（反诉被告）王文哲诉（反诉原告）范留朝、程小花为房屋租赁合同纠纷一案一审判决书

原告（反诉被告）王文哲，男，1964年8月4日生。

委托代理人宋璐琦。

被告（反诉原告）范留朝，男，1961年4月22日生。

被告（反诉原告）程小花，女，1961年12月12日生。

二被告委托代理人杨庆军。

原告（反诉被告）王文哲诉被告（反诉原告）范留朝、程小花为房屋租赁合同纠纷一案，沁阳市人民法院一审判决后，原告王文哲（反诉被告）不服一审判决，向焦作市中级人民法院提起上诉，焦作市中级人民法院于2013年1月28日作出（2013）焦民三终字第1号民事裁定书，以本案认定事实不清为由，裁定撤销沁阳市人民法院（2012）沁民商初字第61号民事判决书，将本案发回沁阳市人民法院重新审理。本院于2013年4月12日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王文哲及其委托代理人宋璐琦，被告（反诉原告）范留朝、程小花为的委托代理人杨庆军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告王文哲诉称，2010年4月15日，原、被告签订了一份“租赁协议”，协议约定二被告将其所有的位于覃怀路市运输公司南大门东侧第五间、第六间一层门面房租赁给原告使用，期限为5年（从2010年5月1日至2015年5月1日止），租赁费全年14000元整（当本栋楼其他房租费高于此标准时，双方可重新协商确定）。付款方式为每年5月1日前，原告付清下一年的房租。2012年4月份，原告向二被告缴纳租金时，二被告无理拒收。无奈，原告通过提存公证缴纳了下一年的租金。然而，2012年5月1日至7月6日，被告砸毁租赁房屋房门、殴打原告，严重影响了原告的正常经营，给原告造成了巨大损失。故请求依法判令二被告继续履行租房协议，并赔偿原告5月1日至7月26日的经营损失32231元以及精神损失2000元。

被告范留朝、程小花辩称，2010年4月15日，原、被告签订租房协议，约定当年房租14000元。第二年，双方重新协商了房租，将2011年房租变更为15000元，并已实际履行。从而说明2010年4月15日的14000元房租的合同已经被变更解除，双方2011年执行的是变更后的15000元的房租的口头租赁合同。在口头合同履行至2012年3月份时，原告未经被告同意，将合同的权利义务全部转让，并收受董某全价40000元的转让费，其行为足以表明原告不再履行双方的租赁合同。鉴于上述情况，在2012年5月房租到期前，被告口头当面通知原告，告知其不再将自己的房屋租给原告，并当面表示不再收原告的房租。原告在接到此通知后，为达到转租房屋从中牟利的目的，自以为是的将2012年房租15000元提存到焦作众信公证处。该事实说明2011年双方形成的口头合同，因被告的解除通知到达原告时而解除。总之，原告没有法定依据和约定依据继续占用被告房屋。请求驳回原告的诉讼请求。同时，因为本案是原告起诉请求权，而原告的诉讼请求中的精神损失不属于该请求范围之内，故请求法院驳回该诉讼请求。并提起反诉，确认双方于2010年4月15日签订的租房协议已经于2012年4月15日解除，要求反诉被告立即将所租房屋腾净交还反诉原告，同时向反诉原告支付从2012年5月1日至8月1日每月1500元的房租。

原告（反诉被告）王文哲针对被告（反诉原告）的反诉辩称，一、被告反诉所称房租变更没有法律依据。原告与被告签订合同5年，对租金变更也不影响其他合同的效力，15000元是因为迟延交付而多加1000元。二、合同权利义务转让是履行合同的方式，是正当行使合同权利。原告对房屋的转租是双方协议明确约定的原告享有的权利，第8条有约定。原告转租也是继续履行合同，是正常行使合同附予的权利，根本不能说明原告不再继续履行合同。三、租房协议至今仍然合法有效，被告所称的单方解除合同不能成立。被告提出的提存是由于被告不收取租金，原告不得已维护自己的合法权利。综上，请求法院依法驳回原告的反诉请求。

根据原、被告双方的诉辩陈述，本院归纳本案的争议焦点为:1、原被告租赁合同是继续履行还是解除。2、原告要求赔偿有无根据。3、被告反诉请求要求将所租房屋腾净交还及原告支付租赁费能否成立。

围绕庭审争议焦点，原告（反诉被告）向本院提供了以下证据：1、2010年原被告租房协议，证明原、被告之间存在合同关系，明确租赁价格及变更时所附条件，且明确约定原告对承租房屋有转租权。2、2010年4月15日和2011年5月2日的收条各一份，证明原告每年积极履行交付租金的义务，并不欠交租金。3、2012年4月15日原、被告之间的对话录音，证明被告无故拒收租金，产生不愿继续履行合同的违约行为。4、提存证书、交付提存款收据、提存通知单回执，证明原告为保护自己权益不受损害，向公证机关提存房屋租金。5、承租房屋所在同一栋楼其他（周某、付某、杨某、尚某）租户所出具的证明及尚某的租赁合同。证明该栋房屋租金均不高于原告所交租金，故租金变更所附条件不成就，被告擅自变更租金没有依据。6、原告2012年3-4月份的收入明细。证明所受损失32231元共4页。7、照片10张，证明被告干扰原告正常经营、砸坏房门，殴打原告的事实，致使原告的身体受伤。8、证人周某的当庭证言，证明在其他门面房房租标准不高于我们的租金标准，被告变更到50000元是没有任何依据的。

被告质证后，发表如下质证意见：对证据1，2010年4月15日协议的真实性无异议，该合同当时约定的租房价格为每年14000元，并且还约定有本栋楼其他房屋租金高于同住此标准时重新约定。对证据2，真实性无异议，对其证明对象有异议，双方在2010年4月15日履行的合同价格是按照原协议履行的，但是对2011年5月2日，原告向被告交付15000元的行为，认为该行为不是履行2010年4月15日原协议，而是双方重新形成了一个口头协议，对于原合同价款的变更是对合同实质性的变更，根据合同法第30条规定，双方存在一个新的要约和新的承诺，我们认为原告向被告交付15000元是一个新的合同，从而说明4月15日合同被变更。那么原告的诉讼请求要求履行4月15日协议已不可能，所以原告要求履行2010年4月15日合同已不存在了。对证据3，真实性无异议，对证明对象有异议，在原告交付法庭的书面录音材料中明确标明程小花当面告知原告不再将房屋租给王文哲，让原告另找地方搬走，并且原告也书面认可程小花说过，据此说明，程小花和范留朝已将合同解除通知原告，由于王文哲在该录音2010年4月15日至2013年5月22日超过一年时间内未向法院申请确认合同解除的效力下，该解除合同的通知应当具备法律效力，在第二年租期到期时已经被解除。原告要求履行2010年4月15日协议更不存在。对证据4，对提存证书和交付提存款收据的真实性无异议，但是我们认为交付款项还没有交付到公证处就已经出具了公证书，从而说明该公证书因没有先交款而出具的，该证书是违法的，且通知单上范留朝的签字经过确认不是范留朝所签，所以不产生法律效力，但需另外说明原告之所以到公证处提存，恰恰说明了被告在2012年4月15日电话录音的时间已经明确通知原告不再将房屋租赁给原告，说明被告通知原告解除合同的事实存在。对证据5，均不认可，租金数额确定是合同双方当事人权利义务，在原告与被告之间已经发生了第二年高于第一年的客观事实，这种情况下，原告与被告应当每年确定租金来确定合同，也就是双方交易惯例已经形成，原告也认可了该行为，因此在原被告未协商一致的情况下，原告和被告是应当重新协商的。对证据6，不予认可，原告所受的损失不属于国家审计部门审计或税务部门确定的法定情况，所以均不能作为定案依据。对证据7，对照片本身无异议，对证明对象有异议，该照片不能证明原告的证明对象，如果原被告曾经发生打架与本案不是同一法律关系，因此不能作为定案依据。对证据8，认为该证人证言不能作为定案依据。理由是：一、证人当庭认可曾经存在利害关系，属于法定利害关系。二、该证人所谓的合同是和运输公司签的合同，与自然人签的合同不存在可比性。三、该证人房屋靠近东边，而被告靠近中间，地理位置更优越。四、证人明确表示是在10月份签的，但其在法庭所交证明是在1月份所交房屋，明显存在不一致。五、该证人也证实了2012年的房租也到了20000元，是超过了原被告之间的金额。

围绕庭审争议焦点，被告（反诉原告）向本院提供了以下证据：1、2010年4月15日，范留朝、程小花与王文哲签订的租房协议一份，证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，其中约定租赁费每年14000元。当本栋楼其他房租费高于此标准时，双方可重新协商确定。2、2011年5月2号王文哲给程小花交房租的收条一份，证明在2011年房租已经由合同约定的14000元调整到了15000元，双方已经不再按照原合同来履行，而是按照新的口头15000元房租的合同在履行。3、2012年3月26日王文哲给董某出具的收据一份，证明在2012年原被告房屋租赁关系开始前，王文哲将租赁范留朝的房屋全部转让给了董某，表明王文哲以实际行动表明不履行合同。根据《合同法》第九十四条规定，范留朝、程小花有权解除合同。4、2012年4月15日王文哲与范留朝、程小花的对话录音一份，证明范留朝、程小花已经在下一年租赁关系开始前，当面告知王文哲，租赁合同已经解除，不再将房屋租赁给王文哲。根据《合同法》第九十六条的规定，原合同自通知到达对方时解除。以上证据可以证明2010年4月15日签订的租赁协议在2011年5月2日已经被变更为每年租金15000元，原合同已不存在，在2012年4月15日被告已经当面通知原告租赁合同已经解除，在2012年5月1日，双方租赁关系结束。

原告质证后，发表如下质证意见：对证据1，协议的真实性无异议，证明对象有异议，恰恰证明被告在不符合合同约定的条件情况下擅自变更租金属于违约行为。对证据2，15000元是迟延交纳，收条真实性无异议，证明对象有异议，自愿多交的，原来的租房协议仍然有效。对证据3，真实性无异议，证明目的不予认可，原告对房屋进行转租是合同对原告享有的权利，行使转租权也是在继续履行合同，所以对方是错误的。对证据4，真实性无异议，证明目的有异议，不符合法定解除条件，而且合同法95条被告没有一项符合。

根据当事人陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：对原告提供的证据：对证据1、2、3、4、7，因原告对证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性依法予以确认。证据5中的证人付某、杨某、尚某无正当理由未出庭接受当事人质询，证据6系原告单方制作且无其他证据佐证，因此对上述证据不予采纳。对证据5中的周某的书面证言结合证据8，对沁阳市覃怀路市运输公司南大门东侧第三、四间房上下两层2012年的租金为20000元予以采信。对被告提供的证据1、2、3、4，因原告对证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性依法予以确认。

本院依职权调查杨某一、任某、尚某、沈某笔录各一份，依职权调取了（2012）沁民商初字第60号民事判决书、（2012）焦民三终字第247号民事调解书，本院予以采信。

依据当事人的陈述及上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：2010年4月15日，王文哲（乙方）与范留朝、程小花（甲方）签订租房协议，约定如下：“一、甲方自愿将位于覃怀路市运输公司大门东侧第五间、第六间共两间临街门面房及室内现有沙发、桌椅等一同租赁给乙方使用。二、租赁期限为5年（从2010年5月1日至2015年5月1日。）三、租赁费标准为：全年壹万肆仟元整。（当本栋楼其它房租费高于此标准时，甲、乙双方可重新协商确定）。四、付款方式：每年在5月1日前，乙方应一次性向甲方付清下一年的全年房屋租赁费。……八、乙方在租用房期间，有权转租或转让此房，但乙方需告知甲方。”合同签订当日，原告王文哲支付第一年租金14000元，开始经营字画装裱生意。2011年5月2日，原告王文哲又支付第二年租金15000元。合同履行至2012年3月份，王文哲未通知被告将租赁房屋以转让费40000元转租给董某，董某于2012年3月26日向王文哲交付定金20000元，双方约定下余款20000元于交房时付清。2012年4月15日，原告到被告范留朝、程小花家中协商支付第三年租金，双方未达成一致意见，被告口头通知第二年租赁期满就不再将房屋继续租赁给原告。2012年4月25日，王文哲到焦作市众信公证处办理了2012年5月1日至2013年5月1日的租金15000元的提存公证。2012年7月3日，双方在租赁房屋发生纠纷，并引发打架。被告范留朝将租赁房屋的玻璃门砸毁，原告王文哲于2012年7月6日将租赁房屋锁住，双方租赁合同中止，不再继续履行。由于王文哲无法向董某交付房屋，2012年5月11日，董某诉至本院，经一、二审审理、调解，王文哲支付董某22000元结案，已履行。

经调查，双方争执同栋楼(覃怀路市运输公司大门东侧现有门面房十间)租户共有5户，2012年每两间门面房上下两层（除第五、六间外）租金介于18000元至22000元之间。此为本案事实。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。本案当事人双方书面约定由被告将房屋交付原告使用收益，原告支付租金，该行为符合租赁合同的法律特征。合同自成立时生效，在当事人之间产生法律约束力。

（一）关于原告主张的精神损失。原告王文哲以遭被告殴打为由请求赔偿精神损失2000元，实质上系基于人身损害赔偿法律关系提起的侵权请求权。而本案审理的是合同纠纷项下的违约请求权，故原告请求赔偿精神损失2000元，与本案不属于同一法律关系，又不属于同一性质的请求权，本院不予合并审理。

（二)关于提存公证的效力。其一，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，结合本案合同第三条，双方就年租金约定并不明确，没有写清楚第二年、第三年直到第五年租金的具体数字。从双方履行合同的实际情况分析，第一年租金14000元，第二年涨到了15000元，符合重新协商的约定和法律规定。且诉讼中双方就租金需每年重新协商确定不持异议，只不过原告认为第三年租金15000元并未低于本栋楼其它房租，被告则持相反观点，但法庭辩论终结前，原、被告双方也未能就第三年租金达成协议。其二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领……”之规定，参照《提存公证规则》第十二条：“公证员应当按《公证程序规则（试行）》第二十三条规定，审查下列内容……(四)请求提存的原因和事实是否属实……”和第十三条第一款：“符合下列条件的，公证处应当予以提存……(四)提存标的与债的标的相符。”之规定，本案被告不存在无正当理由拒绝受领租金的法定情形，公证处未全面审查作为债务人的原告请求提存的原因和事实是否属实，提存标的与债的标的是否相符就草率作出提存公证，违反法定程序，因此不具有提存公证的法律效力。

（三）关于合同应确认解除还是应继续履行？首先，被告范留朝关于合同第二年履行期满后将不再出租的通知，其实质是行使解除权行为。其次，关于范留朝行使解除权理由是否正当？从原、被告租赁合同的约定看，双方实质上仅约定了第一年房租为14000元，以后每年应视本栋楼其他租赁户的租金是否高于此标准而重新协商。经本院调查，同栋楼相连两间一、二层2012年租金介于18000元至22000元之间(私人产权的房屋租金高一点，连续签订数年合同并一次付清全部租金的租金低一点)，原告交付被告2011年的一层租金为15000元，相比同栋楼的租金情况，租金稍低，故本院认为2012年租金，双方应协商确定。而原告王文哲于2012年3月份以每年15000元租金将租赁房屋转租的行为，以及在双方未就第三年房租协商一致的情况下以15000元要求公证机关提存的行为，表明王文哲不愿再就后三年房租进行协商，有违合同约定。租金的数额及交付与租赁标的物的交付使用，同为租赁合同出租与承租双方的主要权利义务，考虑到原、被告双方不能就第三年的租金达成一致，导致合同已无法继续履行，也考虑到原告未通知被告而转租的行为，不仅违反了双方合同约定而且也表明了原告无意再继续使用租赁物，客观上双方矛盾激化，双方当事人以自身行为均表明不再履行主要义务，合同目的不能实现，故本院确认被告范留朝行使解除权有效，双方之间的租赁合同应于2012年5月1日解除。合同的精神在于当事人的意思自治和协商一致，本案中，双方对第三年租金的数额并未协商一致，原告即自行提存租金，且在未告知原告的情形下，与第三人另行订立租赁合同并收取租金是导致矛盾的起因，故原告关于继续履行合同并赔偿损失的请求不能成立，本院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，王文哲继续使用该租赁房屋至2012年7月6日，反诉原告范留朝、程小花要求反诉被告王文哲支付租金，应予支持，租金可参照第二年的年租金15000元执行为2760元。2012年5月1日至2012年7月6日，在原告王文哲经营期间，被告范留朝、程小花多次通过非正常渠道解决纠纷，采取锁门、砸门等过激手段致使王文哲不能正常使用租赁物，干扰王文哲的正常经营，王文哲要求范留朝、程小花赔偿造成的损失应予支持，根据本案实际情况，本院酌定5000元。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零一条第一款第（一）项、第二百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、确认反诉原告范留朝、程小花与反诉被告王文哲之间的租赁协议于2012年5月1日解除。

二、反诉被告王文哲应于本判决生效后五日内将位于本市覃怀路市运输公司南大门东侧第五间、第六间一层门面房及室内沙发、桌椅返还给反诉原告范留朝、程小花。

三、被告范留朝、程小花应于本判决生效后五日内赔偿原告王文哲损失5000元。

四、反诉被告王文哲应于本判决生效后五日内支付反诉原告范留朝、程小花房屋租金2760元。

五、驳回原告王文哲的其他诉讼请求。

六、驳回反诉原告范留朝、程小花的其他诉讼请求。

案件受理费755.78元、反诉费25元，王文哲负担180.78元，范留朝、程小花负担600元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。        

                                             审　判　长 聂肖琼

                                             审　判　员 宋  鹏

                                             代理审判员 杨媛媛

                                             二〇一三年八月二十七日

                                             书　记　员 刘宁宁