赁合同，责令被告将其在纸厂内的财产腾清，支付原告租赁费103212元、违约金100000元，赔偿损失80000元。

另查明：2011年3月31日，温县盛源建筑辅料有限公司在工商部门进行股东、法人代表变更登记，股东王新龙将股权转让给被告王新有，公司法人代表变更为王新有。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、关于双方签订的租赁合同的效力问题。虽然原告对涉案的租赁物不享有所有权，但原告依合同取得租赁物的合法使用权。原告将租赁物转租给被告的行为并不违反法律、法规的强制性规定，且原、被告所签租赁合同的内容是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。二、关于租赁合同是否存在终止的问题。被告辩称自原告与温县盛源建筑辅料有限公司签订租赁合同后，原、被告签订的租赁合同即自行终止。本院认为，根据原、被告所签租赁合同载明”乙方自主经营，独立核算，甲方不得干涉乙方一切经营管理；甲方应保证在乙方合法经营情况下，如出现本村村民闹事等行为，由甲方负责解决，造成损失的由甲方全部负责“的内容，证明双方在签订合同时，被告告知原告其所租赁的厂房等财产用于开办企业的事实，而事实上被告确已将租赁原告的财产用于开办温县盛源建筑辅料有限公司。但原告并不知道温县盛源建筑辅料有限公司的股东情况，原告在不知情的情况下，有理由相信温县盛源建筑辅料有限公司是被告开办。且原告与温县盛源建筑辅料有限公司签订租赁协议后，被告王新有并未提出解除双方签订的租赁合同，故原告与温县盛源建筑辅料有限公司签订租赁协议的行为，不能认定原、被告签订的租赁合同业已终止。对被告主张的因原告与盛源公司签订租赁合同后，原、被告之间的合同关系即解除的诉辩意见，本院不予采纳。三、关于原告的诉讼请求能否支持的问题。本院认为，因被告未按租赁合同的约定履行支付租赁费的行为已构成违约，并导致原告的合同目的无法实现，原告请求解除原、被告签订的租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本院予以支持。由于租赁合同的解除，必然产生返还租赁物、支付未付的租赁费的事由，故原告要求被告返还租赁物、支付欠交的租赁费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告应按照租赁合同第一款所载明的租赁物予以返还，租赁费应从2011年1月1日起至被告将租赁财产交付原告之日止，按每年68800元计算，原告要求被告支付租赁费103212元并无不当。被告在租赁期间，为了生产需要在租赁原告的厂房内修建水池、水泥构件及厂房房顶预制板拆除，被告在租赁合同解除后，应承担恢复原状的责任。原告要求被告将修建的水池、水泥构件拆除、恢复原状的请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付拆除建筑物及平整的费用50000元，支付仓库物资损失30000元，没有事实依据，本院不予支持。由于被告未按约定的时间交付租赁费的行为已构成违约，原告要求被告按照租赁合同的约定支付违约金100000元，证据充分理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”。第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，判决如下：

一、解除原告王中有与被告王新有签订的租赁合同；

二、限被告王新有在判决生效后30日内，将租赁原告王中有的房屋、变压器二台（80kv、200kv各一台）、及水、电设施完好交付原告王中有，并将在租赁原告王中有厂房内修建的水池、建筑物予以拆除，将厂房地面予以平整，厂房房顶予以修复，将存放在厂区内的属于被告王新有的财产予以腾清；

三、限被告王新有在判决生效后30日内支付原告王中有租赁费103212元；

四、限被告王新有于判决生效后30日内支付原告王中有违约金100000元；

五、驳回原告王中有的其他诉讼请求。

案件受理费5650元，由被告王新有负担。

如不服本判决，可在判决书收送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审　判　长　王鸿元

                                             审　判　员　张　静　

                                             人民陪审员　王有丰

                                             二○一三年九月二十三日

                                             书　记　员　刘振辉