杨文平与吴亚银、汪国勤房地产开发经营合同纠纷一案一审民事判决书

原告杨文平（曾用名杨军），男，1972年4月14日出生。

委托代理人马洪海，律师（代理权限：一般代理）。

被告吴亚银，男，1965年8月20日出生。

被告汪国勤，女，1965年7月26日出生。

委托代理人王世传，律师（代理权限：特别授权）。

原告杨文平与被告吴亚银、汪国勤房地产开发经营合同纠纷一案，原告杨文平于2011年11月29日诉至本院，本院于同日立案审理。被告应诉后，递交了民事答辩状。本院依法组成合议庭，由审判员饶培杰担任审判长并主审本案，审判员孙为民、王成参加评议。2012年1月5日公开开庭审理此案。原告及委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。两被告吴亚银、汪国勤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨文平诉称：被告吴亚银在固始县城关北小店社区有一处宅基（土地使用权），2009年3月被告以40万元的价格转让给原告；2009年9月13日，原、被告又签订联合开发合同一份，在原40万元价格的基础上，原告再付给被告利润20万元，共计60万元。协议约定，房屋建齐后，所有权归原告；原告在房屋建齐后两个月内付给被告60万元。2009年12月份，原告将房屋建筑完毕，共七套房屋，被告人未经原告允许占有两套房屋并将房屋出售给他人；同时，被告还背着原告将七套房屋全部登记在自己名下，并在2010年5月份用七套房屋（共办理四份房屋所有权证）抵押贷款60万元。另在原、被告联合建设期间，被告向原告借款11万元，并经原告赊欠烟酒、餐费计3万元。被告占有的两套房屋也以低价卖出。综上，被告人违反联建合同，侵犯了原告的合法权益，要求被告赔偿原告损失40万元；归还银行贷款，撤回房权证，并负责办理产权过户登记手续。

原告杨文平提供下列证据材料证明其诉称：

1、机动车行驶证（证明身份）；

2、2009年3月8日宅基地转让协议、2009年9月13日宅基地联合开发合同（证明联建开发）。

被告吴亚银、汪国勤辩称：原告联建的房屋应在2009年

12月13日建筑完毕，并在2010年2月13日前付清60万元；但杨文平至今未付清该款项，明显违约。杨文平未在合同约定期限内支付款项。被告有权将房屋抵押贷款，且抵押贷款也符合合同约定；同时，被告将房屋登记在自己名下，也符合合同约定； 在杨文平未还清款之前，房屋应归被告所有。被告出

售房屋1套不违反合同约定，因杨文平在房屋建齐后两个月内未付清60万元；房屋不属于杨文平所有；相反，杨文平对外

出售房屋的行为违反法律规定；该七套房屋已因贷款抵押给银行。被告仅收到原告现金9万元，原告诉称的其他款项不存

在，被告仅出售一套房屋，且出售价格不低于原告自己向外出售的房屋价格。因此，依据合同约定，应驳回原告的诉讼请求。

被告吴亚银提供下列证据材料证明其辩称：

1、房屋买卖合同及售房协议；

2、房屋所有权证。

经审理查明：

以下事实，系本院结合原、被告双方举证材料，综合审查判断所得，其客观性，本院予以确认。

2009年3月8日，原告杨文平以杨军名义与吴亚银签订

“宅基地出让协议”，吴亚银作为出让方，杨军作为买方，杨军购吴亚银宅基地一处。协议同时约定，付款方式、手续办理、施工等具体情况。2009年9月13日，原、被告又签订“宅基地联合开发合同”，替代了同年3月8日双方签订的宅基地出让协议”。合同中约定，吴亚银在北小店社区三岔路村民组有一块国有土地使用权与杨文平联合开发；吴亚银以土地使用权投资，杨文平全额投资建房。合同第一条约定，该土地位置位于县城关运管所西大门路北，面积208×24平方米；第二条约定，土地使用权价格40万元，利润20万元。第三条约定，吴亚银负责办理建设所有相关手续，并协调外部环境，费用由杨文平负担。第五条约定，杨文平负责全额建设资金，必须在三个月内将房屋全部建齐并交付使用。同时合同第四条约定，房屋建齐后，杨文平在两个月内未付清吴亚银60万元款，吴亚银有权收回土地使用权及所建筑的房屋。合同同时约定房屋质量及施工期间的安全事宜，由杨文平负责。杨文平在60万元投资款未还清前，杨文平方不得用任何方式和理由进行入住。同时，杨文平在付清60万元款之前，杨文平办理的土地使用权证、房屋所有权证等由吴亚银保管；杨文平在两个月内不能付清60万元款，吴亚银有权贷款，杨文平必须配合。杨文平买卖房屋未经吴亚银同意无效；杨文平未经吴亚银同意向银行贷款无效。杨文平还清吴亚银款60万元后房屋所有权归杨文平所有。合同签订后，杨文平开始组织施工，具体施工时间，原、被告陈述不一。2009年11月27日，在施工过程中，杨文平以杨军的名义将所建的房屋出售一套给胡虹霖，价款14.5万元；吴亚银作为中介人在“售房协议”上签字。吴亚银称已得9万元，系胡虹霖所付房款。2009年12月，原告杨文平按合同约定将房屋建设完毕。2010年1月21日，吴亚银、汪国勤夫妇将杨文平所建的七套房屋办理房屋所有权证，并登记在自己名下，共办理四份房屋所有权证。2010年5月7日，吴亚银将七套房屋全部抵押贷款，共贷款60万元。2010年6月4日，杨文平出售一套房屋给梅士银，房屋价款13万元。2011年11月13日，吴亚银将房屋出售一套给黄玉芳，房屋价款15.5万元。目前，吴亚银仍占用一套房屋；杨文平另又对外出售三套房屋，价款分别为19万元、19万元、22万元。诉讼中，被告吴亚银认可杨文平是在三个月内将七套房屋建筑完毕。本案在审理过程中，原告杨文平要求对所建的七套房屋进行评估；被告吴亚银不同意评估，认为七套房屋已抵押贷款；房屋所有权系吴亚银所有，不同意评估。

综上，本案原、被告双方争议的焦点是：

1、原、被告签订的“宅基地联合开发合同”的效力如何认定；合同条文如何理解？

2、原、被告双方谁是合同违约方？若违约，违约责任如何确定？

3、原告的具体诉讼请求能否支持？

4、被告吴亚银的答辩意见能否采纳？

本院认为，原告杨文平因房地产开发合同纠纷起诉，要求被告吴亚银夫妇承担赔偿损失40万元；并归还银行贷款、撤回房权证并且负责办理产权过户登记手续等责任；为此杨文平提供“宅基地出让协议”、“宅基地联合开发合同”等证据材料，证明其诉称；诉讼中，被告对两份合同的真实性没有异议；本院对两份合同的客观性，予以确认。原、被告就同一宗地使用权先后签订两份协议，第二份合同已替代了第一份协议；双方已按照“宅基地联合开发合同”约定，享受权利，履行义务。对此，双方也没有异议。因此，本院只需要审查第二份合同的法律效力即可。从第二份合同文本审查，合同名为“宅基地联合开发合同”，联合开发，按照法律规定，应是共同经营，共同参与联合开发的具体事宜；利益共享，经营中的风险，也是共同承担。但从原、被告签订的合同的内容审查；吴亚银用自己拥有的一宗国有土地使用权作为投资，合同约定用地定价40万元，利润定为20万元，共计60万元；作为宅基地联合开发，吴亚银在开发建设后，得款60万元即可；但是在开发过程中，具体事宜完全由杨文平负责；吴亚银不承担任何经营风险。因此，虽名为联合开发；但性质上应定性为土地使用权转让合同。吴亚银系转让方，杨文平系受让方；杨文平负责全额投资建设。房屋建齐后，按合同约定应办理产权证书；但产权证书应登记办理在杨文平名下；但是吴亚银在具体办证时，却将全部房屋办在其和妻子名下；尤其是吴亚银的妻子还不是合同当事人。虽然在诉讼期间，杨文平有同意将所建房屋办理产权证书的意思表示；但是没有证据材料够证明杨文平同意将所建房屋办理在吴亚银夫妇名下；尤其是在诉讼中，杨文平就房屋办证的具体事宜与吴亚银陈述不一致。按照合同约定，房屋系杨文平全额投资建设，吴亚银只是按合同约定得款60万元即可；因此，房屋的所有权应由杨文平享有；办证也应登记在杨文平名下。吴亚银将房屋办理登记在自己和妻子名下（汪国勤还不是合同当事人），已违反了合同约定，且侵犯了杨文平的合法权益；吴亚银的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但是，原告杨文平没有按合同约定的期限付清被告吴亚银60万元转让款，也违反了合同约定，构成了违约。双方均有违约行为。吴亚银将登记在自己和妻子名下的房屋在2010年5月又全部办理了抵押登记，在银行贷款60万元；应属吴亚银个人行为。在诉讼中，吴亚银认可已从杨文平手中得款9万元，且是在合同约定的付款期限内；并在房屋办理了所有权证和抵押后，吴亚银又转让了一套房屋，得款15.5万元（原告也认可这一事实）；且目前还占有一套房屋。按合同约定，吴亚银应得款60万元即可；从本案目前查明的事实看，吴亚银已从原告杨文平手中得款，现金24.5万元（含转让的一套房屋价款），目前还占有一套房屋。吴亚银已得的现金24.5万元，应从60万元中扣除；占有的一套房屋，折价后也应从60万元的款项中扣除。若有不足，原告应继续履行。签于原告所建的房屋，所有权证登记在被告及其妻子名下，且又办理了抵押登记；造成这一事实的原因，是双方均有违约行为所致；因此，应按照公平原则和诚信原则，全面、适当的履行合同义务。原告在付清购房款后，被告吴亚银应将杨文平所建的七套房屋返还给原告，并办理相关的过户手续过户费用也应由吴亚银负担。诉讼中，原告杨文平要求对所建房屋进行评估，被告吴亚银不同意。鉴于所建房屋已办理登记在吴亚银夫妇名下，且又被抵押贷款；后双方又出让了六套房屋，除一套房屋目前在吴亚银的占有下外；其余五套房屋事实上已无法再进行评估。原告要求被告吴亚银夫妇承担因违约责任造成的损失40万元；鉴于双方均有违约行为的事实，汪国勤还不是合同当事人，原告此部分请求，本院不予支持。汪国勤不是合同中的当事人，在本案中不承担责任。原告要求被告归还银行贷款、撤回房权证并且负责办理过户登记手续；吴亚银贷款是其个人行为，但是原因是原告未及时按合同约定的时间付清转让款；因此，因贷款产生的利息，扣除原告已付的款项外（含转让和被告占有的房屋），其余贷款本金产生的利息，原告应当负担。原告杨文平诉称已支付给被告吴亚银现金（含烟酒款）23万元；但被告吴亚银只认可接收了9万元；其余款项，杨文平未提供证据材料证实；本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十二条、第七十六条之规定，判决如下：

一、原告杨文平应付给被告吴亚银土地转让款60万元，扣除已付现金24.5万元（含一套房屋转让款15.5万元）；下余房款，用吴亚银目前占有的一套房屋折抵；若仍然付不清，应继续履行付清。杨文平并承担下余款项的利息，利息按贷款利率标准计算。

二、被告吴亚银在原告杨文平付清款项后，应返还七套房屋的房权证等手续；并负责办理过户手续，所需费用，由被告吴亚银负担。

上述款物，于本判决生效后十五日内一次履行完毕。

三、驳回原告杨文平要求被告汪国勤承担责任的诉讼请求。

四、驳回原告杨文平的其余诉讼请求。

案件受理费9420元（含裁定费2120元），原告杨文平负担4710元，被告吴亚银负担4710元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并递交上诉状一式四份；上诉于河南省信阳市中级人民法院。

                                             审判长  饶培杰

                                             审判员  孙为民

                                             审判员  王  成

                                             二○一三年八月六日

                                             书记员  周小巧