李泉诉被告河南天达实业发展有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告李泉，女，1973年2月25日出生。

委托代理人贾其峰、李波，河南国基律师事务所律师。

被告河南天达实业发展有限公司。住所地：郑州市东太康路50号。

法定代表人刘柱，总经理。

委托代理人杨茗杰，男，该公司法律顾问。

原告李泉诉被告河南天达实业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李波，被告的委托代理人杨茗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2008年7月22日签订光彩市场营业房及商铺使用权转让合同。合同约定被告将光彩市场三层西区1排3号转让给原告从事经营使用，转让期限从2008年9月1日起至2015年1月31日止，使用权转让费133000元，同时收取原告押金5000元。合同签订后，原告依约履行义务。由于被告原因，致使市场不符合要求，一直处于停业状态，双方合同一直未实际履行。由于被告未向原告提供达到经营条件的商铺，已构成根本违约。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的营业房及商铺使用权转让合同；2、被告返还原告使用权转让费133000元、押金5000元，共计138000元及支付利息（从起诉之日起至上述款项给付完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付）；3、被告按照合同金额的1%向原告支付违约金1330元；4、被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称：1、原告要求解除与被告签订的商铺使用权转让合同，没有道理。双方合同签订后，被告按合同约定按时向原告交房，是原告违约在先，不按合同约定正常营业至今。2、原告要求被告返还租金，没有道理。原告租赁被告的商铺，合同签订后，被告按合同约定交付了商铺，原告自己投资后不开门经营，是原告自己原因造成损失，被告并不存在违约行为。商场2008年开业至今一直开门正常经营。原告的商铺被告并没有占用，随时可进场经营。由于原告原因，也给被告造成损失，每天水、电、空调、保洁、保安等物业服务，就是有一户营业，被告也要保证服务。原告自租赁被告商铺至今未向被告交纳任何物业费用，这些费用都是被告承担。3、原告要求被告返还押金，没有依据。双方合同约定，合同到期，没有违反商场管理，没有欠费，押金退还。现在双方合同还没有到期，不存在押金退还问题。4、原告要求被告支付违约金，没有法律依据。根据双方合同约定，原告违约在先，被告并没有违约行为。

经审理查明，2008年7月22日，原、被告签订《光彩营业房及商铺使用权转让合同》一份，合同约定：被告将自已所属的光彩市场三层西区1排3号营业房或商铺使用权转让给原告从事服装、服饰等经营使用，营业房或商铺使用权转让期限6年5个月，自2008年9月1日起至2015年1月31日止。使用权转让费共计壹拾叁万叁仟元（小写133000元），原告应当在合同签订之日一次性支付被告。合同签订时，原告向被告交付水电和公共设施安全保证金0.5万元。合同期满时，原告如有应予承担违约责任的行为，或有拖欠被告水、电、物业以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为，被告在扣除有关费用后，余额退还原告。被告保证原告的正常经营秩序，为原告提供良好的经营环境。被告负责提供空调、公共空间的卫生、安保等服务。被告负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其它附属设施的检查和维修。营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由原告负责。原告享有营业房及商铺以内范围内的经营使用权，服从市场物业的统一安排和管理。违约方按照合同总额的1%承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失。合同签订之前即2007年3月30日、2007年4月5日原告共向被告交付了133000元。合同签订当日，原告向被告交付押金5000元。被告也于2008年7月将上述商铺交与原告。由于原告认为被告提供的商铺不具备经营条件，被告将同一商铺同时出租给两家以上商户，造成合同始终无法履行。原告提起诉讼，要求解除合同、被告承担违约责任。

在诉讼过程中，原告提供电视台视频光盘，显示该商场三层部分商户反映生意冷清，几个月卖不出一件衣服。2012年6月，被告将商场三楼封起来。视频中显示，通向三层的楼梯卷闸门关闭，电梯关闭。原告提供的视频光盘还显示，有业主侯女士发映被告未经其同意将其商铺转租给他人。被告认为视频光盘中显示的人物不是原告，与原告无关，不能证明被告对原告所租用的商铺有转租行为。

另，除本案诉讼外，光彩市场其他部分商户也与被告产生纠纷，并在本院进行诉讼。

上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。

本院认为，原、被告之间签订的《光彩营业房及商铺使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约向被告支付了商铺使用权转让费和押金，被告也向原告交付了商铺。在合同履行期间，原告商铺所在的三楼客源少，生意冷清，这是原告应自行承担的经营风险。被告在合同履行期间亦存在关闭步梯通道，关闭电梯的行为。根据河南卫视民生频道视频，被告从2012年6月将通往三楼的楼梯卷闸门关闭，电梯关闭，被告的行为违反了合同约定，影响了原告正常经营，致使原告不能实现合同目的，原告要求解除与被告签订《光彩营业房及商铺使用权转让合同》，证据充分，理由正当，本院予以支持。原告向被告支付了2008年9月1日至2015年1月31日期间的使用权转让费133000元，根据原告提供的证据能有效证明被告关闭通向三楼电梯的时间为2012年6月，至此原告确实无法经营，故被告应退还原告2012年6月至2015年1月三十二个月的使用权转让费55272元（133000元÷77月×32月），原告要求被告退还全部使用权转让费及利息的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。由于被告的违约行为造成合同解除，合同解除后原告可以要求被告返还押金，被告亦应当返还，故本院对原告要求被告返还押金5000元的诉讼请求予以支持。合同约定违约方按照合同总额的1%承担违约责任，被告违约应当按合同约定支付原告违约金，故对原告要求被告支付违约金1330元的诉讼请求，本院予以支持。原告诉称被告将其商铺同时出租给两家以上商户，因其提交的证据不能证明其承租的商铺被被告转租，故本院不予采信。关于被告的辩称，由于被告关闭步梯通道，关闭电梯的行为造成合同无法履行，原告要求解除合同有事实及法律依据。被告违约应依法退还其不能履行期间的转让费并按合同约定支付违约金。合同解除的原因在于被告，合同提前解除后，被告亦应当返还原告押金。故被告的辩称意见，理由不当，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告李泉、被告河南天达实业发展有限公司签订的《光彩营业房及商铺使用权转让合同》。

二、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告李泉使用权转让费55272元、押金5000元；支付原告李泉违约金1330元。

三、驳回原告李泉的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3187元，由被告河南天达实业发展有限公司负担1409元，由原告李泉负担1778元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  陈  峥

                                             人民陪审员  谷玉仁

                                             人民陪审员  韩百令

                                             二○一三年九月二十四日

                                             书  记  员  吕爱莉