上诉人罗明月因房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）罗明月，男，1973年10月20日出生，回族。

委托代理人崔豪，河南明信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）河南省正阳县食品总厂。

法定代表人李士英，该厂厂长。

委托代理人杨伟新，正阳县法律服务中心工作人员。

上诉人罗明月因房屋租赁合同纠纷一案，不服正阳县人民法院（2012）正民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗明月及其委托代理人崔豪、被上诉人河南省正阳县食品总厂的委托代理人杨伟新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院判决认定，2008年12月20日，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订房屋租赁协议一份，合同约定：一、租赁的房屋数量为原饴糖厂车间一栋（十间）、原饴糖厂仓库四间、化验室一间半，以及目前经改造形成的酸碱院一处；二、租赁价格为每年壹万元，每年元月1日预付上半年房费，6月1日预付下半年房费原告不得无故拖欠，否则，被告有权终止协议，由此造成的损失有原告承担。三、乙方应守法经营，安全生产，水、电及其他费用乙方自行处理，排水和垃圾处理自行完善。四、甲方有义务为乙方提供水源、电源、排水通道及人员车辆进出的方便通道。五、如房屋需改造，应由甲、乙双方协商，租赁结束后，改造部分不得作价。六、经双方同意，如停车场解散或饴糖车间南至井泵房空地（现停车位）闲置时，乙方可在此位置拉一处院，具体为从原饴糖车间东墙直向南十米处。七、租赁期间房屋维修由乙方负责解决。八、租赁期限从2009年元月1日至2029年12月31日止，如在合同履行期间，发生房屋和土地使用权转让，甲方应及时通知乙方，并且乙方享有转让优先权。九、甲、乙双方不得无故终止合同，如由此引起纠纷将依照《合同法》相关条款追究责任方。十、所有甲方、乙方房屋租赁协议以此份协议为主。十一、本协议一式两份，签字盖章即生效。签订该协议签订后，原告一直按合同履行至2011年5月31日。2011年6月份，原告认为其多次到被告办公室交纳房租费，因被告食品厂领导换届，办公室无人，又找不到领导，致使原告无法按期交纳房租费。被告认为原告没有按照合同的约定按期交纳租赁费，于2011年5月31日向原告发出解除房屋租赁合同通知，并让原告在两个月内交付租赁物。为此，双方成讼。另查明：由于租赁房屋系七十年代的建筑物，庭审中被告提供一份房屋安全鉴定报告，该报告的鉴定结论是租赁物系D级危险房屋，应停止使用，立即撤除或翻建。原告对该报告不服，又申请重新鉴定，驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所的鉴定意见认为租赁物系C级危险房屋，须加固、整修。

原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，因此，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。双方在履行合同的过程中，由于租赁物存在危险，已危及人身及财产安全，丧失了作为房屋的使用价值；根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，出租人提供的租赁物不能危及承租人的安全或健康，并符合承租人租赁该房屋的用途，由于租赁物被鉴定为危险房屋，根据情势变更原则，租赁物非因原被告双方的原因而无法继续履行，被告再将该房屋租赁给原告使用，也是自己财产存在隐患对原告的人身和财产侵害的放任行为。因此，被告反诉要求解除租赁合同，是对原告人身和财产安全负责，符合法律规定，予以支持。原告认为虽然租赁物系C级危险房屋，但加固、整修后，仍可以使用，由于该租赁房屋系七十年代的建筑物，结合本案租赁物的现状及法院的现场查看，已经没有加固、整修的价值，从安全角度考虑，对原告要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。原审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）罗明月的诉讼请求；二、限原告（反诉被告）罗明月于本判决生效后十日内将双方签订租赁合同载明的租赁物交付给被告（反诉原告）河南省正阳县食品总厂。诉讼费100元，反诉费100元，由原告承担。

宣判后，罗明月不服，其以房屋经鉴定，系C级房屋，可加固、整修，一审法院适用情势变更原则，判决解除租赁合同，程序违法为由，提起上诉。请求撤销原判，依法改判。    

被上诉人河南省正阳县食品总厂辩称，房屋已失去维修意义，上诉人罗明月违约，被上诉人已书面解除双方租赁合同。请求驳回上诉，维持原判。

二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，双方当事人因房屋租赁合同发生纠纷，双方争议的焦点是房屋租赁合同应否解除。因该房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。从原审法院查明的事实看，该租赁物被鉴定为危险房屋，双方仅就房屋维修进行了约定，但就加固、整修事项没有明确约定，从安全生产的角度考虑，该房屋不宜继续使用。河南省正阳县食品总厂以书面形式通知罗明月解除合同，给予罗明月合理的腾房期限。故，罗明月的上诉理由不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人罗明月负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  文 德 群

                                             审  判  员  丁    辉

                                             审  判  员  廖 化 宇

                                             二〇一三年八月三十日

                                             书  记  员  董 永 通