吴春有诉王建明房屋租赁合同纠纷一案

原告吴春有，男，汉族，1977年3月13日生。

委托代理人成爱武，男，汉族，1974年4月5日生。

被告王建明，男，汉族，1965年7月10日生。

委托代理人杜素军，男。代理权限为一般代理。

原告吴春有诉被告王建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月31日公开开庭进行了审理。原告吴春有的委托代理人成爱武、被告王建明的委托代理人杜素军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2013年4月17日，原、被告签订房屋租赁合同一份，被告将位于春雷路与汤河街交汇处东南角原春雷剧院租赁给原告经营使用。租赁期限为6年，自2013年5月17日至2019年5月18日。同日被告收取原告第一年的租金123000元。2013年4月18日，该租赁房屋所有权人鹤壁市山城区陈家湾村民委员会以与被告发生纠纷，转租未经其书面同意为由，拒绝原告使用房屋。后经原告查明被告根本没有房屋的转租权。故此诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同。2、判令被告返还原告租金123000元。

被告辩称：对原、被告签订租赁合同的事实无异议。但原、被告签订的租赁合同是在双方自愿的基础上签订的，符合法律规定，是有效合同，故原告的诉求没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告的诉辩主张，本院归纳双方当事人无争议的事实为：

2013年4月17日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，被告将位于鹤壁市山城区春雷路与汤河街交汇处东南角原春雷剧院租赁给原告经营使用。约定租赁期限为2013年5月17日至2019年5月18日，签订合同当日，原告向被告交纳了第一年的租金123000元。

对上述双方当事人无争议的案件事实，本院予以确认。

根据原、被告的诉辩主张，本院归纳双方当事人的争议焦点为：原告要求解除合同及返还租金的请求是否符合法律规定。

针对争议焦点，原告向本院提交了下列证据：

1、原、被告于2013年4月17日签订的房屋租赁合同一份。

2、落款时间为2013年4月17日的收据一份。

3、2013年4月18日该租赁房屋所有权人鹤壁市山城区陈家湾村民委员会的通告一份。证明该村委会不同意将房屋租赁给原告。

4、鹤壁市山城区陈家湾村民委员会与案外人陈英子签订的房屋租赁合同一份。证明该租赁房屋系鹤壁市山城区陈家湾村民委员会与陈英子签订的租赁标的物，被告未取得该房屋的使用权，无权与原告签订租赁合同。

经庭审质证，被告对原告提交的对证据1、2均无无异议。对原告提交的证据3有异议，认为在原告接到该通知的时候，该租赁房屋并不在鹤壁市山城区陈家湾村民委员会的控制之下，该房屋当时的实际控制人是陈英子，当时是陈英子租赁的该房屋，故鹤壁市山城区陈家湾村民委员会无权发放该通知，该证据与本案不具有关联性。对原告提交的证据4的真实性无异议，从该证据可以印证其对证据3的质证意见，即证据3发放的时候，该房屋还是陈英子进行租赁的。

针对争议焦点，被告向本院提交了下列证据：

1、原、被告于2013年4月17日签订的房屋租赁合同一份。予以证明原、被告签订的房屋合同合法有效，双方应当履行。

2、鹤壁市山城区陈家湾村民委员会与陈英子签订的租赁合同一份。合同租赁期限为2004年10月1日到2019年的9月30日止。予以证明在上述时间内该房屋由陈英子处置，鹤壁市山城区陈家湾村民委员会无权处置房屋。

3、陈英子（陈合英）出具的证明一份。予以证明被告有权使用该房屋。

经庭审质证，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但该证据不能证明被告已将合同上约定的租赁房屋交付给原告使用，不能证明该租赁合同已实际履行。对被告提交的证据2的真实性无异议。其认为该证据与鹤壁市山城区陈家湾村民委员会的通告可以相互印证，证明鹤壁市山城区陈家湾村民委员会不同意陈英子将房屋转租。对证据3的真实性有异议，认为该证明无法证明鹤壁市山城区陈家湾村民委员会同意其对外转租。

本院认为：原告提交的证据1、2、4来源合法，客观真实，且被告对其均无异议，故本院依法予以确认上述证据的证明力。原告提交的证据3系鹤壁市山城区陈家湾村民委员会就其所有的房屋对外发表的通告，该证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认其证明力。被告提交的证据1、2与原告提交的证据1、4系同一内容证据，故本院依法对该两组证据的真实性予以确认。被告提交的证据3系证人证言，结合被告提交的证据1、2可以看出，在被告将房屋转租给原告时，该租赁的房屋系陈英子从鹤壁市山城区陈家湾村民委员会租得，故对陈英子证明其将该租赁房屋转租给王建明的证人证言的真实性可以认定，故本院依法予以确认该证据的证明力。

为查明案情，本院依职权从本院调取（2013）山民初字第307号民事调解书一份。

经庭审质证，原、被告对该调解书均无异议。

本院认为：本院依职权调取的该调解书系本院依法生效法律文书，且原、被告对其均无异议，故本院依法予以确认其证明力。

根据法庭调查，依据上述有效证据，本院还确认以下案件事实：

原、被告约定所租赁的房屋即鹤壁市山城区春雷路与汤河街交汇处东南角原春雷剧院的房屋所有人为鹤壁市山城区陈家湾村民委员会。该房屋由鹤壁市山城区陈家湾村民委员会出租给陈英子，租赁期限自2004年10月1日至2019年9月30日。陈英子于2013年2月份将该房屋转租给被告王建明。原、被告于2013年4月17日签订房屋租赁合同后，原告于2013年4月18日收到鹤壁市山城区陈家湾村民委员会的通告，被告知其承租的房屋所有权人鹤壁市山城区陈家湾村民委员会与房屋的承租人因租赁发生纠纷，鹤壁市山城区陈家湾村民委员会不再向外租赁其房屋。经本院调解，2013年6月6日，鹤壁市山城区陈家湾村民委员会与陈合英解除双方的租赁合同。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，被告王建明将从陈英子处租赁的位于鹤壁市山城区春雷路与汤河街交汇处东南角原春雷剧院的房屋转租给原告使用，该房屋又系陈合英从鹤壁市山城区陈家湾村民委员会处租得，鹤壁市山城区陈家湾村民委员会与陈英子于2013年6月6日解除租赁合同，同时，鹤壁市山城区陈家湾村民委员会告知原告不再对外租赁该房屋，故致使原、被告签订的房屋租赁合同无法履行，不能实现租赁合同的目的，故原告要求与被告解除房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。原、被告之间签订房屋租赁合同的租赁期间为2013年5月17日至2019年5月18日，原告已向被告交付第一年的房租123000元，根据日常生活经验，原告应于2013年5月17日使用占有该房屋，故自2013年5月17日至2013年6月6日租赁合同解除之日，原告应按照每日租金341.67元（123000元/年÷12月/年÷30天/月＝341.67元）支付被告租赁费，原告应支付被告租赁费341.67元/天×21天＝7175.07元，故被告应返还原告租赁费123000元-7175.07元＝115824.93元。故原告要求被告返还租赁费115824.93元的该合理部分诉请本院予以支持，超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。

经调解无效，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告吴春有与被告王建明于2013年4月17日签订的房屋租赁合同；

二、被告王建明于本判决生效后十日内返还原告吴春有租金115824.93元；

三、驳回原告吴春有的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2760元，由原告吴春有负担161元，由被告王建明负担2599元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向河南省鹤壁市中级人民法院提起上诉。上诉状应通过本院提出，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本。

                                               审  判  长   马保军

                                               人民陪审员   张洪霞

                                               人民陪审员   李军艳

                                               二〇一三年九月二十二日

                                               书  记  员   唐  建