上诉人赵志红、赵瑞、赵艳丽因房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）赵志红，女，1966年10月15日出生，汉族。

上诉人（原审被告）赵瑞，女，1975年6月23日出生，汉族。

上诉人（原审第三人）赵艳丽，女，1973年1月24日出生，汉族。

三上诉人的委托代理人王曙光，河南良策律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）杜鹏，男，1979年1月5日出生，汉族。

委托代理人李威亚，河南华珠律师事务所律师。

原审被告赵俊伟，又名赵志军，男，1975年6月23日出生，汉族。

上诉人赵志红、赵瑞、赵艳丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服遂平县人民法院（2012）遂民二初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵志红、赵瑞、赵艳丽及其委托代理人王曙光，被上诉人杜鹏及其委托代理人李威亚，原审被告赵俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，赵俊伟、赵志红、赵瑞及赵艳丽的父亲赵学迁于1996年去世，母亲徐英兰于2005年去世。其父母去世后遗留的位于新蔡县古吕镇人民街法院家属院的一处房地产有赵俊伟实际居住。2010年12月13日，杜鹏与赵俊伟签订协议书一份。协议约定：1、经双方协商，赵俊伟将其一处房地产（位于北菜园法院家属院，东至路，西至李长征，南至夹道，北至杨乐影，东西横长10.15米，南北长14.4米）以21.9万元的价格卖给杜鹏，住宅和地皮以现金购买，现款两清，空口无凭，立字为据。2、赵俊伟在出卖住宅和地皮之前，保证本住宅无争议，如出现国有房产证曾贷款、抵押及重卖等现象，由赵俊伟承担一切责任。3、杜鹏购买住宅和地皮后，房产证权归杜鹏所有，在国有房产证未办理过户之前，如出现不正当行为（如贷款、抵押等），有杜鹏承担一切责任，双方达成协议后，永无纠缠。协议签订后的当日，杜鹏付给赵俊伟购房款20万元（其中l万元为过户费用），2011年3月11日、6月24日又分别付给赵俊伟购房款4000元、6000元。协议签订后的2011年1月26日，赵志红、赵瑞在协议书上签名，对该房屋买卖协议进行了追认。2011年2月23日，该买卖房屋的所有权已转移给杜鹏所有，即该房产的所有权人为现在的杜鹏。房屋买卖协议签订至今，该涉案房产仍被赵俊伟占有使用，没有交付杜鹏。

原审法院认为，本案涉案房地产系赵学迁、徐英兰的遗产。该遗产在其继承人未明确表示放弃继承的情况下，应为其继承人即本案的赵俊伟、赵志红、赵瑞及赵艳丽共同所有。赵俊伟以个人名义与杜鹏签订的房屋买卖协议，后来经过了继承人即本案的赵志红、赵瑞的签字认可，符合《中华人民共和国物权法》第九十七条中“处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意”的规定，且杜鹏在买受该房地产时，赵俊伟没有明确告知其该房地产系其姐弟四人共有，即受让该房地产时，杜鹏是善意的。签订协议后，杜鹏支付了合理的对价，取得了房屋所有权证书，因此该房屋买卖符合善意取得的条件，双方所签协议应为有效协议。赵俊伟辩称出卖该房地产没有征得其他继承人同意的辩解理由，不能成立，不予采信。赵志红、赵瑞辩称买卖协议无效，未提供反证予以证明，抗辩理由不充分，不予采信。赵艳丽辩称杜鹏起诉前不知道该买卖协议，所签买卖协议侵犯了其合法权益，应为无效协议的辩解理由，原审法院认为其没有在协议书上签名，不能认为其同意出卖该涉案房地产，双方签订的房屋买卖协议侵犯了其合法权益，但其没有签字同意的后果并不能导致该买卖协议无效，因此其抗辩理由不成立，不予支持。赵艳丽可以向赵俊伟等另行主张权利以维护自己的合法权益。赵俊伟、赵志红、赵瑞及赵艳丽辩称杜鹏所持房屋所有权证系骗取变更登记所得，不具有合法性，原审法院认为登记是否具有合法性，不是本案民事案件审理的范围，不予审理。综上，双方所签房屋买卖协议有效，赵俊伟在收取购房款后未及时交付房屋是引起本案纠纷的原因，应承担本案纠纷的全部责任。原审法院判决：杜鹏与赵俊伟于2010年12月13日签订的房屋买卖协议有效，赵俊伟、赵志红、赵瑞和赵艳丽于本判决生效之日起十日内将房屋交付杜鹏。 案件受理费100元，由赵俊伟负担。

宣判后，赵志红、赵瑞、赵艳丽不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉称，本案应定为侵权案件，不应定为合同纠纷；其已提起行政诉讼，本案应中止审理；协议上“赵志红”三个字系赵俊伟代签，原审适用法律错误。请求撤销原判，中止审理。

杜鹏答辩称，原审定为合同纠纷正确，上诉人要求中止审理缺乏事实依据和法律依据，协议上“赵志红”三个字系赵志红让赵俊伟代签的，指印系赵志红丈夫摁的指印，其善意取得的房屋应当依法保护，原审适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。

赵俊伟辩称，涉案房屋系其父母的遗产，杜鹏知道此房不属于其自己的，房屋买卖协议应无效。

经审理查明，除双方协议上“赵志红”三个字系赵俊伟代签外，二审查明的其余事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，本案涉案房地产系赵学迁、徐英兰的遗产。该遗产应由其继承人赵俊伟、赵志红、赵瑞及赵艳丽共同所有。赵俊伟以个人名义与杜鹏签订的房屋买卖协议，之后经过赵志红、赵瑞的摁印签字认可，符合《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意”的规定，杜鹏在买受该房地产时，赵俊伟在该房屋居住，且赵俊伟没有明确告知其该房地产系其姐弟四人共有，即受让该房地产时，杜鹏是善意的。双方签订协议后，杜鹏支付了合理的对价，并取得了房屋所有权证书，因此该房屋买卖符合善意取得的条件，双方所签协议应为有效协议。关于赵志红、赵瑞、赵艳丽上诉称，本案不应定为合同纠纷的问题，本案基于房屋买卖合同提起的诉讼，原审将本案定为房屋买卖合同纠纷并无不妥。关于赵志红、赵瑞、赵艳丽上诉称其已提起行政诉讼，本案应中止审理的问题，因赵志红、赵瑞、赵艳丽以行政案件起诉新蔡县人民政府和第三人杜鹏一案，行政案件已中止审理，等待本案的处理结果，本案不应再中止诉讼。关于赵志红、赵瑞、赵艳丽上诉称协议上“赵志红”三个字系赵俊伟所写的问题，对赵俊伟代赵志红签字的事实，双方认可，但杜鹏称指印系赵志红的丈夫所摁的指印，对此，赵志红未提出异议，故应认定赵志红知道赵俊伟代其签字。关于赵艳丽称杜鹏所签买卖协议侵犯了其合法权益，应为无效协议的问题，其没有签字同意并不能导致该买卖协议无效的后果，赵艳丽可以向赵俊伟等另行主张权利。综上，上诉人赵志红、赵瑞、赵艳丽的上诉理由不足，不予支持。原审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人赵志红、赵瑞、赵艳丽负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长    刘瑞霞

                                             审  判  员    张怀珍

                                             审  判  员    王社军

                                             二〇一三年五月十五日

                                             书  记  员    王真真