侯建茹诉时培军房屋租赁合同纠纷一案

原告侯建茹，女，汉族，1984年10月1日生。

被告时培军，男，汉族，1970年11月24日生。

原告侯建茹诉被告时培军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月24日公开开庭进行了审理。原告侯建茹、被告时培军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年11月22日，被告将位于鹤壁市山城区红旗街中段、四完小东门面房一间转让给原告，被告称其拥有该房屋的转让权，并保证若有第三方来收房租或房屋，原告的一切经济损失由被告承担。合同签订后，原告依约定支付了22000元的转让费和6500元的租赁费。2011年初，鹤壁市政协声称该房屋归政协所有，要求原告退还租赁房屋。后经法院依法裁判，认定被告不具有转让权，判决原告将房屋归还政协。综上所述，原告认为，被告是在欺诈的情况下骗取原告签订的房屋租赁合同，原告多次要求被告退还已经支付的转让费和租赁费，但被告一直避而不见。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、认定原、被告双方于2010年11月22日签订的房屋租赁合同无效。2、被告赔偿原告转让费22000元、房屋租金6500元、精神损害抚慰金3000元，以上共计31500元。3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称：2010年11月份，原告从被告处租赁的房屋，原、被告约定，22000元是转让装修费用，6500元是租金。2011年3月到期后，原告再未向我缴纳房租。我不应返还原告任何费用。

根据原、被告的诉辩主张，本院归纳双方当事人无争议的事实为：

2010年11月22日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，被告将位于山城区红旗街中段、四完小东门面房一间（东头紧邻高门台）出租给原告使用。合同约定租赁期限为2010年12月1日至2013年12月31日。房屋租金为每月1500元。合同签订后，原告支付被告房屋转让费22000元和房屋租赁费6500元。

对上述双方当事人无争议的案件事实，本院予以确认。

根据原、被告的诉辩主张，本院归纳双方当事人的争议焦点为：原告各项诉讼请求是否符合法律规定。

针对争议焦点，原告向本院提交了下列证据：

1、2010年11月22日原、被告签订的房屋租赁合同一份。

被告出具的收到条两份，落款均为2010年12月份。

（2012）山民初字第164号民事判决书一份、（2012）鹤民三终字第69号民事判决书一份。

经庭审质证，被告对证据1、3均无异议。对证据2的真实性无异议，但认为22000元收到条的金额中已包含6500元的租金，认为其共收到了原告22000元，6500元的租金收到条是后来其给原告补的条。

针对争议焦点，被告向本院提交了下列证据：

被告向梁素辰交纳房屋租赁费收到条一份，落款时间为2010年9月20日。

李志凯收到条一份，证明被告的装修费用。

经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2均有异议。认为在签订租赁合同时被告未向其出示证据1，同时认为证据2仅仅是一份收据，无法证明被告的装修损失。

本院认为：原告提交的证据1、3来源合法，客观真实，且被告对其均无异议，故本院依法予以确认上述证据的证明力。原告提交的证据2系被告收到原告向其交纳的租金及转让费后向原告出具的收到条，被告虽辩称金额为22000元的收到条的款项已包含金额为6500元的收到条的款项，但其并未提出证据予以证明，且被告对该两份收到条的真实性均无异议，故本院对原告提交的证据2的证明力予以确认。被告提交的证据1系被告向梁素辰交纳房租的证明，该证据来源合法、客观真实，本院对其证明力予以确认。被告提交的证据2系证人证言，按照法律规定，证人应当出庭作证，接受双方当事人质询，被告未申请证人出庭作证，仅仅提交了证人证言，原告又有异议，故本院依法不予确认该证据的证明力

根据法庭调查，依据上述有效证据，本院还确认以下案件事实：

位于鹤壁市山城区红旗街中段、四完小东（东头紧邻高门台）的门面房一间系中国人民政治协商会议鹤壁市委员会办公室出租给梁素辰使用，后梁素辰将该房屋转租给被告（被告以贾彦芳的名义租得该房屋）。被告实际从梁素辰处租赁该房屋的期限截止到2011年3底。原告向被告交纳房租的期限至2011年3月31日，共交纳房租6500元。2011年3月31日前原告正常使用涉诉房屋。梁素辰与中国人民政治协商会议鹤壁市委员会办公室于2011年5月17日解除租赁合同。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。转租合同是以原租赁合同为基础的，转租人只能在原租赁期限内转租房屋，超出原租赁期限的部分无效。合同部分无效的不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，被告实际从梁素辰处租赁涉诉房屋的期限截止到2011年3月31日，而其将涉诉房屋转租于原告时约定的期限为2010年12月1日至2013年12月31日，故超过其原租赁期限的部分即自2011年4月1日至2013年12月31日的部分无效，在其租赁期限内将涉诉房屋转租给原告即2010年12月1日至2011年3月31日的部分有效。故原告要求认定其与被告签订的租赁合同无效的诉讼请求本院部分予以支持。

原、被告庭审中均认可原告向被告交纳的6500元租金是截止到2011年3月31日的租金，该期限内的合同为有效合同，原告在该期限内租赁使用了涉诉房屋，故原告要求被告返还租赁费6500元的诉讼请求本院不予支持。

自然人因生命权、健康权、身体权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、人格尊严权、人身自由权受到非法侵害，自然人可以主张精神损害赔偿，或违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益的受害人可以主张精神损害赔偿，本案为房屋租赁合同纠纷，且庭审中本院依法询问原告是选择侵权纠纷还是选择合同纠纷，原告明确选择使用房屋租赁合同纠纷审理案件，故本案中，原告要求被告支付其精神损害抚慰金3000元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。

本案中，原、被告签订的租赁合同虽未约定转让费及转让费的性质，但根据交易习惯，转让费的性质系转租房屋的使用权而收取的相应的费用。原告为取得租赁合同约定的期限即2010年12月1日至2013年12月31日内涉诉房屋的使用权，向被告交纳了22000元的转让费，但因被告原因，致使租赁合同部分无效，故将转让费按租赁期限划分后，被告应将租赁合同部分无效期限内的转让费退还原告，原、被告签订租赁合同的期限为37个月，原、被告无效合同部分期限为33个月，故被告应退还原告转让费为22000元÷37个月×33个月=19621元。故原告要求被告返还转让费19621元的该合理部分诉请本院予以支持，超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。

被告辩称其向原告出具的22000元收到条的金额中已包含其向原告出具的6500元的租金收到条的金额的主张，因其未向本院提交相关证据予以证明，且原告对该辩称不予认可，故本院对被告的该辩称不予采信。

案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：

一、认定原告侯建茹与被告时培军于2010年11月22日签订租赁合同中租赁期限超出2011年3月31日部分的合同内容无效；

二、被告时培军于本判决生效后十日内返还原告侯建茹转让费19621元；

三、驳回原告侯建茹的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费588元，由原告侯建茹负担222元，由被告时培军负担366元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向河南省鹤壁市中级人民法院提起上诉。上诉状应通过本院提出，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本。

                                            审  判  长   马保军

                                            人民陪审员   张洪霞

                                            人民陪审员   李军艳

                                           二〇一三年九月二十二日

                                            书  记  员   唐  建