上诉人院清银、张素琴与被上诉人钱平确认合同有效纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）院清银，男，1956年8月17日出生。

上诉人（原审被告）张素琴，女，1957年10月出生。

二上诉人共同委托代理人刘建忠，河南向东律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）钱平，女，1958年5月3日出生。

委托代理人钱家安，男，1956年6月1日出生。

委托代理人钱红，女，1968年12月21日出生。

上诉人院清银、张素琴与被上诉人钱平确认合同有效纠纷一案，钱平于2011年11月3日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令二被告履行双方签订的转让协议，确认双方签订的协议为有效协议，位于商丘市文化中路商丘市动检所家属院4楼两室一厅40.8平方米住房产权归原告所有；由被告配合原告办理房屋产权过户手续并提供身份证及相关手续。商丘市睢阳区人民法院于2012年8月31日作出（2011）商睢区民初字第2002号民事判决，院清银、张素琴不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2012年11月13日在本院第六审判庭公开开庭审理了本案，上诉人院清银、张素琴及其共同委托代理人刘建忠、被上诉人钱平及其委托代理人钱家安、钱红均到庭参加诉讼。双方当事人于2012年11月13日向本院申请庭外和解，至2012年12月13日因和解未果终止和解。本案现已审理终结。

原审法院认定，原告父亲与被告院清银原为商丘市动检所同事，并同住在一个家属院。

被告院清银与被告张素琴原为夫妻关系，于1990年10月22日办理离婚登记，但二人没有分居，一直共同生活至今。

1993年实行房改时，商丘市动检所将1987年所建本案争议房屋进行房改，并于1993年10月10日在原商丘地区房地产交易管理所办理了产权登记，建筑面积为40.8平方米，户主登记为院清银，配偶登记为张素琴，部分产权比例单位45％、个人55％。

2002年9月18日，被告张素琴以被告院清银的名义与原告签订一份《转让本单位同志协议书》，协议约定：甲方院清银，乙方钱平，甲方在检疫站有合资房一套、配房一间在文化路检疫站家属院内四楼两室一厅，已住九年，愿将该房出售给乙方。乙方属检疫站家属，甲方将该房出售给乙方。价格为壹万玖仟元，一次付清给甲方，同时甲方将房产证交给乙方，今后因房改原因需补交另一部分合资房款时(包括房产与实际面积的差额平方)由甲方负担。房产证暂不更改姓名，如今后乙方要求转换房产证姓名时，甲方应出身份证，乙方出房产证转户费。本合同双方认为公平合理，双方签字生效后房产即为乙方所有。本协议如有一方有隐匿行为，有(由)隐匿行为人负经济责任。落款甲方署名为“院清银”，乙方署名为“钱平”，公证人处没有署名。协议签订后原告即将19000元购房款交付给了被告张素琴，张素琴为原告出具了收条。收条上由被告张素琴本人签名，并签有被告院清银的名字。同时被告张素琴将房产证交付给了原告。自此，原告使用该房至今，在此期间，该家属院水表分户改造时，用户登记为原告。

被告院清银于2011年10月24日在《商丘日报》刊登遗失声明，以本案争议房屋的房产证丢失为由声明原房产证作废。

被告院清银、张素琴一直在争议房屋所在的同一家属院内的另一栋楼居住。

在诉讼期间，被告院清银于2011年11月14日、2011年12月8日两次书面申请对《转让本单位同志协议书》和2002年9月18日收款条的真伪性、其名字是否为本人书写进行鉴定。鉴定结论分别为：《转让本单位同志协议书》是原件，不存在伪造，该协议书上的“院清银”签名是原始书写，但不是“院清银”本人所写。2002年9月18日收款条上的“院清银”签名是原始书写，但不是院清银本人所写。被告院清银为此支出鉴定费3000元。

诉讼期间，原告于2011年11月28日书面申请对《转让本单位同志协议书》上“院清银”签名、2002年9月18日收款条上“张素琴”签名是否是被告张素琴本人书写进行鉴定，结论为：“院清银”、“张素琴”签名是张素琴所写。

另查明：商丘市动检所对该单位同类型住房个人产权部分转让不予干涉，公有产权部分在房改时根据转让双方约定交纳二次房改费用。

原审法院认为，本案争议房产属于被告院清银、张素琴与商丘市动检所共有，产权比例为个人55％、单位45％，因此该房产的处置权应当由共有人共同行使，个人无权行使单位享有的产权，因此，对该部分产权在未征得产权人同意的情况下擅自处分，损害单位的利益，应为无效行为。该案争议房屋个人产权部分虽登记在被告院清银名下，但产权证上明确记载其配偶为张素琴，虽然二人办理了离婚登记，但一直以夫妻名义共同生活，应当认定为事实婚姻关系，因此，个人产权部分应当认定为二被告的夫妻共同财产。

被告张素琴以被告院清银的名义，将该房屋出卖给原告并签订了协议书，收取了出卖房屋的价款，并将房产证交给了原告，虽然没有被告院清银的签字，但二被告一直在一起居住，原、被告又同住一个家属院，被告张素琴又将房产证交给了原告，而且，被告院清银没有对原告使用争议房屋提出过异议，原告有理由相信被告张素琴出卖房屋的行为也是被告院清银的意思表示，被告张素琴之行为构成表见代理。单位对此转让行为又明确表示不干涉。因此，双方签订的协议转让该房屋中个人产权部分应为有效内容。被告张素琴与原告签订的《转让本单位同志协议书》中除甲、乙双方的名字是用笔书写的外，其他内容均为打印内容，由此可以说明双方是在对买卖房屋事宜经过协商达成一致意见后才形成打印文本，进而证明买卖房屋之事应是双方自愿，被告张素琴称是将该房子租赁给原告的辩解理由不能成立。

根据《合同法》的有关规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。本案争议房屋为不动产，根据《物权法》的有关规定，不动产物权经依法登记发生效力。本案争议房产产权未进行变更登记，因此，原告主张该房屋所有权归其所有的诉讼请求不能得到支持。但是，双方所签订的协议中，被告有义务交付标的物并在变更产权登记时履行提供身份证等附带义务，二被告不履行合同义务有悖诚实信用原则，如不履行应当对此承担违约责任。因此，原告对此的诉讼请求予以支持。

原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第一款第二项、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十一条之规定，判决：一、原告钱平与被告院清银、张素琴于2002年9月18日签订的《转让本单位同志协议书》中45％单位产权转让部分内容为无效协议内容；55％个人产权转让部分及其余协议内容为有效协议内容。二、被告院清银、张素琴应当向原告钱平履行交付争议房产55％产权的义务，于判决生效后15日内履行完毕。三、驳回原告钱平的其他诉讼请求。案件受理费375元，由被告院清银、张素琴承担；鉴定费3000元，由原告钱平承担。

院清银不服原判，上诉称：1、转让协议不具备合同要件，内容违背法律规定，小配房不在房改之内，不属于个人财产，因此协议应属无效。单位证明个人产权为45％，原审判决交付55％的产权错误。且被上诉人提供的鉴定报告形式不合法，也不具有法律效力；2、上诉人与张素琴离婚后就分居生活，只是后来上诉人生病，生活不能自理，张素琴才过来照顾一下，这些年才到一起，原审认定上诉人与张素琴属于事实婚姻错误；3、此房屋是单位分给上诉人的福利房，与张素琴无关，张素琴无权处置。事实是张素琴因上诉人没有及时支付孩子抚养费与上诉人发生纠纷，在上诉人不知情的情况下，将房屋租给被上诉人母亲，上诉人从未让张素琴卖房子，原审认定张素琴构成表见代理不当，且适用法律错误。请求撤销原判，依法确认协议无效，由被上诉人返还上诉人涉案房产。

张素琴不服原判，上诉称：1、上诉人与院清银1990年离婚后分开居住，一直没有复婚，这些年是因为院清银病残，生活不能自理，在无人照料的情况下，孩子们非让上诉人过去照顾一下，出于人道上诉人才照料院清银，不是一直共同生活，更不是事实婚姻。事实是院清银没有及时支付孩子抚养费，上诉人与其发生纠纷，在院清银不知情的情况下，上诉人将房屋租给被上诉人母亲，从来没有把房子卖给钱家任何人，原审认定张素琴构成表见代理不当，且适用法律错误；2、上诉人从未与被上诉人签订过任何协议，且协议形式不合法，内容也明显不合理，显失公平，且该房为个人和单位共同共有，房产的处置应由共有人共同行使，个人也无权处分单位的产权；3、被上诉人提供的鉴定报告鉴定程序不规范，不具有司法效力。请求撤销原判，依法确认协议无效，由被上诉人返还院清银涉案房产。

被上诉人钱平答辩称：1、二上诉人自2000年至今一直在动检站家属院同居，而不是其所说的在院清银病后，张素琴才搬来同居，家属院内邻居均可证实；2、2011年10月，动检站通知房改，被上诉人去找二上诉人要求按协议履行，二上诉人不愿意交房改钱，双方发生争执，二上诉人才说不卖给被上诉人房子了，并非院清银所说的发现房产证丢失，去登报声明；3、水表过户、水表发票可以证明动检站同意二上诉人将房屋转让给被上诉人的事实，动检站是知道院清银已将房屋卖给被上诉人的，未予干涉；4、协议中的配房属于房产附属，应随房产一并转移。请求驳回上诉，维持原判。

根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、上诉人张素琴是否与被上诉人钱平就涉案房屋签订了转让协议，如签订，张素琴能否构成对院清银的表见代理，该转让协议是否合法有效；2、原审认定事实和适用法律是否存在错误，判决二上诉人向被上诉人交付房产55％的产权有无事实及法律依据。

双方当事人对此焦点均无异议。二审中均未提交新的证据。

本院经审理查明的事实与原审法院认定事实基本一致。

本院认为，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第五条的规定，自1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，双方未办理结婚登记手续的按同居关系处理，因此原审认定上诉人院清银与上诉人张素琴属于事实婚姻错误，应予纠正。上诉人院清银、张素琴该上诉理由成立，本院予以支持。

涉案房屋的原部分产权人院清银就涉案房屋虽未与钱平签订转让协议，但鉴定结论表明协议上的“院清银”系张素琴所签，该鉴定结论客观真实，应予采信。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”张素琴为院清银的前妻，双方于1990年办理离婚登记手续，涉案房屋的产权证于1993年颁发，显示户主为院清银，而在产权证“配偶”一栏中仍为张素琴，张素琴又一直与院清银共同生活，作为协议相对人的钱平有理由相信张素琴有代理院清银转让房屋的权利，张素琴构成对院清银的表见代理；且院清银与钱平同在一个家属院居住，在长达数年的时间内院清银对该转让行为也未提出过异议，钱平为善意且无过失，该协议是双方当事人的真实意思表示，钱平亦将购房款19000元交付给了上诉人，因此该协议中就上诉人有权处置的产权部分合法有效，原审据此判决上诉人向被上诉人交付房产55％的产权并无不当。但原审认定院清银与张素琴为事实婚姻证据不足，双方是否为事实婚姻不属于本案的审理范围，且并不影响本案的处理。

综上，原审认定院清银与张素琴构成事实婚姻不当，但认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费375元，由上诉人院清银、张素琴负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长      文志林

                                             审  判  员      赵国庆

                                             审  判  员      盛立贞

                                             二○一二年十二月二十一日

                                             书  记  员      田英杰