原告郑州日月潭房地产开发有限公司诉被告李琳商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书

原告郑州日月潭房地产开发有限公司。住所地：郑州市中原区桐柏路114号6号楼1单元13号。

法定代表人赵振超，总经理。

委托代理人段颖杰

委托代理人王争

被告李琳，女，1976年1月28日出生。

原告郑州日月潭房地产开发有限公司诉被告李琳商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人段颖杰、王争，被告李琳及其委托代理人武宗章到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2011年7月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告以按揭贷款的方式购买位于郑州市管城回族区紫荆山路西、法院东街南“兴达国贸”11层1114号房，合同对房屋单价、面积、违约责任等均做了约定。之后，被告仅支付了首付款，剩余房款欲做银行按揭。但是被告在办理按揭贷款手续时因被告自己原因，至2013年才办理房屋抵押登记手续，导致贷款于2013年5月3日发放。被告的行为已经违反《商品房买卖合同》的约定，原告为维护自身合法权益，提起诉讼：1、请求依法判令被告支付违约金349959.6元；2、判令被告承担诉讼费用。

被告辩称，一，原、被告签约后，被告已履行了自己的义务，按揭没有办下来的原因，已经由生效的判决书证明逾期责任并不在被告；二，现在房屋的按揭贷款手续已经办理完成，原告也已收到了银行按揭贷款，这是对被告合理购房的认可；原告不能再向被告主张违约金。因此，原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。

经审理查明：

一、2011年7月28日，原告作为出卖人、被告作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：1，被告购买原告开发的位于郑州市管城回族区紫荆山路西、法院东街南“兴达国贸”11层1114号房屋一套；建筑面积共119.9平方米；房款总金额1166532元。2，付款方式及期限为：2011年7月28日付清首付款人民币586532元；余款58万元由银行办理按揭贷款。3，违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理；（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。4，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。5，该合同的附件四《合同补充协议》第二条约定：合同签订后，如因买受人的原因导致《商品房买卖合同》被解除的，买受人应支付总房款百分之拾的违约金，且由此产生的一切费用由买受人承担。第六条约定：关于按揭付款的补充：（1）买受人须在签订《商品房买卖合同》时同时签订办理按揭手续和按照出卖人指定的贷款银行提交申请贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料并交清有关手续和首付费用，办理按揭贷款手续并签署相关法律文件。如逾期超过15日后，仍未办理完毕，买受人应按日向出卖人支付房款总额百分之零点二的违约金。（2）如因买受人原因，贷款未获银行批准或因政策变化银行要求增加首付比例和提高贷款利率的，买受人应在接到出卖人通知之日起10日内一次性付清付款或增加首付款并接受银行利率调整。否则，房屋不再保留，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，将该商品房另行出售。

合同签订后，被告按约向原告交纳房屋首付款586532元。但按揭贷款58万元没有办理下来。

二、2012年8月28日，郑州日月潭房地产开发有限公司曾作为原告提起诉讼（<2012>管民二初字第1533号）起诉，理由是，按揭贷款未获银行审批办理下来的责任在被告李琳，起诉请求：解除双方的《商品房买卖合同》并要求被告支付相应的违约金。被告辩称的主要理由：原告起诉不属实，被告已交纳全部按揭相关资料，但至今未接到银行的通知，且本人主动催促过办理按揭。综上，未办理银行按揭不是其个人原因，现要求继续履行合同，正常办理按揭并积极协助配合。

在该案的审理过程中，原告曾提交了一份中国工商银行股份有限公司郑州投资大厦支行于2012年6月30日作出的《情况说明》，主要载明内容为“李琳（身份证号码：410104197601282023）于2011年7月28日与郑州日月潭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李琳购买兴达国贸11层1114号、面积119.9平方米房屋。此后李琳向我行提交按揭贷款手续并于2011年10月获得我行审批。因李琳个人原因至今未能办理房屋抵押登记手续。”

2013年2月20日，本院对上述案件作出一审判决，驳回了原告的诉讼请求。主要理由：认定双方的签订的《商品房买卖合同》合法有效，仅凭原告提供的《情况说明》证明按揭贷款未支付系被告个人原因所造成显属证据不足；原告起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告的相关辩称，理由正当予以采信。该判决送达后，双方均未上诉，判决已生效。

三，2013年5月3日，涉案房屋的按揭贷款58万元办理下来后，被告已经交付原告。双方在款项交付时，对合同继续履行和按揭贷款逾期办理的违约责任是否存在及如何负担，没有进行过口头或书面协商。

在本案的审理过程中，原告又将中国工商银行股份有限公司郑州投资大厦支行在2012年6月30日出具《情况说明》再次作为证据提供，用于证明被告购买的房屋的按揭贷款手续于2011年10月被审批，因被告个人原因导致房屋抵押登记手续迟延办理。

本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》的效力已经生效判决予以确认，本次诉讼无须确认。原告起诉曾主张被告逾期支付按揭贷款要求解除商品房买卖合同并支付相应的违约金，已被判决驳回且判决已生效；此后，合同应属继续履行状态。2013年5月3日，涉案房屋的按揭贷款办理下来后原告予以接受，且双方在款项交付时，对合同继续履行和按揭贷款逾期办理的违约责任是否存在及如何负担没有进行过口头或书面协商，因此，按揭贷款逾期办理的责任在本次诉讼之前应属不明确状态。原告本次诉讼主张被告应支付违约金349959.6元成立的前提是，有足够的证据证明按揭贷款逾期办理的责任是由被告造成的。而诉讼中，原告提供的主要证据仍是相关银行在2012年6月30日出具《情况说明》，但该证据的证明力已在另案的生效判决中予以否认；在本案诉讼，本院也不予采信。另，被告就按揭贷款逾期办理的责任不在被告方也在另案中予以抗辩，且抗辩理由也被生效判决认可。因此，根据原告提供的现有证据，同样无法证明按揭贷款逾期办理的责任在被告和逾期付款的违约金应由被告承担的主张成立。鉴于上述，原告的诉讼请求，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、第六十四条及相关法律之规定，判决如下：

驳回原告郑州日月潭房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费6549元，由原告郑州日月潭房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。            

                                             审  判  长  马新平

                                             人民陪审员  申有仁

                                             人民陪审员  徐家贵

                                             二○一三年九月十六日

                                             书  记  员  高媛媛