上诉人田文俊因房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）田文俊，男，1992年10月11日出生，汉族。

委托代理人周新生，河南同立律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）驻马店市龙苑房地产开发有限公司。

法定代表人申少俊，该公司经理。

委托代理人蔡海彬，河南同立律师事务所律师。

上诉人田文俊因房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院(2012)驿民初字第1020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田文俊的委托代理人周新生，被上诉人驻马店市龙苑房地产开发有限公司（以下简称龙苑公司）的法定代表人申少俊及其委托代理人蔡海彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院判决认定，2009年10月1日，田文俊与龙苑公司经协商签订商品房买卖合同一份，约定：1、田文俊购买龙苑公司位于驻马店市乐山路与金雀路交叉口龙苑逸居小区的第1幢09层0904号商品房，建筑面积共138.16平方米，单价为每平方米2560元，总金额353689元整。2、田文俊于2009年10月1日交定金10000元，工程完工交266600元，办理房产证时交完剩余购房款77089元。3、龙苑公司应当在2010年5月30日前，将符合本合同约定的商品房交付田文俊使用。4、田文俊逾期付款的，逾期在60日后，田文俊自本合同规定的应付款期限之第二天起按逾期金额的日万分之一向龙苑公司支付违约金等条款。合同签订之前田文俊于2009年8月9日向龙苑公司支付了100000元。龙苑公司开发的工程于2010年4月26日竣工验收。2010年6月22日龙苑公司将约定的房屋交田文俊入住使用。2010年10月16日，田文俊向龙苑公司支付购房款357000元。以上田文俊共计向龙苑公司交购房款457000元，其中含车库款103311元。原审法院另查明，在合同约定之外，龙苑公司为田文俊购买的该套商品房封闭了前后阳台。龙苑公司所开发小区未成立业主委员会，前期物业由龙苑公司管理。为龙苑逸居小区管理，龙苑公司于2010年9月6日制订了院内车辆管理及物业费收费办法。办法规定：1、物业费按每月0.6元／平米收取（大户为83元／月，小户54元；不包括小车库）。2、2010年6月1日前购房者统一按6月1日起开始收费，6月1日后购房者按购房日期起收取并免一个月费用。3、电动车需要充电的收充电费10元／月。

原审法院认为，2009年10月1日当事人双方签订的商品房买卖合同，是买卖双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定各自履行自己的义务，未按合同约定履行义务的行为系违约行为。龙苑公司请求以合同约定的交房时间2010年5月30日至实际向其交付购房款时间2010年10月16日4.5个月，以田文俊应付购房款357000元，利率按1%计算为准计算，由田文俊支付违约金16065元，请求事实理由不足，应以田文俊实际接收房屋时间2010年6月22日至田文俊实际向龙苑公司交付购房款时间2010年10月16日（114天），合同约定的应付购房款266600元。约定的利率标准按日万分之一计算，为266600元×114天×日1/10000=3039. 24元。关于龙苑公司请求田文俊支付同期未付款的银行利息损失问题，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于阳台封闭费用问题，田文俊对龙苑公司为其封闭阳台的事实无争议，但龙苑公司请求田文俊支付封阳台费6500元及利息，证据不足，不予支持。关于龙苑公司请求田文俊支付物业管理费问题，因龙苑公司开发的小区未成立业主委员会，前期物业由龙苑公司管理，龙苑公司为此公示了物业收费管理办法，依据本案查明的事实及办法规定，龙苑公司请求田文俊支付自2010年5月30日起至2011年8月31日（83元／月×18月=1494元）物业费，计算有误，应自2010年6月22日田文俊接收房屋后一个月开始，免一个月计算至2011年8月31日，为13个月，计款1079元。车库卫物费、车库电费、电动车充电费均应自2010年7月22日至2011年8月31日计算为：13月×10元／月= 130元、5度×13月×0.65元／度=42.25元、13月×10元／月= 130元；楼道维修费70元、装修垃圾清运费50元、门牌费12元，共计1513.25元，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、限田文俊于本判决生效后五日内支付驻马店市龙苑房地产开发有限公司逾期付款违约金、物业费共计4552. 49元。二、驳回驻马店市龙苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，驻马店市龙苑房地产开发有限公司负担50元，田文俊负担375元。

宣判后，田文俊不服，以其已按房屋买卖合同的约定向支付了全部相关费用，不存在欠龙苑公司请求的相关费用的事实为由，向本院提起上诉。

二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，田文俊与龙苑公司签订的房屋买卖合同是双方自愿签订，内容不违反法律禁止性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定的内容履行。田文俊未按合同约定的时间向龙苑公司交付完购房款，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应逾期付款违约金。关于龙苑公司请求的物业管理费问题，因龙苑公司开发的小区未成立业主委员会，前期物业由龙苑公司管理，龙苑公司为此公示了物业收费管理办法，该办法公开施行于全体业主，田文俊应按该收费管理办法向龙苑公司交纳相应物业管理费。田文俊虽上诉称其已按合同约定支付了全部费用，并且提交了一份由龙苑公司于2011年7月18日向其父田明出具的收据，因该收据并不是龙苑公司向田文俊出具，且收据上注明的内容不能证明田文俊与龙苑公司在物业管理费问题上已经结算完毕。综上，田文俊的上诉理由缺乏充分证据证明，不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费420元，由田文俊负担。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长      刘 瑞 霞

                                             审 判 员      李 全 章

                                             审 判 员      于 俊 义

                                             二〇一三年五月十日

                                            书 记 员      王 李 子